房地產RWA項目研究:區塊鏈如何改變房地產投資

真實世界資產(RWA)在加密貨幣市場並非新事物,早在2018年就已出現類似概念。然而,直到2022年,隨着美國國債收益率超過穩定幣借貸利率,將美國國債作爲RWA標的進行代幣化才真正受到關注。近年來,一些房地產RWA項目也開始湧現,試圖通過多樣化產品和降低門檻來擴大房地產投資市場。本文將對這些項目進行案例分析,探討房地產RWA的優缺點及其潛在市場。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場規模龐大,充滿投資機會。據統計,2023年3月北美上市房地產市場價值達1.3萬億美元,全球上市房地產市場則達2.66萬億美元。

代幣化房地產市場主要通過以下方式實現:

1. 碎片化房產所有權融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 房地產代幣抵押借貸

此外,代幣化還可能增強房地產資產的透明度和治理民主性。

房地產RWA與房地產投資信托(REIT)在降低投資門檻、增強流動性方面有相似之處。但REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權,仍保持中心化運營模式。盡管如此,REIT的監管框架和運營模式仍可爲房地產RWA項目提供參考。

通過觀察近兩年房地產RWA項目的運營,我們可以總結出其優缺點:

優點:

• 降低投資門檻
• 提高房產流動性
• 簡化投資流程
• 提供更多元化的房地產投資產品

缺點:

• 法律框架不完善
• 缺乏成熟的監管
• 投資者權益保護機制不足
• 房產管理和維護存在挑戰

案例分析

RealT

RealT於2019年推出,是較早的房地產RWA項目之一,專注於通過以太坊和Gnosis區塊鏈將美國住宅房地產代幣化供散戶投資。

RealT購買住宅房產並進行代幣化,將管理和租金收集委托給第三方。扣除費用後,租金收益分配給代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但與持有房產的公司在法律上相互獨立。

以某處房產爲例,房產總價值32.3萬美元,每個代幣52.1美元,共發行6200個代幣。每月租金收入2600美元,扣除運營和管理費用後,淨利潤1978美元。每個代幣獲得3.83美元分配,年利潤率7.35%。

RealT通常向市場提供100%的代幣,無需與客戶共同投資。管理機構從租金中收取8%,RealT僅收取2%的代幣化和監督費用。這種模式使RealT可以專注於尋找合格房產並代幣化。

然而,分散所有權也帶來挑戰。當投資者持股比例過小時,可能導致管理成本過高。RealT與房產代幣持有者之間也可能存在利益衝突。如果RealT持股比例過大,可能影響代幣流動性;如果持股極小,則可能缺乏監督管理機構的動力。

通過分析RealT最新售罄的10個房產代幣,發現大多數房產位於底特律,約有500個代幣持有者,部分超過1000人。約90%的投資者投資低於500美元,9%投資500-2000美元,1%投資超過2000美元。這表明RealT在一定程度上爲散戶創造了房地產投資市場,增加了住房市場流動性。

根據RealT在Gnosis網路上的交易數據,該平台總共分發了約600萬美元租金。平台費用約爲租金的2.5%-3%,相當於過去兩年150K-180K美元收入。然而,由於RealT未被要求參與房產投資,其從租金中獲得的實際利潤不得而知。

從公司結構看,RealT在特拉華州成立了Real Token Inc.作爲核心運營實體,以及Real Token LLC作爲一系列房地產公司的母公司。每個投資的房產都設立了相應的系列LLC,作爲Real Token LLC的子公司擁有特定房產和代幣。這種結構旨在隔離單個房產的風險,防止影響其他房產或母公司運營。

Parcl

Parcl是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格變動。Parcl通過AMM架構提供房地產相關的合成資產交易。

Parcl推出了Parcl Labs Price Feed,創建基於銷售歷史記錄的特定區域房地產指數。投資者可對房價走勢進行投機。這種方法避免了實際房產交易的法律問題,但也引發了其是否真正屬於房地產RWA項目的質疑。

Parcl測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL約1600萬美元。然而,經過一年多運營,Parcl似乎未引起太多關注,日交易量不到1萬美元,日活躍用戶不到50人。

盡管Parcl產品易用且升級迅速,指數市場設計成熟,團隊也積極推出用戶獲取計劃,但市場關注度和份額仍然較低。這可能表明加密貨幣市場尚未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

Ripple和MakerDAO等大型加密貨幣公司也在探索房地產RWA方向。Ripple宣布其中央銀行數字貨幣團隊正嘗試支持用戶將房產代幣化並進行抵押貸款。MakerDAO則與Robinland合作支持房產抵押借貸。

Reinno是一個2020年推出並於2022年停止運營的項目。雖然未在市場留下太多痕跡,但其引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品:

1. 基於代幣化房產的貸款服務:房產所有者可將房產文件提交給Reinno,獲批後Reinno會創建特殊目的載體公司(SPV)並爲房產代幣創建智能合約。所有者可將代幣作爲抵押品進行借貸。

2. 房貸融資:用戶用銀行房貸購買房產後,可將房產所有權代幣化進行融資。所得資金用於償還銀行房貸,用戶隨後按固定利率向協議償還該筆貸款。

Reinno的運營仍採用中心化線下模式,客戶通常需要親自提交房產文件。這種方法存在明顯風險:

• 若借款人違約,Reinno作爲代幣化服務商而非貸款人,難以起訴借款人。
• 缺乏借貸雙方間的直接合同,特別是在碎片化房產代幣融資背景下,缺乏保護貸款人的法律框架。
• 房產所有者在借款後出售房屋或停止償還銀行抵押貸款時,Reinno難以有效阻止,可能導致貸款人面臨房產價值"雙花"風險。

這些明顯風險可能是致使項目停止運營的原因之一。未來房地產RWA需要更成熟的法律框架來解決這些問題。

結論

房地產RWA仍是一個相對新興的概念,尚未建立明確的市場規模或產生龍頭項目。目前運營的項目在規模和用戶基礎方面相對較小。該領域需要嚴格的合規化運營和成熟的法律框架。一些項目採用風險隔離的公司結構,或選擇與房產相關的金融產品作爲投資目標,以降低運營風險。然而,要充分發揮房地產RWA的潛力,立法進步和運營合規是不可或缺的。

在立法方面,房地產RWA尚未建立清晰一致的框架。美國不同監管機構對代幣的分類存在分歧,導致規則不清晰和過程混亂,這可能威脅潛在投資者並危及房產代幣化的長期可行性。

盡管如此,許多知名金融企業和加密貨幣公司仍在積極嘗試房地產RWA。少量項目已在1-2年運營中初步證明了產品的可行性。考慮到房產在金融投資領域的巨大規模,隨着相關法律框架的建立和完善,房地產RWA有望迎來快速發展。