房地產在實物資產代幣化市場中的探索

引言

實物資產(RWA)代幣化的概念在加密貨幣市場並不新鮮,早在2018年就已出現類似的資產代幣化和證券型代幣發行(STO)。但由於當時監管框架不完善,潛在回報優勢不明顯,這些早期嘗試未能發展成熟的市場領域。

2022年,隨着美國持續加息,美國國債收益率大幅超過加密市場穩定幣借貸利率。因此,將美國國債作爲RWA進行代幣化對加密行業變得更具吸引力。大型DeFi項目和傳統金融機構都開始探索RWA。

近兩年,市場上出現了多個房地產RWA項目。它們旨在多方面拓展房地產投資市場,豐富產品,降低投資門檻。本研究對這些項目進行案例分析,探討房地產RWA的設計優劣勢及潛在市場。由於這些項目主要針對北美房地產資產和投資者,相關政策、法規和市場條件主要涉及北美房地產市場。

房地產代幣化市場的方法

房地產市場規模巨大,投資機會豐富。某數據平台2023年3月的研究顯示,北美上市房地產市場價值1.3萬億美元,全球上市房地產市場價值2.66萬億美元。

房地產市場代幣化的核心目標是:創造更多樣化靈活的房地產投資產品、吸引更廣泛的投資者、提高房地產資產的流動性和價值。這些產品主要體現爲三種形式:

1. 房地產所有權碎片化融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 房地產代幣化作爲抵押品

此外,代幣化和區塊鏈集成提高了房地產資產的透明度和民主治理。

房地產投資信托基金(REIT)與房地產RWA有相似之處,都提供碎片化投資機會,降低門檻並提高流動性。但傳統REIT通常不爲投資者提供管理或所有權機會,保持中心化運營模式。盡管如此,其嚴格的資產審查和投資結構爲房地產RWA項目提供了參考。

過去兩年的房地產RWA項目運營,我們對其優缺點有了更清晰的認識。

典型的房地產RWA項目具有上述特徵。深入具體案例後發現,由於管理和產品方式不同,每個項目在實際運營中遇到的情況各不相同。

案例研究

本章選取三個房地產RWA項目進行分析。每個項目採用不同方法將房地產市場代幣化,並在各自領域最受歡迎。需注意,這些仍是早期項目,其產品尚未經過長期廣泛的市場驗證和測試。

RealT

RealT於2019年推出,是市場上最早的房地產RWA項目之一,專注於通過以太坊和Gnosis區塊鏈(主要在Gnosis上)提供美國住宅房地產投資。

RealT收購住宅物業並根據美國法規將擁有房產契約的實體代幣化。物業的管理、維護和租金收取責任委托給第三方管理機構。扣除費用後,特定物業產生的租金分配給其代幣持有人。盡管RealT負責代幣化過程,但在法律上與持有房地產資產的公司是分開的。根據其網站描述,如果公司違約,代幣所有者可以選擇任命另一家公司管理持有房產契約的公司。值得注意的是,他們不強制要求共同投資他們向市場推出的房產。物業代幣持有人每月可獲得物業租金收入份額,不包括約2.5%的維護儲備金和通常約10%價值的管理費。

以Montgomery的一處房產爲例,房地產代幣總價值爲323,020美元,每個代幣價格52.10美元,總共發行6,200個代幣。該物業每月產生2,600美元的租金收入。扣除總計622美元的運營和管理費用後,每月淨利潤爲1,978美元,年收益23,736美元。因此,每個代幣獲得3.83美元的分配,年化收益率爲7.35%。

對於這處房產,RealT提供100%的代幣,這意味着RealT無需與客戶共同投資,維持近乎無風險的運營模式。管理機構收取8%的租金和剩餘的維護費用,投資平台僅收取2%用於房產代幣化、選擇管理機構和監督管理。通過這種方法,RealT團隊可以節省大量管理時間,專注於尋找合格房產並將其代幣化推向市場。

但是,雖然碎片化所有權便於投資者分擔風險,也帶來了挑戰。當投資者的財務利益過小時,公司管理成本可能變得不可行。Laurens Swinkels的報告解釋了房地產代幣持有人與RealT之間的利益衝突。RealT選擇管理機構來管理其擁有的房產;如果RealT對房產擁有大量所有權,可以降低代理成本;因此,管理效率低下會對他們產生負面影響。然而,如果RealT的股份過大,可能會對代幣流動性產生負面影響,小股東也可能成爲搭便車者。這些所有者可能期望大股東可以監督所聘請的管理機構是否財務可行。另一方面,如果RealT的股份很小,RealT可能缺乏充分選擇管理機構或參與監督過程的動力,而且許多投資者難以有效監督管理機構。

我查看了RealT市場上最新售罄的十個代幣,並使用相關區塊鏈瀏覽器查找每個房產的持有人數量。

如圖表所示,RealT將房產分割成不同數量的代幣,使每個代幣價格約爲50美元。大多數房產位於底特律,約有500個代幣持有人,兩處房產超過1,000個持有人。將此與每個持有人的代幣數量結合,可以了解RealT投資者的投資範圍。

約90%的RealT投資者投資不到500美元,約9%投資500至2,000美元,1%投資超過這個金額。這表明RealT在一定程度上成功爲小投資者創造了房地產投資市場,並提高了住房市場的流動性。

根據RealT錢包的交易數據(Gnosis錢包地址:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402),RealT已支付約600萬美元的租金總額。平台費用根據維護費用、保險和稅收而波動,約爲租金的2.5%-3%,相當於過去兩年約15萬至18萬美元的平台收入。然而,由於RealT不強制參與房地產投資,且如果選擇投資,其參與程度沒有具體限制或指導方針,RealT從租金收入中獲得的收益仍未披露。

從公司結構角度看,RealT在特拉華州成立了Real Token Inc.作爲公司的中央實體。該實體不擁有任何房地產資產;它僅作爲RealT項目的運營實體。此外,RealT在特拉華州成立了Real Token LLC作爲一系列房地產公司的母公司。與Real Token Inc.一樣,Real Token LLC不擁有任何房地產資產;其主要目的是簡化法律程序,讓用戶通過與一家公司籤訂合同即可投資所有房產。最後,RealT爲每個投資的房產建立相應的Series LLC。作爲Real Token LLC的子公司,每個Series LLC擁有特定房產和相應的代幣。這種結構旨在確保一個房產的財務或法律問題不會影響RealT下的其他房產或母公司的運營。

Parcl

Parcl Protocol是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格變動。Parcl用於使用AMM架構獲得合成資產的永續敞口。Parcl引入了Parcl Labs價格饋送,根據銷售歷史爲特定地區房地產創建指數。銷售歷史期限可根據房產交易頻率而變化。創建指數後,投資者有機會在房地產價值上進行投機,可以做多或做空房地產價格。

這種方法使Parcl避開了法律問題,因爲平台運營不涉及實際房地產。有人可能會質疑它是否真的是房地產RWA項目,因爲它不符合上述標準。然而,它是一個相對受歡迎的RWA項目,得到某交易平台、某公鏈風投、某投資機構等行業大名的投資。討論房地產RWA的多樣化可能性是合理的。

Parcl的測試網於2022年5月在某公鏈上啓動,目前TVL爲1600萬美元。運營一年多後,Parcl似乎沒有吸引太多關注,日交易量不到1萬美元,日活躍用戶不到50人。

Parcl的產品簡化並快速開發。Parcl Labs價格饋送和指數市場設計良好,易於使用。

運營方面,Parcl團隊積極推出Parcl Point、Real Estate Royale等用戶獲取計劃。盡管有這些優勢和衆多知名投資機構的支持,Parcl仍然保持相對低調的市場形象,用戶基礎小,交易量有限。也許市場還沒有爲房地產指數產品做好準備。

Reinno

大型加密貨幣公司如某支付公司和某DAO也在探索允許用戶將房地產代幣化作爲貸款抵押品的可能性。某支付公司在7月宣布,其中央銀行數字貨幣團隊正朝這個方向努力。某DAO已與RobinLand整合,支持房地產抵押貸款。RealT提供使用代幣化房地產作爲貸款抵押品的選項,但這種服務僅限於他們發行的代幣。本質上,這項服務更像是代幣借貸產品,並沒有實質性地提高房地產所有者的資本流動性。

Reinno是一個於2020年推出並在2022年停止運營的廢棄項目。雖然它在市場上沒有留下太多印記,但它引入了兩個值得一提的與房地產RWA相關的產品。

第一個產品是基於代幣化房地產的貸款服務。當房產所有者需要融資時,可以向Reinno提交房產文件。獲得批準後,Reinno將在特拉華州爲交易創建一個特殊目的公司(也稱爲SPV,它是由母公司創建的子公司,用於隔離財務風險。其作爲獨立公司的法律地位使其義務即使在母公司破產的情況下也能得到保障。因此,特殊目的公司有時被稱爲破產遠離實體。在美國,SPV通常與LLC相同)。然後,Reinno將爲房地產代幣創建智能合約,所有者可以將代幣作爲貸款抵押品存入。貸款限額將基於代幣價值。

第二個產品是抵押貸款融資,用戶購買房產並獲得抵押貸款後,可以將房產所有權代幣化以進行融資。獲得的資金可用於償還銀行抵押貸款,客戶隨後以固定利率償還貸款。

Reinno的運營仍然是中心化和線下模式,客戶需要訪問辦公室並提交房地產文檔。像Reinno這樣的方法存在一些明顯的風險。首先,如果借款人選擇違約並停止還款,Reinno作爲代幣化服務提供商而非貸款人,將難以起訴借款