Tài sản thế giới thực không phải là khái niệm mới trong thị trường tiền điện tử, đã tồn tại từ năm 2018, tương tự như việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán thời đó. Tuy nhiên, do quy định chưa hoàn thiện và thiếu lợi nhuận đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không thể hình thành quy mô thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc lãi suất Mỹ tăng lên, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trong ngành tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản thực (RWA) trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Các dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đều bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản, nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Nghiên cứu này sẽ phân tích những ưu nhược điểm trong thiết kế của các dự án này và thị trường tiềm năng, chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản token hóa
Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư lớn. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ là 1,3 nghìn tỷ USD, còn toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu của thị trường bất động sản được token hóa bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt, thu hút nhà đầu tư rộng rãi hơn, cải thiện tính thanh khoản và giá trị tài sản. Các hình thức thể hiện chính bao gồm:
Tài chính sở hữu bất động sản phân mảnh
Sản phẩm chỉ số bất động sản khu vực cụ thể
Cho vay thế chấp bằng token bất động sản
Việc token hóa bất động sản có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và RWA bất động sản đều tương tự nhau trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc sở hữu, duy trì hoạt động tập trung. Mặc dù vậy, khung hoạt động của nó có thể cung cấp tham khảo cho các dự án RWA.
Dự án RWA bất động sản thường có những ưu nhược điểm sau:
Ưu điểm:
Giảm bớt rào cản đầu tư
Tăng cường tính thanh khoản
Đơn giản hóa quy trình giao dịch
Tăng cường tính minh bạch
Nhược điểm:
Quy định không rõ ràng
Rủi ro pháp lý
Rủi ro kỹ thuật
Chi phí quản lý cao
Phân tích trường hợp
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Mỹ để các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua Ethereum và Gnosis blockchain.
RealT mua bất động sản và mã hóa theo pháp luật. Quản lý và bảo trì được ủy thác cho các cơ quan bên thứ ba. Sau khi trừ phí, tiền thuê được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm mã hóa, nhưng được tách biệt về mặt pháp lý với công ty sở hữu bất động sản. Các chủ sở hữu token có quyền thay đổi công ty quản lý.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị là 323,020 đô la Mỹ, mỗi token là 52.10 đô la Mỹ, tổng cộng 6,200 token. Tiền thuê hàng tháng là 2,600 đô la Mỹ, sau khi trừ 622 đô la Mỹ chi phí, lợi nhuận ròng là 1,978 đô la Mỹ, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
RealT cung cấp 100% token cho thị trường, không cần đầu tư chung, duy trì mô hình rủi ro thấp. Các tổ chức quản lý thu nhập từ tiền thuê và phí bảo trì, RealT chỉ thu phí token hóa 2%. Phương pháp này cho phép RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và token hóa.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại những thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý có thể không bền vững. Có thể tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và các chủ sở hữu token trong việc lựa chọn và giám sát các cơ quan quản lý.
Phân tích cho thấy, khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500 đến 2000 đô la, và 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nhất định, tăng cường tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
RealT đã thành lập nhiều thực thể ở bang Delaware, bao gồm công ty vận hành cốt lõi, công ty mẹ bất động sản và các công ty con của từng bất động sản, nhằm đơn giản hóa quy trình pháp lý và cách ly rủi ro.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl cung cấp các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM.
Parcl đã ra mắt chỉ số bất động sản khu vực dựa trên lịch sử bán hàng. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ vào xu hướng giá nhà. Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc vận hành bất động sản thực tế.
Parcl đã nhận được đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng, nhưng sự chú ý và thị phần trên thị trường vẫn còn thấp. Điều này có thể cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Reinno được ra mắt vào năm 2020, ngừng hoạt động vào năm 2022, nhưng đã giới thiệu hai sản phẩm bất động sản RWA đáng chú ý:
Dịch vụ cho vay dựa trên tài sản được token hóa. Chủ sở hữu có thể token hóa bất động sản và sử dụng làm tài sản thế chấp để vay mượn.
Tài chính vay mua nhà. Người dùng có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản sau khi mua nhà để vay vốn, dùng để trả nợ ngân hàng.
Hoạt động của Reinno vẫn là mô hình tập trung và ngoại tuyến. Phương pháp này tồn tại những rủi ro rõ ràng, chẳng hạn như việc người vay không trả nợ, việc chuyển nhượng quyền sở hữu khó khăn trong việc giải quyết. Trong tương lai, cần có một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
RWA bất động sản là một lĩnh vực tương đối mới, vẫn chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hay dự án dẫn đầu. Quy mô dự án hiện tại và cơ sở người dùng còn nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành.
Một số dự án áp dụng cấu trúc cách ly rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư để giảm thiểu rủi ro. Tuy nhiên, để phát huy đầy đủ tiềm năng của RWA bất động sản vẫn cần có sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ vận hành.
Hiện tại, khung quy định không rõ ràng, các cơ quan quản lý có sự khác biệt về phân loại token, thiếu tiêu chuẩn quốc tế thống nhất. Điều này đe dọa các nhà đầu tư tiềm năng, gây nguy hiểm cho khả năng tồn tại lâu dài của việc token hóa bất động sản.
Tuy nhiên, nhiều công ty tài chính và tiền điện tử nổi tiếng vẫn đang cố gắng thử nghiệm RWA bất động sản. Một số dự án nhỏ đã chứng minh tính khả thi ban đầu. Khi khung pháp lý liên quan được thiết lập và hoàn thiện, RWA bất động sản có khả năng phát triển nhanh chóng.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
Bất động sản RWA: Cơ hội và thách thức song hành Mã hóa kỹ thuật số có thể tái tạo lại cấu trúc đầu tư
Tài sản thực tế bất động sản(RWA)nghiên cứu dự án
Tài sản thế giới thực không phải là khái niệm mới trong thị trường tiền điện tử, đã tồn tại từ năm 2018, tương tự như việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán thời đó. Tuy nhiên, do quy định chưa hoàn thiện và thiếu lợi nhuận đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không thể hình thành quy mô thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc lãi suất Mỹ tăng lên, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trong ngành tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản thực (RWA) trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Các dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đều bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản, nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Nghiên cứu này sẽ phân tích những ưu nhược điểm trong thiết kế của các dự án này và thị trường tiềm năng, chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản token hóa
Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư lớn. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ là 1,3 nghìn tỷ USD, còn toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu của thị trường bất động sản được token hóa bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt, thu hút nhà đầu tư rộng rãi hơn, cải thiện tính thanh khoản và giá trị tài sản. Các hình thức thể hiện chính bao gồm:
Việc token hóa bất động sản có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và RWA bất động sản đều tương tự nhau trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc sở hữu, duy trì hoạt động tập trung. Mặc dù vậy, khung hoạt động của nó có thể cung cấp tham khảo cho các dự án RWA.
Dự án RWA bất động sản thường có những ưu nhược điểm sau:
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Phân tích trường hợp
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Mỹ để các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua Ethereum và Gnosis blockchain.
RealT mua bất động sản và mã hóa theo pháp luật. Quản lý và bảo trì được ủy thác cho các cơ quan bên thứ ba. Sau khi trừ phí, tiền thuê được phân phối cho các chủ sở hữu token. RealT chịu trách nhiệm mã hóa, nhưng được tách biệt về mặt pháp lý với công ty sở hữu bất động sản. Các chủ sở hữu token có quyền thay đổi công ty quản lý.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị là 323,020 đô la Mỹ, mỗi token là 52.10 đô la Mỹ, tổng cộng 6,200 token. Tiền thuê hàng tháng là 2,600 đô la Mỹ, sau khi trừ 622 đô la Mỹ chi phí, lợi nhuận ròng là 1,978 đô la Mỹ, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
RealT cung cấp 100% token cho thị trường, không cần đầu tư chung, duy trì mô hình rủi ro thấp. Các tổ chức quản lý thu nhập từ tiền thuê và phí bảo trì, RealT chỉ thu phí token hóa 2%. Phương pháp này cho phép RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và token hóa.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại những thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý có thể không bền vững. Có thể tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và các chủ sở hữu token trong việc lựa chọn và giám sát các cơ quan quản lý.
Phân tích cho thấy, khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500 đến 2000 đô la, và 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nhất định, tăng cường tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
RealT đã thành lập nhiều thực thể ở bang Delaware, bao gồm công ty vận hành cốt lõi, công ty mẹ bất động sản và các công ty con của từng bất động sản, nhằm đơn giản hóa quy trình pháp lý và cách ly rủi ro.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl cung cấp các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM.
Parcl đã ra mắt chỉ số bất động sản khu vực dựa trên lịch sử bán hàng. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ vào xu hướng giá nhà. Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến việc vận hành bất động sản thực tế.
Parcl đã nhận được đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng, nhưng sự chú ý và thị phần trên thị trường vẫn còn thấp. Điều này có thể cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Reinno được ra mắt vào năm 2020, ngừng hoạt động vào năm 2022, nhưng đã giới thiệu hai sản phẩm bất động sản RWA đáng chú ý:
Dịch vụ cho vay dựa trên tài sản được token hóa. Chủ sở hữu có thể token hóa bất động sản và sử dụng làm tài sản thế chấp để vay mượn.
Tài chính vay mua nhà. Người dùng có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản sau khi mua nhà để vay vốn, dùng để trả nợ ngân hàng.
Hoạt động của Reinno vẫn là mô hình tập trung và ngoại tuyến. Phương pháp này tồn tại những rủi ro rõ ràng, chẳng hạn như việc người vay không trả nợ, việc chuyển nhượng quyền sở hữu khó khăn trong việc giải quyết. Trong tương lai, cần có một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
RWA bất động sản là một lĩnh vực tương đối mới, vẫn chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hay dự án dẫn đầu. Quy mô dự án hiện tại và cơ sở người dùng còn nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành.
Một số dự án áp dụng cấu trúc cách ly rủi ro hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư để giảm thiểu rủi ro. Tuy nhiên, để phát huy đầy đủ tiềm năng của RWA bất động sản vẫn cần có sự tiến bộ trong lập pháp và tuân thủ vận hành.
Hiện tại, khung quy định không rõ ràng, các cơ quan quản lý có sự khác biệt về phân loại token, thiếu tiêu chuẩn quốc tế thống nhất. Điều này đe dọa các nhà đầu tư tiềm năng, gây nguy hiểm cho khả năng tồn tại lâu dài của việc token hóa bất động sản.
Tuy nhiên, nhiều công ty tài chính và tiền điện tử nổi tiếng vẫn đang cố gắng thử nghiệm RWA bất động sản. Một số dự án nhỏ đã chứng minh tính khả thi ban đầu. Khi khung pháp lý liên quan được thiết lập và hoàn thiện, RWA bất động sản có khả năng phát triển nhanh chóng.