VARA CEO Matthew White đã thảo luận về sự cần thiết của các quy định hài hòa tại Tuần lễ Tài chính Hồng Kông 2024
Cơ quan Quản lý Tài sản Ảo Token hóa tài sản thế giới (RWA) đang phát triển từ những thử nghiệm phát hành token chứng khoán (STO) ban đầu thành một xu hướng tài chính chính thống, và Dubai đang dẫn đầu trong việc quy định. Với một khuôn khổ mới được giới thiệu để phát hành và giao dịch các token tham chiếu tài sản và ý chí chính trị để tích hợp tài sản ảo vào thị trường vốn, Dubai có tiềm năng lớn để trở thành trung tâm toàn cầu cho các nhà phát hành tài sản muốn token hóa mọi thứ từ bất động sản và hàng hóa đến nghệ thuật và quyền sở hữu trí tuệ.
Mặc dù có nhiều năm sự nhiệt tình trong ngành, làn sóng đầu tiên của các STO chủ yếu đã thất bại, không phải do thiếu tầm nhìn, mà vì hầu hết các khu vực pháp lý thiếu cơ sở hạ tầng pháp lý để hỗ trợ chúng. Có rất ít sự rõ ràng về cách thức phát hành tài sản token hóa, và quan trọng nhất, không có thị trường thứ cấp hoạt động, điều này cũng cần một cơ sở pháp lý để tồn tại.
Đây là một tình huống điển hình mà Dubai vừa giải quyết. Với việc phát hành một bộ quy tắc cập nhật về việc phát hành tài sản ảo bởi Cơ quan Quản lý Tài sản Ảo VARA, việc token hóa tài sản thực đã chuyển từ khái niệm sang thực thi.
Lần đầu tiên trên toàn cầu, có một khung pháp lý thực sự từ đầu đến cuối, quản lý việc phát hành, lưu ký và giao dịch, cho phép các sản phẩm RWA được ra mắt, phân phối và mở rộng trong một ranh giới quy định rõ ràng và có thể thi hành.
Như Matthew White, CEO của VARA, đã xác nhận với tôi trong một cuộc trò chuyện gần đây: “Việc token hóa các tài sản thực là một ưu tiên chính sách của VARA, chúng tôi coi đây là nền tảng cho một loại hệ thống tài chính mới, phản ánh tham vọng rộng lớn hơn của Dubai để trở thành một trung tâm toàn cầu hàng đầu về tài chính kỹ thuật số dưới chương trình kinh tế D33.”
NHIỀU HƠN CHO BẠN## Thời Gian Và Cơ Sở Hạ Tầng Cuối Cùng Đã Đồng Bộ
Ngoài sự rõ ràng về quy định, động lực của Dubai trong việc token hóa tài sản thế giới thực (RWA) đang được thúc đẩy bởi những thay đổi toàn cầu trong thị trường vốn và sự khao khát của nhà đầu tư đối với tính minh bạch, hiệu quả và khả năng tiếp cận rộng rãi hơn. Khi sự quan tâm của các tổ chức gia tăng và cơ sở hạ tầng phát triển, các tài sản thế giới thực đã được token hóa đang trở thành điểm hội tụ tự nhiên giữa tài chính truyền thống và đổi mới công nghệ.
“Token hóa có thể mở khóa tính thanh khoản và tạo ra dòng vốn mới, nhưng chỉ khi được thực hiện đúng cách,” giải thích Juliet Su, Đối tác Quản lý của NewTribe Capital. “Tại UAE, các khung pháp lý đã được thiết lập, nhưng sự thành công của một phát hành cụ thể phụ thuộc vào việc biết bạn đang token hóa cái gì, tại sao bạn lại token hóa nó, và làm thế nào để kết nối với hạ tầng xung quanh phù hợp. Chỉ phát hành một token là không đủ, mà còn phải phù hợp với nhu cầu của thị trường. Đó là cách chúng ta có thể mở khóa cơ hội hàng triệu đô la để đưa tài sản thực lên chuỗi.”
Quan điểm ưu tiên người sáng lập này hoàn toàn phù hợp với lập trường chính sách của VARA, nhấn mạnh vào nội dung hơn là hình thức. Như White đã giải thích, cơ quan quản lý đang tập trung vào việc phê duyệt các dự án RWA "nơi việc token hóa mang lại những lợi ích rõ ràng, bổ sung, chẳng hạn như tăng cường tính minh bạch, cải thiện hiệu quả thị trường hoặc mở rộng khả năng tiếp cận cho các nhà đầu tư. Bất động sản đã là một điểm nhấn sớm, không chỉ vì tầm quan trọng của nó đối với nền kinh tế Dubai, mà còn do những lợi ích cụ thể mà token hóa có thể mở ra, từ chu kỳ thanh toán nhanh hơn đến quyền sở hữu phân đoạn mở rộng cho phép tiếp cận bình đẳng."
Sự hội tụ của chính sách công quyết định và sự liên quan kinh tế này là điều giúp Dubai trở thành một khu vực pháp lý RWA hoạt động.
Hệ sinh thái Token hóa RWA của Dubai đang phát triển
Một hệ sinh thái đang phát triển nhanh chóng của các nhà đầu tư được quản lý cũng là một sự phát triển thú vị. Từ các nền tảng token hóa và các nhà môi giới đến các nhà lưu ký, cố vấn pháp lý, kiểm toán viên và nhà cung cấp hạ tầng, một thị trường đầy đủ đang nhanh chóng hình thành.
Các quy định mới chỉ mới tám tuần tuổi, nhưng chúng ta đã thấy một sự chuyển động phối hợp của các chủ sở hữu tài sản, các nhà quản lý và những người xây dựng hạ tầng làm việc cùng nhau. Thị trường đang trưởng thành nhanh chóng, và tốc độ ra mắt của các nền tảng được quản lý mới phản ánh động lực thực sự.
Biểu đồ dưới đây mô tả những người chơi chính hình thành cảnh quan RWA của Dubai, làm nổi bật một cách trực quan mạng lưới mới nổi nhưng đang mở rộng nhanh chóng. Nó cung cấp cho các nhà sáng lập và nhà đầu tư cái nhìn rõ ràng hơn về cách điều hướng hệ sinh thái và hợp tác với những bên liên quan đúng khi họ xây dựng và mở rộng.
Bản đồ hệ sinh thái Token hóa RWA UAE
RWAlabs.ae## Tài sản thực tế nào thuộc VARA ở UAE?
Trong khi VARA cung cấp khung quy định toàn diện nhất cho việc token hóa RWA tại UAE, nó không áp dụng cho tất cả các loại tài sản. Hiểu rõ tài sản nào thuộc quy định của VARA và tài sản nào thuộc quyền tài phán của các cơ quan quản lý khác là điều cần thiết cho bất kỳ dự án nào đang xem xét việc ra mắt tại UAE.
Giả sử bạn đang mã hóa một chứng khoán truyền thống, chẳng hạn như cổ phiếu công ty, trái phiếu, công cụ nợ hoặc hợp đồng tương lai dầu. Trong trường hợp đó, dự án của bạn thuộc quyền tài phán của Cơ quan Chứng khoán và Hàng hóa (SCA), cơ quan quản lý chứng khoán liên bang của UAE.
Tương tự, bất kỳ phiên bản token hóa nào của Dirham UAE, là đồng tiền hợp pháp duy nhất ở UAE, đều được Ngân hàng Trung ương UAE quản lý, cơ quan này giám sát chính sách tiền tệ và các hệ thống thanh toán nói chung.
UAE vận hành một môi trường tài sản ảo đa cơ quan quản lý, với năm cơ quan riêng biệt: VARA, SCA, Ngân hàng Trung ương, và các cơ quan quản lý tài chính của 2 khu vực tự do tài chính hoạt động theo luật pháp thông thường của Anh. Mỗi cơ quan có chế độ cấp phép, phân loại tài sản và quyền lực thực thi riêng.
Ngay cả những người sáng lập có kinh nghiệm nhất cũng có thể đánh giá sai ranh giới của các chế độ này. Đó là lý do tại sao mỗi dự án trước khi ra mắt nên trải qua một đánh giá quy định. Để có một phân tích chi tiết về cách mà các cơ quan này tương tác, Hướng dẫn pháp lý về Blockchain và Tài sản ảo UAE của Chambers and Partners năm 2025 cung cấp một tài nguyên quý giá**.**
Cấu trúc pháp lý là chiến lược ra mắt của bạn
Mặc dù có những quy tắc rõ ràng, việc triển khai một dự án RWA tại Dubai là một quy trình phức tạp đòi hỏi cấu trúc pháp lý tinh vi, đủ vốn và các cân nhắc chiến lược về quyền tài phán.
“Các nhà sáng lập thường đánh giá thấp cách thức sự phức tạp về quyền tài phán ảnh hưởng đến chiến lược ra thị trường,” Anton Golub, một nhà xây dựng kỳ cựu và cố vấn cho các dự án RWA cho biết. “Dù bạn ra mắt với tư cách là một nhà môi giới, một nhà phát hành, hay dưới một chế độ tài trợ, cấu trúc pháp lý của bạn quyết định mọi thứ, từ quyền truy cập của nhà đầu tư đến tính thanh khoản của token.”
Không có cách tiếp cận nào phù hợp cho tất cả. Việc khởi động một dự án RWA tại Dubai yêu cầu các nhà sáng lập coi việc cấu trúc pháp lý và tuân thủ cấp phép nhà cung cấp dịch vụ tài sản (VASP) như một phần cốt lõi trong chiến lược sản phẩm và hình thành vốn của họ.
Bất kỳ dự án nào muốn phát hành, giao dịch hoặc cho phép đầu tư vào tài sản thế giới thực được token hóa bên trong hoặc bên ngoài Dubai đều phải có giấy phép VASP phù hợp và đáp ứng các tiêu chuẩn cao về quản trị, lưu ký và bảo vệ nhà đầu tư. Khi tôi hỏi White về triết lý quy định đằng sau các dự án RWA, ông đã giải thích rằng VARA không quan tâm đến việc áp đặt một cấu trúc duy nhất, mà là đảm bảo rằng bất kỳ đề xuất nào, cho dù từ một tổ chức tài chính truyền thống hay một đội ngũ Web3-native, đều thể hiện sự tuân thủ rõ ràng với các quy định và khả năng vận hành bền vững. Theo lời ông, "Mục tiêu của chúng tôi không phải là quy định một kiến trúc duy nhất mà là đảm bảo mọi đề xuất đều đáp ứng các tiêu chuẩn rõ ràng của chúng tôi về quản trị, lưu ký và tính minh bạch."
Điều đó có nghĩa là các nhà sáng lập phải đưa ra quyết định cấu trúc sớm, trước khi xây dựng cơ chế nền tảng, tính năng sản phẩm, hoặc nhận vốn đầu tư. Các quy tắc của trò chơi đã được biết đến, và cơ quan quản lý tài sản ảo của Dubai mong đợi các bên tham gia chơi như những chuyên gia.
Lộ trình cấp phép cho việc mã hóa RWA cho các nhà sáng lập
NeosLegal.co ## Thị Trường Được Quản Lý RWA Rào Cản Gia Nhập Cao
Đối với những người xây dựng các nền tảng phát hành và giao dịch tài sản được token hóa, các tiêu chuẩn quy định cao nhất được áp dụng. Các dự án như vậy phải có giấy phép môi giới-giao dịch hoặc giấy phép sàn giao dịch và giấy phép phát hành ARVA loại 1 từ VARA. Những giấy phép này cho phép kiểm soát toàn bộ vòng đời token hóa, bao gồm phát hành ban đầu, giao dịch trên thị trường thứ cấp, và hơn thế nữa.
Tuy nhiên, mức độ cấp phép đó yêu cầu một mức độ sẵn sàng hoạt động đáng kể. Đối với giấy phép phát hành loại 1, các dự án phải đáp ứng yêu cầu về vốn tối thiểu là 1,5 triệu AED, hoặc 2% giá trị của tài sản ảo nắm giữ, tùy theo mức nào cao hơn. Đối với giấy phép môi giới hoặc sàn giao dịch, yêu cầu về vốn lên tới 25% chi phí cố định hàng năm, có thể lên tới hàng triệu.
Thực thể phải có trụ sở chính tại Dubai đại lục hoặc một Khu vực Tự do được phê duyệt, chẳng hạn như Trung tâm Hàng hóa Đa dạng Dubai với Trung tâm Tiền điện tử dành riêng của họ, và phải hoạt động dưới sự giám sát liên tục của VARA.
Chức năng tuân thủ đầy đủ là bắt buộc, bao gồm việc bổ nhiệm một nhân viên tuân thủ, một nhân viên báo cáo về rửa tiền và ít nhất hai giám đốc điều hành. Một văn phòng vật lý, hệ thống an ninh mạng mạnh mẽ, các giao thức AML/KYC, kiểm toán định kỳ và báo cáo quy định liên tục cũng được yêu cầu.
Phí cấp phép cho mỗi loại là 100.000 AED và 200.000 AED cho việc giám sát hàng năm. Toàn bộ quy trình cấp phép, bao gồm cấu trúc pháp lý và tương tác với cơ quan quản lý, thường mất chín tháng hoặc hơn.
Con đường này không dành cho những nhà xây dựng nhát gan. Nó dành cho những nhà điều hành nghiêm túc, những người hiểu rằng việc token hóa không chỉ là một nâng cấp công nghệ, mà còn là một sản phẩm được quy định, chịu sự giám sát và trách nhiệm. Do đó, điều này đặt ra câu hỏi liệu những quy tắc được quy định chặt chẽ như vậy có cản trở sự đổi mới xuất phát từ Web3 hay không. Tuy nhiên, White đã đảm bảo trong cuộc thảo luận của chúng tôi, “Chúng tôi đang kiểm tra nơi mà sự nghiêm ngặt cấp độ tổ chức cần phải được thực hiện, và nơi mà sự linh hoạt có thể được đưa vào để đáp ứng các đổi mới đang nổi lên. Những nền tảng xuất phát từ Web3 có thể đáp ứng các tiêu chuẩn này… là những người tham gia được hoan nghênh trong hệ sinh thái tài sản ảo đang phát triển của Dubai.”
Một ví dụ điển hình là Ctrl Alt, ra mắt vào tháng 5 năm 2025. Đây là nền tảng token hóa bất động sản được cấp phép đầu tiên tại khu vực MENA, cho phép người dùng đầu tư vào các phần cổ phần bất động sản phân đoạn bắt đầu từ 2.000 AED. Thông qua sự hợp tác với Cục Đất đai Dubai, Ctrl Alt đã trở thành một minh chứng sống cho cách mà nền tảng gốc Web3 có thể đưa quyền sở hữu bất động sản lên chuỗi mà không làm mất đi tính toàn vẹn quy định.
Chế độ Tài trợ: Nhập cảnh Nhanh chóng
Không phải mọi người sáng lập đều cần bắt đầu với một giấy phép full-stack. Đối với các đội ngũ giai đoạn đầu thử nghiệm sự phù hợp giữa sản phẩm và thị trường, mô hình 'chế độ tài trợ' cung cấp một lối vào dễ tiếp cận hơn. Cấu trúc này cho phép các startup hoạt động dưới sự bảo trợ của một VASP đã được cấp phép.
Lợi ích là rõ ràng. Các nhà sáng lập có thể giảm chi phí ban đầu, rút ngắn thời gian ra thị trường và kiểm tra nhu cầu thực tế cho sản phẩm của họ, tất cả trong khi vẫn duy trì sự bảo vệ theo quy định. Trong khi trách nhiệm về tuân thủ, lưu ký và cơ sở hạ tầng vẫn thuộc về VASP tài trợ, công ty khởi nghiệp có khả năng tập trung vào phát triển sản phẩm và việc áp dụng của người dùng.
Tuy nhiên, mô hình này không phải là một con đường tắt. Các nhà sáng lập vẫn phải sản xuất tài liệu tuân thủ, duy trì kỷ luật hoạt động và phối hợp chặt chẽ với thực thể tài trợ của họ. Nhà tài trợ cuối cùng kiểm soát giao diện thương hiệu với các cơ quan quản lý và người dùng. Vì lý do này, việc chọn đối tác VASP phù hợp là một trong những quyết định chiến lược quan trọng nhất mà một dự án có thể thực hiện.
Một Mô Hình cho các Nhà Phát Hành Tài Sản RWA
Các chủ sở hữu tài sản, chẳng hạn như các nhà phát triển bất động sản, quản lý tài sản sang trọng và các nhà giao dịch hàng hóa, những người muốn đưa tài sản của họ lên chuỗi nhưng không có ý định vận hành một nền tảng giao dịch, có thể tìm thấy một giải pháp tập trung hơn tại Dubai.
Các dự án này có thể nộp đơn xin giấy phép ARVA loại 1 độc lập chỉ dành cho việc phát hành token. Cấu trúc tinh gọn này cho phép chủ sở hữu tài sản phát hành token hợp pháp được đảm bảo bởi tài sản thực tế trong khi chuyển giao các chức năng lưu ký, giao dịch và thanh toán cho các nền tảng được cấp phép bên thứ ba.
Quá trình này yêu cầu một tài liệu trắng chi tiết, các thông báo rủi ro, các quy trình quản trị và một đội ngũ tuân thủ đầy đủ, mà tôi tin rằng là một yêu cầu nặng nề vì các token RWA chỉ có thể được phân phối qua các nhà môi giới hoặc sàn giao dịch được quy định, những nơi có chính sách và nhân sự tuân thủ riêng. Có lẽ yêu cầu này là điều mà VARA có thể linh hoạt trong tương lai.
Gánh nặng quy định có thể nói là nhẹ hơn so với một đại lý môi giới. Đây là một cấu trúc hợp lý hơn cho phép mỗi bên chuyên môn hóa - các nhà phát hành tài sản tập trung vào việc tạo ra lợi suất và quản lý sản phẩm của họ, trong khi các nhà môi giới có giấy phép xử lý việc phân phối.
Đối với các công ty không muốn tham gia vào nỗ lực cấp phép, cũng có tùy chọn thuê ngoài việc token hóa cho các thực thể được quản lý. Bằng cách hợp tác với một người nắm giữ giấy phép phát hành loại 1 hiện có, các chủ sở hữu tài sản có thể token hóa dưới giấy phép và cơ sở hạ tầng của đối tác. Người phát hành quản lý sự tuân thủ pháp lý, triển khai hợp đồng thông minh và các kênh phân phối, trong khi người tạo ra tài sản tập trung hoàn toàn vào việc huy động vốn và cung cấp sản phẩm.
Như Anton Golub đã mô tả với tôi, “Chúng ta đang bước vào một kỷ nguyên mà token hóa trở nên mô-đun. Bạn không cần phải kiểm soát toàn bộ hệ thống. Những người tạo ra tài sản có thể tập trung vào việc tìm kiếm lợi suất, trong khi các đối tác có giấy phép xử lý phát hành, lưu ký và tuân thủ. Sự chuyên môn hóa này sẽ cho phép RWAs mở rộng.”
Thị Trường Token hóa RWA của Dubai Đã Hoạt Động
Tính đến giữa năm 2025, tổng giá trị của các tài sản thực tế được token hóa trên chuỗi đã vượt qua 25 tỷ đô la, theo rwa.xyz. Khi các stablecoin, đại diện token hóa của fiat, được đưa vào, con số đó vượt quá 250 tỷ đô la. Tuy nhiên, đây chỉ là một phần nhỏ trong tổng số 800 nghìn tỷ đô la tài sản thực tế toàn cầu, cho thấy rằng thị trường vẫn còn trong giai đoạn đầu.
Dubai nổi bật như một trong số ít các khu vực pháp lý nơi sự rõ ràng trong quy định, hạ tầng và hình thành vốn hội tụ. Tuy nhiên, thị trường này không dành cho những người yếu lòng, cũng như những người sáng lập không chuẩn bị. Với chi phí quy định, vận hành và sinh hoạt cao, Dubai xếp hạng là thành phố đắt đỏ thứ bảy trên toàn cầu. Do đó, các nhà sáng lập phải cẩn thận sắp xếp thiết kế token, kiến trúc pháp lý và mô hình thương mại của họ trước khi ra mắt để tránh lãng phí thời gian.
"Tối thiểu, các dự án token hóa tuân thủ phải có khả năng chứng minh các công bố minh bạch, lưu ký độc lập, khả năng xác minh theo thời gian thực, tính toàn vẹn của hợp đồng thông minh và quản trị vững chắc", White đã lưu ý. Đây không phải là các hướng dẫn mong muốn; chúng là những yêu cầu không thể thương lượng.
Dubai đã hoàn thành phần của mình. Bây giờ là lúc để các nhà xây dựng mã hóa mọi thứ và giao dịch nó trên chuỗi, giống như chính chúng tôi đã tiên đoán vào năm 2018.
Thông báo: Tôi là một luật sư tiền điện tử đang hành nghề tại UAE. Là một phần trong hoạt động pháp lý của mình, tôi đã cung cấp tư vấn cho các cơ quan chính phủ UAE và các công ty tiền điện tử liên quan.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
Cách Khởi Động Một Dự Án Token Hóa Tài Sản Thực Tại Dubai Vào Năm 2025
Cơ quan Quản lý Tài sản Ảo Token hóa tài sản thế giới (RWA) đang phát triển từ những thử nghiệm phát hành token chứng khoán (STO) ban đầu thành một xu hướng tài chính chính thống, và Dubai đang dẫn đầu trong việc quy định. Với một khuôn khổ mới được giới thiệu để phát hành và giao dịch các token tham chiếu tài sản và ý chí chính trị để tích hợp tài sản ảo vào thị trường vốn, Dubai có tiềm năng lớn để trở thành trung tâm toàn cầu cho các nhà phát hành tài sản muốn token hóa mọi thứ từ bất động sản và hàng hóa đến nghệ thuật và quyền sở hữu trí tuệ.
Mặc dù có nhiều năm sự nhiệt tình trong ngành, làn sóng đầu tiên của các STO chủ yếu đã thất bại, không phải do thiếu tầm nhìn, mà vì hầu hết các khu vực pháp lý thiếu cơ sở hạ tầng pháp lý để hỗ trợ chúng. Có rất ít sự rõ ràng về cách thức phát hành tài sản token hóa, và quan trọng nhất, không có thị trường thứ cấp hoạt động, điều này cũng cần một cơ sở pháp lý để tồn tại.
Đây là một tình huống điển hình mà Dubai vừa giải quyết. Với việc phát hành một bộ quy tắc cập nhật về việc phát hành tài sản ảo bởi Cơ quan Quản lý Tài sản Ảo VARA, việc token hóa tài sản thực đã chuyển từ khái niệm sang thực thi.
Lần đầu tiên trên toàn cầu, có một khung pháp lý thực sự từ đầu đến cuối, quản lý việc phát hành, lưu ký và giao dịch, cho phép các sản phẩm RWA được ra mắt, phân phối và mở rộng trong một ranh giới quy định rõ ràng và có thể thi hành.
Như Matthew White, CEO của VARA, đã xác nhận với tôi trong một cuộc trò chuyện gần đây: “Việc token hóa các tài sản thực là một ưu tiên chính sách của VARA, chúng tôi coi đây là nền tảng cho một loại hệ thống tài chính mới, phản ánh tham vọng rộng lớn hơn của Dubai để trở thành một trung tâm toàn cầu hàng đầu về tài chính kỹ thuật số dưới chương trình kinh tế D33.”
NHIỀU HƠN CHO BẠN## Thời Gian Và Cơ Sở Hạ Tầng Cuối Cùng Đã Đồng Bộ
Ngoài sự rõ ràng về quy định, động lực của Dubai trong việc token hóa tài sản thế giới thực (RWA) đang được thúc đẩy bởi những thay đổi toàn cầu trong thị trường vốn và sự khao khát của nhà đầu tư đối với tính minh bạch, hiệu quả và khả năng tiếp cận rộng rãi hơn. Khi sự quan tâm của các tổ chức gia tăng và cơ sở hạ tầng phát triển, các tài sản thế giới thực đã được token hóa đang trở thành điểm hội tụ tự nhiên giữa tài chính truyền thống và đổi mới công nghệ.
“Token hóa có thể mở khóa tính thanh khoản và tạo ra dòng vốn mới, nhưng chỉ khi được thực hiện đúng cách,” giải thích Juliet Su, Đối tác Quản lý của NewTribe Capital. “Tại UAE, các khung pháp lý đã được thiết lập, nhưng sự thành công của một phát hành cụ thể phụ thuộc vào việc biết bạn đang token hóa cái gì, tại sao bạn lại token hóa nó, và làm thế nào để kết nối với hạ tầng xung quanh phù hợp. Chỉ phát hành một token là không đủ, mà còn phải phù hợp với nhu cầu của thị trường. Đó là cách chúng ta có thể mở khóa cơ hội hàng triệu đô la để đưa tài sản thực lên chuỗi.”
Quan điểm ưu tiên người sáng lập này hoàn toàn phù hợp với lập trường chính sách của VARA, nhấn mạnh vào nội dung hơn là hình thức. Như White đã giải thích, cơ quan quản lý đang tập trung vào việc phê duyệt các dự án RWA "nơi việc token hóa mang lại những lợi ích rõ ràng, bổ sung, chẳng hạn như tăng cường tính minh bạch, cải thiện hiệu quả thị trường hoặc mở rộng khả năng tiếp cận cho các nhà đầu tư. Bất động sản đã là một điểm nhấn sớm, không chỉ vì tầm quan trọng của nó đối với nền kinh tế Dubai, mà còn do những lợi ích cụ thể mà token hóa có thể mở ra, từ chu kỳ thanh toán nhanh hơn đến quyền sở hữu phân đoạn mở rộng cho phép tiếp cận bình đẳng."
Sự hội tụ của chính sách công quyết định và sự liên quan kinh tế này là điều giúp Dubai trở thành một khu vực pháp lý RWA hoạt động.
Hệ sinh thái Token hóa RWA của Dubai đang phát triển
Một hệ sinh thái đang phát triển nhanh chóng của các nhà đầu tư được quản lý cũng là một sự phát triển thú vị. Từ các nền tảng token hóa và các nhà môi giới đến các nhà lưu ký, cố vấn pháp lý, kiểm toán viên và nhà cung cấp hạ tầng, một thị trường đầy đủ đang nhanh chóng hình thành.
Các quy định mới chỉ mới tám tuần tuổi, nhưng chúng ta đã thấy một sự chuyển động phối hợp của các chủ sở hữu tài sản, các nhà quản lý và những người xây dựng hạ tầng làm việc cùng nhau. Thị trường đang trưởng thành nhanh chóng, và tốc độ ra mắt của các nền tảng được quản lý mới phản ánh động lực thực sự.
Biểu đồ dưới đây mô tả những người chơi chính hình thành cảnh quan RWA của Dubai, làm nổi bật một cách trực quan mạng lưới mới nổi nhưng đang mở rộng nhanh chóng. Nó cung cấp cho các nhà sáng lập và nhà đầu tư cái nhìn rõ ràng hơn về cách điều hướng hệ sinh thái và hợp tác với những bên liên quan đúng khi họ xây dựng và mở rộng.
Bản đồ hệ sinh thái Token hóa RWA UAE
RWAlabs.ae## Tài sản thực tế nào thuộc VARA ở UAE?
Trong khi VARA cung cấp khung quy định toàn diện nhất cho việc token hóa RWA tại UAE, nó không áp dụng cho tất cả các loại tài sản. Hiểu rõ tài sản nào thuộc quy định của VARA và tài sản nào thuộc quyền tài phán của các cơ quan quản lý khác là điều cần thiết cho bất kỳ dự án nào đang xem xét việc ra mắt tại UAE.
Giả sử bạn đang mã hóa một chứng khoán truyền thống, chẳng hạn như cổ phiếu công ty, trái phiếu, công cụ nợ hoặc hợp đồng tương lai dầu. Trong trường hợp đó, dự án của bạn thuộc quyền tài phán của Cơ quan Chứng khoán và Hàng hóa (SCA), cơ quan quản lý chứng khoán liên bang của UAE.
Tương tự, bất kỳ phiên bản token hóa nào của Dirham UAE, là đồng tiền hợp pháp duy nhất ở UAE, đều được Ngân hàng Trung ương UAE quản lý, cơ quan này giám sát chính sách tiền tệ và các hệ thống thanh toán nói chung.
UAE vận hành một môi trường tài sản ảo đa cơ quan quản lý, với năm cơ quan riêng biệt: VARA, SCA, Ngân hàng Trung ương, và các cơ quan quản lý tài chính của 2 khu vực tự do tài chính hoạt động theo luật pháp thông thường của Anh. Mỗi cơ quan có chế độ cấp phép, phân loại tài sản và quyền lực thực thi riêng.
Ngay cả những người sáng lập có kinh nghiệm nhất cũng có thể đánh giá sai ranh giới của các chế độ này. Đó là lý do tại sao mỗi dự án trước khi ra mắt nên trải qua một đánh giá quy định. Để có một phân tích chi tiết về cách mà các cơ quan này tương tác, Hướng dẫn pháp lý về Blockchain và Tài sản ảo UAE của Chambers and Partners năm 2025 cung cấp một tài nguyên quý giá**.**
Cấu trúc pháp lý là chiến lược ra mắt của bạn
Mặc dù có những quy tắc rõ ràng, việc triển khai một dự án RWA tại Dubai là một quy trình phức tạp đòi hỏi cấu trúc pháp lý tinh vi, đủ vốn và các cân nhắc chiến lược về quyền tài phán.
“Các nhà sáng lập thường đánh giá thấp cách thức sự phức tạp về quyền tài phán ảnh hưởng đến chiến lược ra thị trường,” Anton Golub, một nhà xây dựng kỳ cựu và cố vấn cho các dự án RWA cho biết. “Dù bạn ra mắt với tư cách là một nhà môi giới, một nhà phát hành, hay dưới một chế độ tài trợ, cấu trúc pháp lý của bạn quyết định mọi thứ, từ quyền truy cập của nhà đầu tư đến tính thanh khoản của token.”
Không có cách tiếp cận nào phù hợp cho tất cả. Việc khởi động một dự án RWA tại Dubai yêu cầu các nhà sáng lập coi việc cấu trúc pháp lý và tuân thủ cấp phép nhà cung cấp dịch vụ tài sản (VASP) như một phần cốt lõi trong chiến lược sản phẩm và hình thành vốn của họ.
Bất kỳ dự án nào muốn phát hành, giao dịch hoặc cho phép đầu tư vào tài sản thế giới thực được token hóa bên trong hoặc bên ngoài Dubai đều phải có giấy phép VASP phù hợp và đáp ứng các tiêu chuẩn cao về quản trị, lưu ký và bảo vệ nhà đầu tư. Khi tôi hỏi White về triết lý quy định đằng sau các dự án RWA, ông đã giải thích rằng VARA không quan tâm đến việc áp đặt một cấu trúc duy nhất, mà là đảm bảo rằng bất kỳ đề xuất nào, cho dù từ một tổ chức tài chính truyền thống hay một đội ngũ Web3-native, đều thể hiện sự tuân thủ rõ ràng với các quy định và khả năng vận hành bền vững. Theo lời ông, "Mục tiêu của chúng tôi không phải là quy định một kiến trúc duy nhất mà là đảm bảo mọi đề xuất đều đáp ứng các tiêu chuẩn rõ ràng của chúng tôi về quản trị, lưu ký và tính minh bạch."
Điều đó có nghĩa là các nhà sáng lập phải đưa ra quyết định cấu trúc sớm, trước khi xây dựng cơ chế nền tảng, tính năng sản phẩm, hoặc nhận vốn đầu tư. Các quy tắc của trò chơi đã được biết đến, và cơ quan quản lý tài sản ảo của Dubai mong đợi các bên tham gia chơi như những chuyên gia.
Lộ trình cấp phép cho việc mã hóa RWA cho các nhà sáng lập
NeosLegal.co ## Thị Trường Được Quản Lý RWA Rào Cản Gia Nhập Cao
Đối với những người xây dựng các nền tảng phát hành và giao dịch tài sản được token hóa, các tiêu chuẩn quy định cao nhất được áp dụng. Các dự án như vậy phải có giấy phép môi giới-giao dịch hoặc giấy phép sàn giao dịch và giấy phép phát hành ARVA loại 1 từ VARA. Những giấy phép này cho phép kiểm soát toàn bộ vòng đời token hóa, bao gồm phát hành ban đầu, giao dịch trên thị trường thứ cấp, và hơn thế nữa.
Tuy nhiên, mức độ cấp phép đó yêu cầu một mức độ sẵn sàng hoạt động đáng kể. Đối với giấy phép phát hành loại 1, các dự án phải đáp ứng yêu cầu về vốn tối thiểu là 1,5 triệu AED, hoặc 2% giá trị của tài sản ảo nắm giữ, tùy theo mức nào cao hơn. Đối với giấy phép môi giới hoặc sàn giao dịch, yêu cầu về vốn lên tới 25% chi phí cố định hàng năm, có thể lên tới hàng triệu.
Thực thể phải có trụ sở chính tại Dubai đại lục hoặc một Khu vực Tự do được phê duyệt, chẳng hạn như Trung tâm Hàng hóa Đa dạng Dubai với Trung tâm Tiền điện tử dành riêng của họ, và phải hoạt động dưới sự giám sát liên tục của VARA.
Chức năng tuân thủ đầy đủ là bắt buộc, bao gồm việc bổ nhiệm một nhân viên tuân thủ, một nhân viên báo cáo về rửa tiền và ít nhất hai giám đốc điều hành. Một văn phòng vật lý, hệ thống an ninh mạng mạnh mẽ, các giao thức AML/KYC, kiểm toán định kỳ và báo cáo quy định liên tục cũng được yêu cầu.
Phí cấp phép cho mỗi loại là 100.000 AED và 200.000 AED cho việc giám sát hàng năm. Toàn bộ quy trình cấp phép, bao gồm cấu trúc pháp lý và tương tác với cơ quan quản lý, thường mất chín tháng hoặc hơn.
Con đường này không dành cho những nhà xây dựng nhát gan. Nó dành cho những nhà điều hành nghiêm túc, những người hiểu rằng việc token hóa không chỉ là một nâng cấp công nghệ, mà còn là một sản phẩm được quy định, chịu sự giám sát và trách nhiệm. Do đó, điều này đặt ra câu hỏi liệu những quy tắc được quy định chặt chẽ như vậy có cản trở sự đổi mới xuất phát từ Web3 hay không. Tuy nhiên, White đã đảm bảo trong cuộc thảo luận của chúng tôi, “Chúng tôi đang kiểm tra nơi mà sự nghiêm ngặt cấp độ tổ chức cần phải được thực hiện, và nơi mà sự linh hoạt có thể được đưa vào để đáp ứng các đổi mới đang nổi lên. Những nền tảng xuất phát từ Web3 có thể đáp ứng các tiêu chuẩn này… là những người tham gia được hoan nghênh trong hệ sinh thái tài sản ảo đang phát triển của Dubai.”
Một ví dụ điển hình là Ctrl Alt, ra mắt vào tháng 5 năm 2025. Đây là nền tảng token hóa bất động sản được cấp phép đầu tiên tại khu vực MENA, cho phép người dùng đầu tư vào các phần cổ phần bất động sản phân đoạn bắt đầu từ 2.000 AED. Thông qua sự hợp tác với Cục Đất đai Dubai, Ctrl Alt đã trở thành một minh chứng sống cho cách mà nền tảng gốc Web3 có thể đưa quyền sở hữu bất động sản lên chuỗi mà không làm mất đi tính toàn vẹn quy định.
Chế độ Tài trợ: Nhập cảnh Nhanh chóng
Không phải mọi người sáng lập đều cần bắt đầu với một giấy phép full-stack. Đối với các đội ngũ giai đoạn đầu thử nghiệm sự phù hợp giữa sản phẩm và thị trường, mô hình 'chế độ tài trợ' cung cấp một lối vào dễ tiếp cận hơn. Cấu trúc này cho phép các startup hoạt động dưới sự bảo trợ của một VASP đã được cấp phép.
Lợi ích là rõ ràng. Các nhà sáng lập có thể giảm chi phí ban đầu, rút ngắn thời gian ra thị trường và kiểm tra nhu cầu thực tế cho sản phẩm của họ, tất cả trong khi vẫn duy trì sự bảo vệ theo quy định. Trong khi trách nhiệm về tuân thủ, lưu ký và cơ sở hạ tầng vẫn thuộc về VASP tài trợ, công ty khởi nghiệp có khả năng tập trung vào phát triển sản phẩm và việc áp dụng của người dùng.
Tuy nhiên, mô hình này không phải là một con đường tắt. Các nhà sáng lập vẫn phải sản xuất tài liệu tuân thủ, duy trì kỷ luật hoạt động và phối hợp chặt chẽ với thực thể tài trợ của họ. Nhà tài trợ cuối cùng kiểm soát giao diện thương hiệu với các cơ quan quản lý và người dùng. Vì lý do này, việc chọn đối tác VASP phù hợp là một trong những quyết định chiến lược quan trọng nhất mà một dự án có thể thực hiện.
Một Mô Hình cho các Nhà Phát Hành Tài Sản RWA
Các chủ sở hữu tài sản, chẳng hạn như các nhà phát triển bất động sản, quản lý tài sản sang trọng và các nhà giao dịch hàng hóa, những người muốn đưa tài sản của họ lên chuỗi nhưng không có ý định vận hành một nền tảng giao dịch, có thể tìm thấy một giải pháp tập trung hơn tại Dubai.
Các dự án này có thể nộp đơn xin giấy phép ARVA loại 1 độc lập chỉ dành cho việc phát hành token. Cấu trúc tinh gọn này cho phép chủ sở hữu tài sản phát hành token hợp pháp được đảm bảo bởi tài sản thực tế trong khi chuyển giao các chức năng lưu ký, giao dịch và thanh toán cho các nền tảng được cấp phép bên thứ ba.
Quá trình này yêu cầu một tài liệu trắng chi tiết, các thông báo rủi ro, các quy trình quản trị và một đội ngũ tuân thủ đầy đủ, mà tôi tin rằng là một yêu cầu nặng nề vì các token RWA chỉ có thể được phân phối qua các nhà môi giới hoặc sàn giao dịch được quy định, những nơi có chính sách và nhân sự tuân thủ riêng. Có lẽ yêu cầu này là điều mà VARA có thể linh hoạt trong tương lai.
Gánh nặng quy định có thể nói là nhẹ hơn so với một đại lý môi giới. Đây là một cấu trúc hợp lý hơn cho phép mỗi bên chuyên môn hóa - các nhà phát hành tài sản tập trung vào việc tạo ra lợi suất và quản lý sản phẩm của họ, trong khi các nhà môi giới có giấy phép xử lý việc phân phối.
Đối với các công ty không muốn tham gia vào nỗ lực cấp phép, cũng có tùy chọn thuê ngoài việc token hóa cho các thực thể được quản lý. Bằng cách hợp tác với một người nắm giữ giấy phép phát hành loại 1 hiện có, các chủ sở hữu tài sản có thể token hóa dưới giấy phép và cơ sở hạ tầng của đối tác. Người phát hành quản lý sự tuân thủ pháp lý, triển khai hợp đồng thông minh và các kênh phân phối, trong khi người tạo ra tài sản tập trung hoàn toàn vào việc huy động vốn và cung cấp sản phẩm.
Như Anton Golub đã mô tả với tôi, “Chúng ta đang bước vào một kỷ nguyên mà token hóa trở nên mô-đun. Bạn không cần phải kiểm soát toàn bộ hệ thống. Những người tạo ra tài sản có thể tập trung vào việc tìm kiếm lợi suất, trong khi các đối tác có giấy phép xử lý phát hành, lưu ký và tuân thủ. Sự chuyên môn hóa này sẽ cho phép RWAs mở rộng.”
Thị Trường Token hóa RWA của Dubai Đã Hoạt Động
Tính đến giữa năm 2025, tổng giá trị của các tài sản thực tế được token hóa trên chuỗi đã vượt qua 25 tỷ đô la, theo rwa.xyz. Khi các stablecoin, đại diện token hóa của fiat, được đưa vào, con số đó vượt quá 250 tỷ đô la. Tuy nhiên, đây chỉ là một phần nhỏ trong tổng số 800 nghìn tỷ đô la tài sản thực tế toàn cầu, cho thấy rằng thị trường vẫn còn trong giai đoạn đầu.
Dubai nổi bật như một trong số ít các khu vực pháp lý nơi sự rõ ràng trong quy định, hạ tầng và hình thành vốn hội tụ. Tuy nhiên, thị trường này không dành cho những người yếu lòng, cũng như những người sáng lập không chuẩn bị. Với chi phí quy định, vận hành và sinh hoạt cao, Dubai xếp hạng là thành phố đắt đỏ thứ bảy trên toàn cầu. Do đó, các nhà sáng lập phải cẩn thận sắp xếp thiết kế token, kiến trúc pháp lý và mô hình thương mại của họ trước khi ra mắt để tránh lãng phí thời gian.
"Tối thiểu, các dự án token hóa tuân thủ phải có khả năng chứng minh các công bố minh bạch, lưu ký độc lập, khả năng xác minh theo thời gian thực, tính toàn vẹn của hợp đồng thông minh và quản trị vững chắc", White đã lưu ý. Đây không phải là các hướng dẫn mong muốn; chúng là những yêu cầu không thể thương lượng.
Dubai đã hoàn thành phần của mình. Bây giờ là lúc để các nhà xây dựng mã hóa mọi thứ và giao dịch nó trên chuỗi, giống như chính chúng tôi đã tiên đoán vào năm 2018.
Thông báo: Tôi là một luật sư tiền điện tử đang hành nghề tại UAE. Là một phần trong hoạt động pháp lý của mình, tôi đã cung cấp tư vấn cho các cơ quan chính phủ UAE và các công ty tiền điện tử liên quan.