Nghiên cứu dự án RWA bất động sản: Blockchain sẽ thay đổi đầu tư bất động sản như thế nào

Tài sản thế giới thực ( RWA ) không phải là điều mới trong thị trường tiền điện tử, khái niệm tương tự đã xuất hiện từ năm 2018. Tuy nhiên, cho đến năm 2022, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ với tư cách là tài sản RWA mới thực sự thu hút sự chú ý khi lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ vượt qua lãi suất cho vay stablecoin. Gần đây, một số dự án RWA trong lĩnh vực bất động sản cũng bắt đầu xuất hiện, cố gắng mở rộng thị trường đầu tư bất động sản thông qua việc đa dạng hóa sản phẩm và giảm bớt rào cản. Bài viết này sẽ thực hiện phân tích trường hợp cho những dự án này, khám phá những ưu nhược điểm của RWA trong bất động sản và thị trường tiềm năng của nó.

Phương pháp token hóa thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có quy mô lớn, đầy cơ hội đầu tư. Theo thống kê, vào tháng 3 năm 2023, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1.3 nghìn tỷ USD, trong khi thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu đạt 2.66 nghìn tỷ USD.

Thị trường bất động sản được token hóa chủ yếu được thực hiện thông qua các cách sau:

1. Tài chính sở hữu bất động sản phân mảnh
2. Chỉ số sản phẩm thị trường bất động sản khu vực cụ thể
3. Cho vay cầm cố token bất động sản

Ngoài ra, token hóa còn có thể tăng cường tính minh bạch và tính dân chủ trong quản trị của tài sản bất động sản.

RWA bất động sản và quỹ tín thác đầu tư bất động sản ( REIT ) có những điểm tương đồng trong việc giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư và vẫn duy trì mô hình hoạt động tập trung. Mặc dù vậy, khung pháp lý và mô hình hoạt động của REIT vẫn có thể cung cấp tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.

Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong hai năm qua, chúng tôi có thể tổng kết những ưu điểm và nhược điểm của chúng:

Ưu điểm:

• Giảm bớt rào cản đầu tư
• Tăng tính thanh khoản của bất động sản
• Đơn giản hóa quy trình đầu tư
• Cung cấp nhiều sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng hơn

Nhược điểm:

• Khung pháp lý không hoàn thiện
• Thiếu sự quản lý trưởng thành
• Cơ chế bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư chưa đủ
• Quản lý và bảo trì bất động sản gặp nhiều thách thức

Phân tích trường hợp

RealT

RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở tại Mỹ cho các nhà đầu tư cá nhân thông qua blockchain Ethereum và Gnosis.

RealT mua bất động sản nhà ở và thực hiện token hóa, ủy thác quản lý và thu tiền thuê cho bên thứ ba. Sau khi trừ phí, lợi tức tiền thuê được phân phối cho những người nắm giữ token. RealT chịu trách nhiệm về quá trình token hóa, nhưng về mặt pháp lý thì độc lập với công ty sở hữu bất động sản.

Lấy một bất động sản nào đó làm ví dụ, tổng giá trị bất động sản là 32,3 triệu đô la Mỹ, mỗi mã thông báo là 52,1 đô la Mỹ, tổng cộng phát hành 6200 mã thông báo. Doanh thu cho thuê hàng tháng là 2600 đô la Mỹ, sau khi trừ các chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng là 1978 đô la Mỹ. Mỗi mã thông báo nhận được 3,83 đô la Mỹ phân phối, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm là 7,35%.

RealT thường cung cấp 100% token cho thị trường mà không cần đầu tư cùng khách hàng. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê, RealT chỉ thu 2% phí token hóa và giám sát. Mô hình này giúp RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và token hóa.

Tuy nhiên, sở hữu phân tán cũng mang lại những thách thức. Khi tỷ lệ cổ phần của nhà đầu tư quá nhỏ, có thể dẫn đến chi phí quản lý quá cao. Cũng có thể tồn tại xung đột lợi ích giữa RealT và các chủ sở hữu token bất động sản. Nếu tỷ lệ cổ phần của RealT quá lớn, có thể ảnh hưởng đến tính thanh khoản của token; nếu tỷ lệ cổ phần quá nhỏ, thì có thể thiếu động lực từ các cơ quan giám sát quản lý.

Bằng cách phân tích 10 mã bất động sản vừa bán hết của RealT, phát hiện ra rằng hầu hết bất động sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người nắm giữ mã, một phần trên 1000 người. Khoảng 90% nhà đầu tư đầu tư dưới 500 đô la, 9% đầu tư từ 500-2000 đô la, 1% đầu tư trên 2000 đô la. Điều này cho thấy RealT đã tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho nhà đầu tư nhỏ lẻ ở một mức độ nhất định, tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.

Theo dữ liệu giao dịch của RealT trên mạng Gnosis, nền tảng này đã phân phối tổng cộng khoảng 600.000 USD tiền thuê. Phí nền tảng khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu 150K-180K USD trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không được yêu cầu tham gia đầu tư bất động sản, lợi nhuận thực tế mà họ thu được từ tiền thuê là không rõ.

Xét từ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại bang Delaware như một thực thể hoạt động cốt lõi, cùng với Real Token LLC như công ty mẹ của một loạt công ty bất động sản. Mỗi bất động sản đầu tư đều được thiết lập một loạt LLC tương ứng, sở hữu bất động sản và token cụ thể như là công ty con của Real Token LLC. Cấu trúc này nhằm mục đích tách biệt rủi ro của từng bất động sản, ngăn chặn ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ.

Parcl

Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl cung cấp giao dịch tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM.

Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, tạo ra chỉ số bất động sản theo khu vực dựa trên lịch sử giao dịch bán hàng. Các nhà đầu tư có thể đầu cơ vào xu hướng giá nhà. Phương pháp này tránh được các vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản thực tế, nhưng cũng đặt ra nghi vấn liệu nó có thực sự thuộc về dự án RWA bất động sản hay không.

Mạng thử nghiệm Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL khoảng 16 triệu đô la. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, với khối lượng giao dịch hàng ngày dưới 10.000 đô la và số người dùng hoạt động hàng ngày dưới 50 người.

Mặc dù sản phẩm Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, thiết kế thị trường chỉ số đã trưởng thành, đội ngũ cũng tích cực triển khai các kế hoạch thu hút người dùng, nhưng sự quan tâm và thị phần của thị trường vẫn còn tương đối thấp. Điều này có thể chỉ ra rằng thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.

Reinno

Ripple và các công ty tiền điện tử lớn như MakerDAO cũng đang khám phá hướng RWA bất động sản. Ripple thông báo rằng nhóm tiền tệ kỹ thuật số ngân hàng trung ương của họ đang cố gắng hỗ trợ người dùng mã hóa tài sản và thực hiện cho vay thế chấp. MakerDAO thì hợp tác với Robinland để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản.

Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý:

1. Dịch vụ cho vay dựa trên tài sản đã được mã hóa: Chủ sở hữu tài sản có thể nộp tài liệu về tài sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt (SPV) và tạo hợp đồng thông minh cho token của tài sản. Chủ sở hữu có thể sử dụng token làm tài sản thế chấp để vay.

2. Tài chính thế chấp nhà: Người dùng có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn sau khi mua bất động sản bằng khoản vay ngân hàng. Số tiền thu được dùng để trả nợ ngân hàng, người dùng sau đó sẽ hoàn trả khoản vay đó cho giao thức với lãi suất cố định.

Hoạt động của Reinno vẫn sử dụng mô hình trung tâm hóa ngoại tuyến, khách hàng thường cần phải trực tiếp nộp tài liệu bất động sản. Phương pháp này có những rủi ro rõ ràng:

• Nếu người vay vi phạm hợp đồng, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ mã hóa thay vì người cho vay, sẽ khó khăn trong việc kiện người vay.
• Thiếu hợp đồng trực tiếp giữa hai bên vay, đặc biệt trong bối cảnh tài chính token bất động sản phân mảnh, thiếu khung pháp lý bảo vệ người cho vay.
• Các chủ sở hữu bất động sản gặp khó khăn trong việc ngăn chặn hiệu quả việc bán nhà hoặc ngừng trả nợ thế chấp ngân hàng sau khi vay tiền, điều này có thể dẫn đến việc người cho vay phải đối mặt với rủi ro "double spending" về giá trị bất động sản.

Những rủi ro rõ ràng này có thể là một trong những nguyên nhân khiến dự án ngừng hoạt động. Trong tương lai, RWA bất động sản cần một khuôn khổ pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.

Kết luận

RWA bất động sản vẫn là một khái niệm tương đối mới, chưa thiết lập quy mô thị trường rõ ràng hoặc tạo ra các dự án dẫn đầu. Các dự án hiện tại có quy mô và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khung pháp lý trưởng thành. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty tách biệt rủi ro, hoặc lựa chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư, nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy đầy đủ tiềm năng của RWA bất động sản, tiến bộ lập pháp và tuân thủ hoạt động là điều không thể thiếu.

Trong lĩnh vực lập pháp, RWA bất động sản chưa được thiết lập khung rõ ràng và nhất quán. Các cơ quan quản lý khác nhau của Mỹ có sự khác biệt trong việc phân loại token, dẫn đến quy định không rõ ràng và quy trình hỗn loạn, điều này có thể đe dọa các nhà đầu tư tiềm năng và gây nguy hiểm cho tính khả thi lâu dài của việc token hóa bất động sản.

Mặc dù vậy, nhiều doanh nghiệp tài chính nổi tiếng và các công ty tiền điện tử vẫn đang tích cực thử nghiệm RWA bất động sản. Một số ít dự án đã chứng minh sự khả thi của sản phẩm trong 1-2 năm vận hành ban đầu. Xét đến quy mô khổng lồ của bất động sản trong lĩnh vực đầu tư tài chính, với việc thiết lập và hoàn thiện các khung pháp lý liên quan, RWA bất động sản dự kiến sẽ đón nhận sự phát triển nhanh chóng.