Sự phát triển của tài sản thực trong thị trường tài sản tiền điện tử

Khái niệm tài sản thực ( RWA ) không phải là điều mới mẻ trong thị trường tài sản tiền điện tử, ít nhất có thể truy nguyên từ việc token hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) vào năm 2018. Tuy nhiên, do khung quy định vào thời điểm đó chưa trưởng thành và lợi nhuận tiềm năng không có lợi thế nổi bật, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển thành một phân khúc thị trường trưởng thành.

Năm 2022, với việc Mỹ liên tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trên thị trường tài sản tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như RWA trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Kết quả là, các dự án DeFi lâu đời như MakerDAO, Compound và Aave, cũng như các tổ chức tài chính truyền thống như Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, và thậm chí một số chính phủ đã bắt đầu khám phá RWA.

Trong hai năm qua, nhiều dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản theo nhiều cách, làm phong phú thêm các sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản gia nhập cho các nhà đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này thực hiện phân tích trường hợp cho các dự án như vậy, nhằm phân tích những ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của chúng. Vì những dự án này chủ yếu nhắm đến tài sản và nhà đầu tư bất động sản Bắc Mỹ, thảo luận về chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan sẽ chủ yếu đề cập đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.

Phương pháp thị trường token hóa bất động sản

Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn đầy cơ hội đầu tư. Nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, quy mô thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.

Mục tiêu cốt lõi của việc mã hóa thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu thể hiện qua ba hình thức:

1. phân chia quyền sở hữu bất động sản.

2. sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể.

3)Token hóa bất động sản như tài sản thế chấp.

Ngoài ra, việc mã hóa và tích hợp blockchain cũng cải thiện tính minh bạch và quản trị dân chủ của tài sản bất động sản.

Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) là các công ty sở hữu, vận hành hoặc cung cấp tài chính cho bất động sản tạo ra doanh thu. REIT cung cấp cho các nhà đầu tư thông thường cơ hội đầu tư tương tự như quỹ tương hỗ, cho phép họ nhận thu nhập dựa trên cổ tức và tổng lợi nhuận, đồng thời góp phần vào sự phát triển của thị trường bất động sản khu vực. REIT và RWA bất động sản có những điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản một phần, giảm hiệu quả rào cản đầu tư và nâng cao tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, duy trì mô hình hoạt động tập trung. Mặc dù vậy, sự kiểm tra nghiêm ngặt về tài sản và cấu trúc đầu tư trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt đã cung cấp một bản kế hoạch vững chắc cho các dự án RWA bất động sản.

Trong hai năm qua, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu và nhược điểm của các dự án RWA bất động sản.

Các dự án RWA trong bất động sản thường có các đặc điểm nêu trên. Sau khi nghiên cứu sâu các trường hợp cụ thể, tôi nhận thấy rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống khác nhau trong quá trình vận hành thực tế.

Nghiên cứu điển hình

Trong chương này, tôi đã chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa thị trường bất động sản và là những đại diện tiêu biểu nhất trong lĩnh vực của nó. Cần lưu ý rằng, đây vẫn là những dự án ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa được kiểm chứng và thử nghiệm rộng rãi trên thị trường trong thời gian dài.

RealT

RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản lâu đời nhất trên thị trường, tập trung vào việc cung cấp đầu tư bất động sản nhà ở Mỹ chủ yếu trên chuỗi khối Gnosis ( thông qua Ethereum và Gnosis ).

RealT mua lại bất động sản và tiến hành mã hóa theo quy định của Mỹ đối với các thực thể sở hữu hợp đồng bất động sản. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của các bất động sản này được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ các chi phí, tiền thuê phát sinh từ các bất động sản cụ thể sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu mã thông báo của chúng. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quy trình mã hóa, nhưng họ về mặt pháp lý tách biệt với các công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Theo thông tin trên trang web của họ, nếu công ty vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu mã thông báo có quyền bổ nhiệm một công ty khác quản lý công ty nắm giữ hợp đồng bất động sản. Cần lưu ý rằng họ không yêu cầu bắt buộc tham gia đầu tư chung vào các bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Các chủ sở hữu mã thông báo bất động sản có thể nhận được một phần thu nhập tiền thuê của bất động sản đó hàng tháng, không bao gồm khoản dự trữ bảo trì khoảng 2,5% và phí quản lý, phí quản lý thường khoảng 10% giá trị.

Lấy ví dụ về bất động sản này ở Montgomery, tổng giá trị của các token bất động sản là 323,020 USD, giá mỗi token là 52.10 USD, tổng cộng phát hành 6,200 token. Bất động sản này tạo ra doanh thu tiền thuê hàng tháng là 2,600 USD. Sau khi trừ đi các chi phí hoạt động và quản lý tổng cộng 622 USD, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, hàng năm là 23,736 USD. Do đó, mỗi token nhận được 3.83 USD phân phối, tỷ suất sinh lợi hàng năm là 7.35%.

Đối với tài sản này, RealT cung cấp 100% mã hóa, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư chung với khách hàng, có thể duy trì mô hình vận hành gần như không rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê và phần còn lại của phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% cho việc mã hóa tài sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Bằng cách này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm rất nhiều thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm tài sản đủ tiêu chuẩn và đưa chúng ra thị trường dưới dạng mã hóa.

Tuy nhiên, mặc dù quyền sở hữu phần nào thúc đẩy việc chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng nó cũng mang lại thách thức. Vấn đề xảy ra khi lợi ích tài chính của nhà đầu tư quá nhỏ đến mức chi phí quản lý công ty trở nên không khả thi. Một báo cáo đã giải thích về xung đột lợi ích giữa những người nắm giữ token bất động sản và RealT. RealT chọn một cơ quan quản lý để quản lý bất động sản mà họ sở hữu; nếu RealT nắm giữ một lượng lớn quyền sở hữu bất động sản, họ có thể giảm chi phí đại lý; do đó, việc quản lý kém sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ cổ phần của RealT quá lớn, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành những người đi theo miễn phí. Những người sở hữu này có thể kỳ vọng có những cổ đông lớn để giám sát xem các cơ quan quản lý được thuê có khả thi về tài chính hay không. Mặt khác, nếu cổ phần của RealT quá nhỏ bé, RealT có thể thiếu động lực để chọn lựa cơ quan quản lý một cách đầy đủ hoặc tham gia vào quá trình giám sát, và nhiều nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc đảm nhận trách nhiệm giám sát cơ quan quản lý một cách hiệu quả.

Tôi đã xem 10 mã thông báo mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm số lượng người sở hữu mỗi bất động sản.

Như hình ảnh biểu thị, RealT chia bất động sản thành một số lượng khác nhau của các Tài sản tiền điện tử, khiến giá mỗi Tài sản tiền điện tử khoảng 50 đô la. Hầu hết bất động sản nằm ở Detroit, với khoảng 500 chủ sở hữu Tài sản tiền điện tử, có hai bất động sản có hơn 1.000 người sở hữu. Bây giờ, kết hợp những dữ liệu này với số lượng Tài sản tiền điện tử của mỗi chủ sở hữu, có thể hiểu được phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.

Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư hơn số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ, và nâng cao tính thanh khoản của thị trường bất động sản.

Từ dữ liệu giao dịch của ví RealT, RealT đã phát hành khoảng 600.000 USD tiền thuê. Phí nền tảng dao động khác nhau tùy theo chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, chiếm khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150.000 đến 180.000 USD trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không cần tham gia vào đầu tư bất động sản, và nếu chọn đầu tư, cũng không có giới hạn hoặc hướng dẫn rõ ràng, nên doanh thu mà RealT nhận được từ thu nhập tiền thuê vẫn chưa được công bố.

Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại tiểu bang Delaware như là thực thể trung tâm của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như một thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT đã thành lập Real Token LLC tại tiểu bang Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng tham gia đầu tư vào tất cả các tài sản thông qua việc ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT đã thiết lập một loạt các công ty trách nhiệm hữu hạn tương ứng cho mỗi tài sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi công ty trách nhiệm hữu hạn này sở hữu một tài sản cụ thể và các token tương ứng. Cấu trúc này được thiết kế để đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một tài sản sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác thuộc RealT, cũng như không ảnh hưởng đến hoạt động của công ty mẹ.

Parcl

Giao thức Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để có được sự tiếp xúc vĩnh viễn với tài sản tổng hợp thông qua cấu trúc AMM. Parcl giới thiệu việc cung cấp giá từ Parcl Labs, tạo ra chỉ số bất động sản cho các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch của tài sản. Sau khi tạo ra chỉ số, nhà đầu tư có cơ hội đầu cơ vào giá trị bất động sản, có thể mua vào hoặc bán khống giá bất động sản.

Phương pháp này giúp Parcl tránh khỏi các vấn đề pháp lý, vì việc vận hành nền tảng không liên quan đến bất động sản thực tế. Có thể có ý kiến tranh cãi liệu đây có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chí nêu trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được sự đầu tư từ các tổ chức nổi tiếng trong ngành như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly. Việc thảo luận về khả năng đa dạng hóa RWA bất động sản là hợp lý.

Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tổng giá trị khóa là 16 triệu USD. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, với khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.

Sản phẩm của Parcl được đơn giản hóa và phát triển nhanh chóng. Giá cả của Parcl Labs được cung cấp và thiết kế thị trường chỉ số rất tốt, dễ sử dụng.

Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point và Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và nhận được sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ một hình ảnh tương đối khiêm tốn trên thị trường, với cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ thị trường vẫn chưa sẵn sàng cho các sản phẩm chỉ số bất động sản.

Reinno

Các công ty Tài sản tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng chuyển đổi bất động sản thành tài sản thế chấp cho khoản vay. Ripple đã thông báo vào tháng 7 rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang nỗ lực theo hướng này. MakerDAO hợp tác với RobinLand để hỗ trợ các khoản vay thế chấp bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản được mã hóa làm tài sản thế chấp cho khoản vay, mặc dù dịch vụ này chỉ giới hạn cho các mã thông báo mà họ phát hành. Về cơ bản, dịch vụ này giống như một sản phẩm cho vay mã hóa, và không thực sự làm tăng tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản.

Reinno là một dự án bị bỏ hoang khởi động vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù nó không để lại quá nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến tài sản RWA trong lĩnh vực bất động sản đáng chú ý.

Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần huy động vốn, họ có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt ( tại Delaware cho giao dịch, còn được gọi là SPV, là một công ty con được tạo ra bởi công ty mẹ để cách ly rủi ro tài chính. Với tư cách là một công ty độc lập, vị thế pháp lý của nó khiến nghĩa vụ của nó vẫn tồn tại ngay cả khi công ty mẹ phá sản.