Khám phá bất động sản trong thị trường mã hóa kỹ thuật số tài sản vật chất

Giới thiệu

Khái niệm mã hóa kỹ thuật số tài sản thực ( RWA ) trong thị trường tiền điện tử không phải là điều mới mẻ, đã xuất hiện những tài sản mã hóa và phát hành token chứng khoán tương tự từ năm 2018 ( STO ). Tuy nhiên, do khung quy định thời điểm đó còn chưa hoàn thiện, lợi ích tiềm năng không rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không phát triển thành lĩnh vực thị trường trưởng thành.

Năm 2022, với việc Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trên thị trường tiền điện tử. Do đó, việc mã hóa kỹ thuật số trái phiếu chính phủ Mỹ như RWA trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Các dự án DeFi lớn và các tổ chức tài chính truyền thống đều bắt đầu khám phá RWA.

Trong hai năm qua, đã xuất hiện nhiều dự án RWA bất động sản trên thị trường. Chúng nhằm mục đích mở rộng đa dạng thị trường đầu tư bất động sản, làm phong phú sản phẩm và giảm bớt rào cản đầu tư. Nghiên cứu này thực hiện phân tích trường hợp cho các dự án này, thảo luận về ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản cũng như thị trường tiềm năng. Do các dự án này chủ yếu nhắm đến tài sản và nhà đầu tư bất động sản Bắc Mỹ, các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan chủ yếu liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.

Phương pháp trong thị trường mã hóa kỹ thuật số bất động sản

Thị trường bất động sản có quy mô lớn, cơ hội đầu tư phong phú. Một nền tảng dữ liệu đã chỉ ra trong nghiên cứu tháng 3 năm 2023 rằng, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ là 1,3 nghìn tỷ USD, giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.

Mục tiêu cốt lõi của việc mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản là: tạo ra những sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Những sản phẩm này chủ yếu thể hiện dưới ba hình thức:

1. phân mảnh hóa quyền sở hữu bất động sản
2. Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
3. mã hóa kỹ thuật số bất động sản như tài sản thế chấp

Ngoài ra, mã hóa kỹ thuật số và tích hợp blockchain đã nâng cao tính minh bạch và quản trị dân chủ của tài sản bất động sản.

Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) có những điểm tương đồng với tài sản thực RWA, đều cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, giảm thiểu rào cản và tăng cường tính thanh khoản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cho nhà đầu tư cơ hội quản lý hoặc sở hữu, duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, quá trình kiểm tra tài sản nghiêm ngặt và cấu trúc đầu tư của nó cung cấp thông tin tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.

Trong hai năm qua, hoạt động của các dự án RWA bất động sản, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu điểm và nhược điểm của nó.

Các dự án RWA bất động sản điển hình có những đặc điểm nêu trên. Sau khi đi sâu vào các trường hợp cụ thể, nhận thấy rằng do cách quản lý và sản phẩm khác nhau, mỗi dự án gặp phải những tình huống khác nhau trong quá trình hoạt động thực tế.

Nghiên cứu trường hợp

Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa kỹ thuật số thị trường bất động sản, và đều rất phổ biến trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng, đây vẫn là những dự án ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua kiểm nghiệm và thử nghiệm rộng rãi trên thị trường trong thời gian dài.

RealT

RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên trên thị trường, tập trung vào việc cung cấp đầu tư bất động sản nhà ở Mỹ chủ yếu trên Gnosis thông qua Ethereum và Gnosis blockchain (.

RealT mua lại bất động sản và mã hóa các hợp đồng sở hữu theo quy định của Hoa Kỳ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê được giao cho một tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê phát sinh từ bất động sản cụ thể sẽ được phân phối cho các chủ sở hữu token. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quy trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý, nó tách biệt với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Theo mô tả trên trang web của họ, nếu công ty vi phạm, các chủ sở hữu token có thể chọn bổ nhiệm một công ty khác quản lý công ty nắm giữ các hợp đồng sở hữu bất động sản. Cần lưu ý rằng họ không yêu cầu bắt buộc phải đồng đầu tư vào bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Các chủ sở hữu token bất động sản có thể nhận được một phần thu nhập tiền thuê hàng tháng từ bất động sản, không bao gồm khoảng 2,5% quỹ dự trữ bảo trì và thường là khoảng 10% giá trị phí quản lý.

Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị mã hóa kỹ thuật số bất động sản là 323,020 đô la, giá mỗi mã hóa kỹ thuật số là 52.10 đô la, tổng cộng phát hành 6,200 mã hóa kỹ thuật số. Tài sản này tạo ra 2,600 đô la doanh thu thuê hàng tháng. Sau khi trừ tổng cộng 622 đô la chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 đô la, lợi nhuận hàng năm là 23,736 đô la. Do đó, mỗi mã hóa kỹ thuật số nhận được 3.83 đô la phân bổ, tỷ lệ lợi suất hàng năm là 7.35%.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% Token, điều này có nghĩa là RealT không cần phải cùng đầu tư với khách hàng, duy trì mô hình vận hành gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% tiền thuê và phần còn lại của chi phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% cho việc mã hóa kỹ thuật số bất động sản, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Thông qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm một lượng lớn thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và đưa chúng ra thị trường.

Tuy nhiên, mặc dù việc phân chia quyền sở hữu giúp nhà đầu tư giảm rủi ro, nhưng cũng mang lại những thách thức. Khi lợi ích tài chính của nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên không khả thi. Báo cáo của Laurens Swinkels giải thích về xung đột lợi ích giữa những người nắm giữ mã hóa bất động sản và RealT. RealT chọn các tổ chức quản lý để quản lý bất động sản mà họ sở hữu; nếu RealT nắm giữ một lượng lớn quyền sở hữu bất động sản, có thể giảm chi phí đại lý; do đó, hiệu quả quản lý kém sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu cổ phần của RealT quá lớn, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tính thanh khoản của mã thông báo, và các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành những người hưởng lợi không chính thức. Những chủ sở hữu này có thể kỳ vọng các cổ đông lớn có thể giám sát xem các tổ chức quản lý được thuê có khả thi về mặt tài chính hay không. Mặt khác, nếu cổ phần của RealT quá nhỏ, RealT có thể thiếu động lực để lựa chọn đầy đủ các tổ chức quản lý hoặc tham gia vào quá trình giám sát, và nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc giám sát hiệu quả các tổ chức quản lý.

Tôi đã xem mười Token mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm số lượng người sở hữu mỗi bất động sản.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Như biểu đồ đã chỉ ra, RealT phân chia bất động sản thành một số lượng khác nhau của Token, khiến giá mỗi Token khoảng 50 đô la. Hầu hết bất động sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 chủ sở hữu Token, và hai bất động sản có hơn 1,000 chủ sở hữu. Kết hợp điều này với số lượng Token mà mỗi chủ sở hữu nắm giữ, có thể hiểu được phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ và nâng cao tính thanh khoản của thị trường nhà ở.

Theo dữ liệu giao dịch của ví RealT ) Địa chỉ ví Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT đã thanh toán tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động dựa trên chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, khoảng 2.5%-3% tiền thuê, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150.000 đến 180.000 đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bắt buộc tham gia đầu tư bất động sản, và nếu chọn đầu tư, mức độ tham gia của họ không có giới hạn hoặc hướng dẫn cụ thể, lợi nhuận mà RealT thu được từ doanh thu tiền thuê vẫn chưa được công khai.

Xét từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như một thực thể trung tâm của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như một thực thể vận hành cho dự án RealT. Ngoài ra, RealT đã thành lập Real Token LLC tại Delaware như một công ty mẹ cho một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả bất động sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thiết lập một Series LLC tương ứng cho mỗi bất động sản được đầu tư. Là một công ty con của Real Token LLC, mỗi Series LLC sở hữu một bất động sản cụ thể và các Token tương ứng. Cấu trúc này được thiết kế để đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.

) Parcl

Parcl Protocol là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để có được mức lãi suất vĩnh viễn cho tài sản tổng hợp thông qua cấu trúc AMM. Parcl giới thiệu việc cung cấp giá từ Parcl Labs, tạo ra chỉ số cho bất động sản ở các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi tạo ra chỉ số, các nhà đầu tư có cơ hội đầu cơ vào giá trị bất động sản, có thể mua dài hoặc bán khống giá bất động sản.

Phương pháp này giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý, vì hoạt động của nền tảng không liên quan đến bất động sản thực tế. Một số người có thể đặt câu hỏi liệu nó có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chí nêu trên. Tuy nhiên, nó là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được sự đầu tư từ một số nền tảng giao dịch, một số quỹ đầu tư mạo hiểm trên chuỗi công khai, một số tổ chức đầu tư và các tên tuổi lớn trong ngành. Thảo luận về khả năng đa dạng hóa của RWA bất động sản là điều hợp lý.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động trên một chuỗi công cộng vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.

Sản phẩm của Parcl được đơn giản hóa và phát triển nhanh chóng. Parcl Labs cung cấp giá cả và thiết kế thị trường chỉ số tốt, dễ sử dụng.

Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl đã tích cực triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ hình ảnh thị trường tương đối khiêm tốn, với cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ thị trường vẫn chưa sẵn sàng cho các sản phẩm chỉ số bất động sản.

) Reinno

Các công ty tiền điện tử lớn như một công ty thanh toán nào đó và một DAO nào đó cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng mã hóa kỹ thuật số bất động sản làm tài sản thế chấp cho khoản vay. Một công ty thanh toán nào đó đã thông báo vào tháng 7 rằng đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang làm việc theo hướng này. Một DAO nào đó đã hợp tác với RobinLand để hỗ trợ vay thế chấp bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản mã hóa kỹ thuật số làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các mã thông báo mà họ phát hành. Về cơ bản, dịch vụ này giống như sản phẩm cho vay mã thông báo, và không thực sự cải thiện tính thanh khoản vốn có của các chủ sở hữu bất động sản.

Reinno là một dự án bị bỏ rơi được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù nó không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm đáng chú ý liên quan đến bất động sản RWA.

Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên mã hóa kỹ thuật số bất động sản. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt ### tại Delaware cho giao dịch, còn được gọi là SPV, là một công ty con được thành lập bởi công ty mẹ để cách ly rủi ro tài chính. Tình trạng pháp lý của nó như một công ty độc lập đảm bảo rằng nghĩa vụ của nó được bảo vệ ngay cả khi công ty mẹ phá sản. Do đó, công ty mục đích đặc biệt đôi khi được gọi là thực thể xa lánh phá sản. Tại Mỹ, SPV thường tương đương với LLC (. Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho bất động sản mã hóa kỹ thuật số, chủ sở hữu có thể gửi token như tài sản thế chấp cho khoản vay. Giới hạn khoản vay sẽ dựa trên giá trị của token.

Sản phẩm thứ hai là tài chính thế chấp, người dùng mua bất động sản và nhận được khoản vay thế chấp, có thể mã hóa kỹ thuật số quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được có thể được sử dụng để trả lại khoản vay thế chấp ngân hàng, khách hàng sau đó hoàn trả khoản vay với lãi suất cố định.

![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Hoạt động của Reinno vẫn là mô hình trung tâm và ngoại tuyến, khách hàng cần truy cập văn phòng và nộp tài liệu bất động sản. Phương pháp như Reinno tồn tại một số rủi ro rõ ràng. Đầu tiên, nếu người vay chọn vỡ nợ và ngừng thanh toán, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ mã hóa kỹ thuật số chứ không phải là người cho vay, sẽ gặp khó khăn trong việc khởi kiện người vay.