Дослідження проектів RWA у сфері нерухомості: як Блокчейн змінює інвестиції в нерухомість

Справжні світові активи ( RWA ) на ринку криптовалют не є новим явищем, подібні концепції з'явилися ще в 2018 році. Однак лише в 2022 році, коли доходність державних облігацій США перевищила відсоткову ставку кредитування стейблкоїнів, токенізація державних облігацій США як об'єкта RWA дійсно привернула увагу. Останніми роками деякі проекти RWA в сфері нерухомості також почали з'являтися, намагаючись розширити ринок інвестицій у нерухомість за рахунок диверсифікації продуктів та зниження бар'єрів для входу. У цій статті буде проведено аналіз цих проектів, а також розглянуто переваги та недоліки RWA в нерухомості та їх потенційний ринок.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості має величезний обсяг і сповнений інвестиційних можливостей. За статистикою, у березні 2023 року вартість публічного ринку нерухомості Північної Америки досягла 1,3 трильйона доларів, а світовий публічний ринок нерухомості становить 2,66 трильйона доларів.

Токенізований ринок нерухомості в основному реалізується наступними способами:

1. Фінансування фрагментованого права власності на нерухомість
2. Індекс продуктів ринку нерухомості конкретних регіонів
3. Іпотека та позика під токени нерухомості

Крім того, токенізація також може підвищити прозорість нерухомих активів і демократичність управління.

Реальний актив нерухомості RWA та інвестиційний траст нерухомості ( REIT ) мають спільні риси в зниженні інвестиційних бар'єрів та підвищенні ліквідності. Проте REIT зазвичай не надає інвесторам можливості управління або власності, зберігаючи централізовану модель управління. Незважаючи на це, регуляторна рамка та модель роботи REIT все ще можуть слугувати орієнтиром для проектів нерухомості RWA.

Спостерігаючи за роботою проектів RWA в нерухомості за останні два роки, ми можемо підсумувати їхні переваги та недоліки:

Переваги:

• Знижити інвестиційний поріг
• Підвищення ліквідності нерухомості
• Спрощення інвестиційного процесу
• Надати більш різноманітні інвестиційні продукти в нерухомість

Недоліки:

• Правова рамка не досконала
• Відсутність зрілого регулювання
• Механізм захисту прав інвесторів недостатній
• Існують виклики в управлінні та обслуговуванні нерухомості

Аналіз випадків

RealT

RealT був запущений у 2019 році, це один із перших проектів RWA у сфері нерухомості, який спеціалізується на токенізації житлової нерухомості США для роздрібних інвесторів за допомогою Блокчейн Ethereum та Gnosis.

RealT купує житлову нерухомість та токенізує її, довіряючи управління та збір оренди третім особам. Після вирахування витрат, доходи від оренди розподіляються між власниками токенів. RealT відповідає за процес токенізації, але є юридично незалежним від компанії, яка володіє нерухомістю.

В якості прикладу візьмемо нерухомість, загальна вартість якої становить 32,3 тисячі доларів США, кожен токен коштує 52,1 долара США, всього випущено 6200 токенів. Щомісячний дохід від оренди становить 2600 доларів США, після вирахування витрат на експлуатацію та управління, чистий прибуток становить 1978 доларів США. Кожен токен отримує 3,83 долара США розподілу, річна прибутковість становить 7,35%.

RealT зазвичай пропонує ринку 100% токенів, без необхідності спільних інвестицій з клієнтами. Управляюча установа отримує 8% з орендної плати, а RealT стягує лише 2% за токенізацію та нагляд. Ця модель дозволяє RealT зосередитися на пошуку кваліфікованої нерухомості та її токенізації.

Однак, розподілена власність також приносить виклики. Коли частка акціонерів занадто мала, це може призвести до надмірних витрат на управління. Між RealT та власниками токенів нерухомості можуть також існувати конфлікти інтересів. Якщо частка RealT занадто велика, це може вплинути на ліквідність токенів; якщо частка надто мала, може бракувати мотивації у контрольних органах.

Аналізуючи 10 останніх токенів нерухомості, які були продані RealT, виявлено, що більшість нерухомості розташована в Детройті, приблизно 500 власників токенів, деякі з них понад 1000 осіб. Приблизно 90% інвесторів інвестують менше 500 доларів, 9% інвестують від 500 до 2000 доларів, 1% інвестують понад 2000 доларів. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі створює ринок інвестицій в нерухомість для роздрібних інвесторів, підвищуючи ліквідність ринку житла.

Згідно з торговими даними RealT в мережі Gnosis, платформа загалом розподілила близько 6 мільйонів доларів орендної плати. Платформні витрати становлять близько 2,5%-3% від орендної плати, що дорівнює доходу в 150K-180K доларів за останні два роки. Однак, оскільки RealT не зобов'язані брати участь в інвестуванні в нерухомість, їх фактичний прибуток від орендної плати залишається невідомим.

З точки зору структури компанії, RealT у штаті Делавер створила Real Token Inc. як основний операційний підрозділ, а також Real Token LLC як материнську компанію для ряду компаній у сфері нерухомості. Для кожної інвестованої нерухомості було створено відповідну серію LLC, яка як дочірня компанія Real Token LLC володіє певною нерухомістю та токенами. Ця структура має на меті ізолювати ризики окремої нерухомості, запобігаючи впливу на інші нерухомості або операції материнської компанії.

Parcl

Parcl є платформою DeFi інвестицій, яка дозволяє користувачам торгувати коливаннями цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl пропонує торгівлю синтетичними активами, пов'язаними з нерухомістю, через структуру AMM.

Parcl запустив Parcl Labs Price Feed, створивши індекс нерухомості для конкретних регіонів на основі історії продажів. Інвестори можуть спекулювати на тенденціях цін на житло. Цей підхід уникнув юридичних проблем, пов'язаних з фактичними угодами з нерухомістю, але також викликав питання щодо того, чи дійсно це належить до проектів нерухомості RWA.

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, наразі TVL становить близько 16 мільйонів доларів США. Однак, після більше ніж року роботи, Parcl, схоже, не викликала великої уваги, денний обсяг торгівлі становить менше 10 тисяч доларів США, а денна кількість активних користувачів менше 50.

Незважаючи на те, що продукти Parcl прості у використанні та швидко оновлюються, ринок індексів має зрілий дизайн, а команда активно впроваджує програми залучення користувачів, рівень уваги та частки ринку все ще залишається низьким. Це може свідчити про те, що ринок криптовалют ще не готовий до прийняття продуктів індексів нерухомості.

Рейнно

Великі криптовалютні компанії, такі як Ripple та MakerDAO, також досліджують напрямок RWA у нерухомості. Ripple оголосила, що її команда цифрових валют центрального банку намагається підтримати користувачів у токенізації нерухомості та взятті іпотечних кредитів. MakerDAO співпрацює з Robinland для підтримки іпотечного кредитування нерухомості.

Reinno - це проект, який був запущений у 2020 році та зупинив свою діяльність у 2022 році. Хоча він не залишив багато слідів на ринку, він представив два продукти, пов'язані з нерухомістю RWA, які заслуговують на увагу:

1. Послуги кредитування на основі токенізованої нерухомості: Власники нерухомості можуть подати документи на нерухомість компанії Reinno, після затвердження Reinno створить спеціалізовану компанію (SPV) та створить смарт-контракт для токена нерухомості. Власники можуть використовувати токени як заставу для отримання кредиту.

2. Іпотечне фінансування: користувачі можуть токенізувати право власності на нерухомість після покупки нерухомості за допомогою банківської іпотеки. Отримані кошти використовуються для погашення банківської іпотеки, а користувач потім погашає цей кредит за фіксованою процентною ставкою відповідно до угоди.

Операції Reinno все ще здійснюються за централізованою офлайн-моделлю, клієнти зазвичай повинні особисто подавати документи на нерухомість. Цей метод має очевидні ризики:

• Якщо позичальник не виконає умови, Reinno як сервіс з токенізації, а не як кредитор, матиме труднощі із поданням позову проти позичальника.
• Відсутність прямого контракту між сторонами позики, особливо в контексті фрагментованого фінансування нерухомості токенами, відсутність правової основи для захисту кредиторів.
• Власник нерухомості, після отримання позики, продає будинок або припиняє погашення іпотеки банку, що ускладнює для Reinno ефективну протидію, що може призвести до ризику "подвійного витрачення" вартості нерухомості для кредитора.

Ці очевидні ризики можуть бути однією з причин, чому проєкт може припинити свою діяльність. У майбутньому RWA у сфері нерухомості потребуватиме більш зрілого правового середовища для вирішення цих проблем.

Висновок

Нерухомість RWA залишається відносно новою концепцією, яка ще не має чітко визначеного обсягу ринку або не отримала провідних проєктів. На даний момент працюючі проєкти є відносно невеликими за масштабом та базою користувачів. Ця сфера потребує суворої відповідності нормам і зрілого правового середовища. Деякі проєкти використовують компанії з ризикованою ізоляцією або обирають фінансові продукти, пов'язані з нерухомістю, як інвестиційні цілі, щоб зменшити операційні ризики. Проте, щоб повністю реалізувати потенціал нерухомості RWA, законодавчий прогрес та операційна відповідність є невід'ємними.

У законодавчій сфері нерухомість RWA ще не має чіткого та послідовного каркасу. Різні регуляторні органи США мають розбіжності щодо класифікації токенів, що призводить до неясності правил та плутанини в процесі, що може загрожувати потенційним інвесторам і ставити під загрозу довгострокову життєздатність токенізації нерухомості.

Незважаючи на це, багато відомих фінансових компаній та компаній з криптовалют активно намагаються реалізувати RWA в нерухомості. Невелика кількість проектів вже в 1-2 роки роботи попередньо довела життєздатність продукту. Враховуючи величезний масштаб нерухомості у фінансовій інвестиційній сфері, з появою та вдосконаленням відповідної правової бази, RWA в нерухомості має всі шанси на швидкий розвиток.