Дослідження проектів нерухомості реальних світових активів

Концепція реальних світових активів ( RWA ) не є новою на ринку криптовалют, вона існує з 2018 року. Тоді токенізація активів і випуск токенів цінних паперів ( STO ) мали багато спільного з сучасною концепцією RWA. Однак, через недосконалість регуляторної бази і відсутність помітних потенційних переваг у прибутковості, ці ранні спроби не перетворилися на зрілий ринковий масштаб.

У 2022 році, із постійним підвищенням ставок у США, дохідність державних облігацій США значно перевищила ставки позик зі стабільних монет у криптоіндустрії. Тому токенізація державних облігацій США як RWA активів стає все більш привабливою для криптоіндустрії. Деякі зрілі DeFi проєкти, а також традиційні фінансові установи почали досліджувати сферу RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилося кілька проектів RWA у сфері нерухомості. Ці проекти мають на меті розширити ринок інвестицій у нерухомість різними способами, урізноманітнити інвестиційні продукти у сфері нерухомості та знизити бар'єри для інвестицій у нерухомість. У цій статті буде проведено аналіз випадків цих проектів, досліджено переваги та недоліки дизайну RWA у сфері нерухомості та їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному націлені на ринок нерухомості Північної Америки, тому обговорювані відповідні політики, правила та умови ринку в основному стосуватимуться регіону Північної Америки.

Метод токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості містить величезні інвестиційні можливості. Згідно з дослідженням Statista, опублікованим у березні 2023 року, вартість північноамериканського ринку нерухомості, що котирується на біржі, досягла 1,3 трильйона доларів США, у той час як глобальний ринок нерухомості, що котирується на біржі, становить 2,66 трильйона доларів США.

Основною метою токенізації ринку нерухомості є досягнення однієї або кількох з наступних цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення більш широкої групи інвесторів, а також підвищення ліквідності та вартості активів нерухомості. Ці продукти в основному представлені у трьох формах:

1. Фрагментоване фінансування власності на нерухомість.

2. Продукт індексу ринку нерухомості в певному регіоні.

3. іпотечні токени для отримання кредитів.

Крім того, токенізація нерухомості на блокчейні має потенціал для підвищення прозорості активів у сфері нерухомості та демократизації управління.

Якщо ви знайомі з інвестиційними трастами у нерухомість (REIT), це тип компанії, яка володіє прибутковою нерухомістю та займається її управлінням або фінансуванням. REIT пропонують можливості інвестування, подібні до паїв інвестиційних фондів, що дозволяє звичайним інвесторам отримувати прибуток від інвестицій у нерухомість та загальний дохід, а також сприяють розвитку ринку нерухомості в регіоні. REIT та нерухомість RWA мають багато спільного в наданні можливостей для фрагментованих інвестицій у нерухомість, обидва вони ефективно знижують інвестиційний поріг та підвищують ліквідність активів у сфері нерухомості. Однак традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливості управління або власності, підтримуючи централізовану модель управління. Незважаючи на це, їхній контроль за активами, операціями та інвестиційною структурою в рамках суворої регуляторної бази є прикладом, на який можна орієнтуватися для проектів RWA у нерухомості.

Спостерігаючи за операцією проектів RWA у сфері нерухомості протягом останніх двох років, ми отримали чітке уявлення про їхні переваги та недоліки.

Проекти RWA в нерухомості зазвичай мають такі переваги:

• Знижити інвестиційний бар'єр, щоб більше інвесторів могли брати участь
• Підвищення ліквідності нерухомих активів
• Реалізація фрагментації інвестицій у нерухомість
• Збільшення різноманітності інвестиційних продуктів у сфері нерухомості
• Підвищення прозорості управління активами в нерухомості
• Спрощення процесу угод з нерухомістю

Недоліки включають:

• Правова та регуляторна база ще не є досконалою
• Відсутність зрілого ринкового масштабу та ліквідності
• Витрати на експлуатацію та управління досить високі
• Механізм захисту прав інвесторів потребує вдосконалення
• Існують виклики в оцінці вартості та механізмах ціноутворення
• Потенційні ризики безпеки та шахрайства

Але під час детального вивчення конкретних випадків виявляється, що через різницю в управлінні та методах продукту, кожен проект стикається з різними реальними ситуаціями в процесі експлуатації.

Аналіз випадків

У цьому розділі аналізується три проекти RWA в сфері нерухомості. Кожен проект використовує різні методи токенізації ринку нерухомості та має певну репрезентативність у своїй галузі. Слід зазначити, що ці проекти все ще перебувають на ранній стадії, і їх продукти ще не пройшли тривалу та широкомасштабну перевірку та тестування на ринку.

RealT

RealT була запущена в 2019 році і є одним з перших проектів RWA в сфері нерухомості, що зосереджується на токенізації житлової нерухомості США для роздрібних інвесторів через блокчейн Ethereum та Gnosis, головним чином на Gnosis.

RealT купує житлову нерухомість і токенізує її відповідно до законодавства США. Відповідальність за управління, обслуговування та збір орендної плати за цією нерухомістю покладається на третю сторону. Після вирахування витрат, орендна плата за цією нерухомістю розподіляється між її токенами. Хоча RealT відповідає за процес токенізації, вони юридично ізольовані від компаній, що володіють нерухомістю. Як зазначено на їхньому веб-сайті, якщо компанія не виконує зобов'язання, власники токенів мають право призначити іншу компанію для управління нерухомістю. Однак варто зазначити, що ця угода не зобов'язує RealT брати участь в інвестиціях у токени нерухомості, які вони пропонують на ринку. Користувачі, які володіють токенами нерухомості, можуть щомісяця отримувати частку орендної плати за цю нерухомість, причому сума підлягає вирахуванню приблизно 2,5% резервного фонду на обслуговування та зазвичай близько 10% комісії за управління.

На прикладі нерухомості в Монтгомері загальна вартість токенів нерухомості становить 323,020 доларів США, ціна кожного токена - 52,10 доларів США, всього випущено 6,200 токенів. Ця нерухомість щомісяця генерує 2,600 доларів США доходу від оренди. Після вирахування загальних витрат на експлуатацію та управління в розмірі 622 доларів США щомісячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, а річна сума - 23,736 доларів США. Таким чином, кожен токен отримує 3,83 доларів США розподілу, що призводить до річної прибутковості 7,35%.

Для цієї нерухомості RealT запропонував 100% токенів на ринку, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами і підтримувати практично безризикову модель для роботи. Управлінський орган отримує 8% з орендної плати та решту з витрат на обслуговування, платформа інвестування стягує лише 2% за токенізацію нерухомості, вибір управлінського органу та нагляд за управлінням. Завдяки цьому підходу команда RealT може зекономити значну кількість управлінського часу, зосередившись на пошуку кваліфікованої нерухомості та токенізації їх на ринку.

Однак, хоча розподіл власності допомагає розподілити ризики між інвесторами, він також створює виклики. Коли частка інвестицій інвестора занадто мала, витрати на управління компанією стають занадто високими і стають нездатними до підтримки. Дослідження пояснює конфлікт інтересів між власниками токенів нерухомості та RealT. RealT обирає управлінську організацію для управління нерухомістю, якою вона володіє; якщо RealT має значну частку у нерухомості, вони намагатимуться знизити витрати на управління; адже погане управління матиме для них значний негативний вплив. Однак, якщо частка RealT занадто велика, це, по-перше, зменшить ліквідність токенів, по-друге, дрібні акціонери не виконуватимуть своїх контрольних обов'язків. Усі власники токенів очікують, що великі акціонери зможуть контролювати, чи ефективна управляюча компанія. З іншого боку, якщо частка RealT є надто малою, RealT може не мати достатньої мотивації, щоб відповідально обирати управлінську організацію та активно брати участь у контролі, що ускладнить ефективний контроль за управляючою компанією для багатьох дрібних інвесторів.

Переглянувши десять останніх проданих токенів нерухомості на ринку RealT, і використавши відповідні блокчейн-браузери, щоб дізнатися, скільки у кожної нерухомості власників. RealT ділить нерухомість на різну кількість токенів, щоб забезпечити ціну кожного токена приблизно в 50 доларів. Більшість нерухомості розташовані в Детройті, і приблизно 500 власників токенів, з яких у двох нерухомостей кількість власників перевищує 1,000. Об’єднавши кількість токенів кожного власника, можна обчислити діапазон інвестицій інвесторів RealT.

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, близько 9% інвесторів інвестують від 500 до 2000 доларів, а 1% інвесторів інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі успішно створив ринок інвестицій у нерухомість для роздрібних інвесторів і збільшив ліквідність ринку житла.

Згідно з даними транзакцій, отриманими з гаманця RealT в основній мережі Gnosis, RealT в цілому розподілив приблизно 6 мільйонів доларів США орендної плати. Платформні збори коливаються в межах 2,5%-3% від орендної плати, що становить приблизно 150K до 180K доларів США за останні два роки, в залежності від коливань витрат на утримання, страхування та податки. Однак, оскільки RealT не має обов'язку брати участь в інвестиціях у нерухомість і, якщо вирішить брати участь, рівень участі не має певних обмежень або вказівок, тому прибуток, отриманий RealT від орендних доходів, залишається невідомим.

З точки зору корпоративної структури, RealT заснувала Real Token Inc. в Делавері як основну юридичну особу компанії. Ця юридична особа не володіє жодними нерухомими активами; вона лише служить операційною юридичною особою проекту RealT. Крім того, RealT заснувала Real Token LLC в Делавері як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC(LLC: товариство з обмеженою відповідальністю) не володіє жодними нерухомими активами; її основна мета полягає в спрощенні юридичних процедур, що дозволяє користувачам інвестувати у всі нерухомість, уклавши угоду лише з однією компанією. Нарешті, RealT створила відповідні серії LLC для кожної інвестованої нерухомості. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожна серія LLC володіє конкретною нерухомістю та відповідними токенами. Ця структура призначена для забезпечення того, щоб фінансові або юридичні проблеми однієї нерухомості не впливали на інші нерухомості або операції материнської компанії під брендом RealT.

( Parcl

Parcl є платформою DeFi інвестицій, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на світовому ринку нерухомості. Parcl використовується для створення синтетичних активів, пов'язаних з нерухомістю, на основі структури AMM. Parcl запустив Parcl Labs Price Feed, щоб створити індекс нерухомості для певних регіонів на основі його історії продажів. Тривалість історії може змінюватися в залежності від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори отримують можливість спекулювати на змінах цін на нерухомість, встановлюючи довгі або короткі позиції на ціну нерухомості в цьому регіоні.

Цей метод, оскільки не існує реальних угод з нерухомістю, дозволяє Parcl уникнути залучення до юридичних питань, пов’язаних з фактичною експлуатацією нерухомості. Ви також можете сумніватися, чи дійсно це є проектом RWA в сфері нерухомості, оскільки він не відповідає вищезазначеним критеріям. Проте це відносно популярний проект RWA, який отримав інвестиції від кількох відомих компаній, і через свою унікальність цілком доцільно включити його до обговорення різноманітності продуктів RWA в сфері нерухомості.

Тестова мережа Parcl була запущена на Solana у травні 2022 року, і наразі її TVL становить 16 мільйонів доларів. Однак після більш ніж року роботи Parcl, здається, не викликала великої уваги, щоденний обсяг торгівлі менше 10 000 доларів, а щоденна кількість активних користувачів менше 50 осіб.

![Цегли та блоки: Дослідження нерухомих проектів на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-03fb37d3a9ba3003021b1332a31a470b.webp###

Продукти Parcl прості у використанні та швидко оновлюються, а постачальники цін Parcl Labs і дизайн індексного ринку є досить зрілими. У операційній діяльності команда Parcl активно впроваджує Parcl Point, Real Estate Royale та інші програми залучення користувачів. Незважаючи на ці переваги та підтримку численних відомих інвестиційних установ, Parcl все ще має відносно низьку увагу з боку ринку та частку ринку, маленьку базу користувачів і обмежений обсяг торгівлі. Це, певною мірою, може пояснити, чому ринок криптовалют ще не готовий до впровадження продуктів індексів нерухомості.

( Рейнно

Деякі великі криптовалютні компанії також досліджують напрямок продуктів RWA у сфері нерухомості. Деякі компанії оголосили, що їх команда цифрових валют центрального банку намагається підтримати користувачів у токенізації нерухомості та забезпеченні іпотечних кредитів на цій основі. Інші компанії співпрацюють з іншими сторонами, щоб підтримати кредитування під заставу нерухомості. Деякі проекти також пропонують можливість використовувати токенізовану нерухомість як заставу для кредитів, але ця послуга обмежена випущеними ними токенами нерухомості. По суті, ця послуга більше схожа на продукти кредитування токенів і не суттєво покращує ліквідність капіталу для власників нерухомості.

Reinno є платформою, що з'явилася в 2020 році.