Розвиток реальних активів на ринку криптоактивів

Концепція реальних активів ( RWA ) не є новою в ринку криптоактивів, принаймні, її можна віднести до токенізації активів та випуску токенів типу STO (, що мали місце ще в 2018 році. Однак, через незрілість регуляторної бази на той час та відсутність значних переваг потенційного прибутку, ці ранні спроби не змогли розвинутися в зрілі сегменти ринку.

У 2022 році, коли США продовжували підвищувати процентні ставки, дохідність державних облігацій США значно перевищила процентні ставки за позиками стейблкоїнів на ринку криптоактивів. Тому токенізація державних облігацій США як RWA стала все більш привабливою для криптоіндустрії. В результаті, такі старі проекти DeFi, як MakerDAO, Compound та Aave, а також традиційні фінансові установи, такі як Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, навіть деякі держави почали досліджувати RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилося кілька проектів RWA у сфері нерухомості. Вони спрямовані на розширення ринку інвестицій в нерухомість різними способами, збагачення інвестиційних продуктів у сфері нерухомості та зниження бар'єрів для входу інвесторів у нерухомість. Це дослідження проводить випадковий аналіз таких проектів, щоб проаналізувати переваги та недоліки дизайну RWA у сфері нерухомості та їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному націлені на нерухомість і інвесторів Північної Америки, обговорення відповідних політик, нормативних актів і ринкових умов буде в основному стосуватися ринку нерухомості Північної Америки.

Метод токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є величезною сферою, наповненою інвестиційними можливостями. Дослідження Statista у березні 2023 року показало, що ринок нерухомості Північної Америки, що котирується на біржі, оцінюється в 1,3 трильйона доларів, а світовий ринок нерухомості, що котирується на біржі, має обсяг 2,66 трильйона доларів.

Основна мета токенізації ринку нерухомості полягає в досягненні однієї або кількох із наступних цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення ширшої групи інвесторів, підвищення ліквідності та вартості активів нерухомості. Ці продукти в основному представлені в трьох формах:

1. фінансування розподілу прав власності на нерухомість.

2)Специфічний індекс ринку нерухомості.

3. токенізація нерухомості як забезпечення.

Крім того, токенізація та інтеграція блокчейну також підвищують прозорість активів нерухомості та демократичне управління.

Інвестиційний фонд нерухомості ) REIT ( є компанією, яка володіє, експлуатує або фінансує нерухомість для отримання доходу. REIT надає звичайним інвесторам можливості інвестування, подібні до спільних фондів, дозволяючи їм отримувати дохід на основі дивідендів та загальний дохід, а також сприяє зростанню регіонального ринку нерухомості. REIT і нерухомість RWA мають спільні риси у наданні часткових можливостей інвестування в нерухомість, ефективно знижуючи інвестиційні бар'єри та підвищуючи ліквідність активів нерухомості. Проте традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливостей управління чи власності, зберігаючи централізовану модель операцій. Тим не менш, їх ретельний контроль активів та структура інвестування у строгих регуляторних рамках забезпечують міцний план для проектів нерухомості RWA.

Протягом останніх двох років в операціях з проектами RWA у сфері нерухомості ми отримали більш чітке уявлення про їхні переваги та недоліки.

![Цегли та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-93c02a90b66fa46fe2ab9a64714ef6a7.webp(

Проекти нерухомості RWA зазвичай мають вищезгадані характеристики. Поглиблене вивчення конкретних випадків показало, що через різницю в управлінні та методах продукту, кожен проект стикається з різними ситуаціями в реальній експлуатації.

Дослідження випадків

У цьому розділі я обрав три проекти RWA у сфері нерухомості для аналізу. Кожен проект використовує різні підходи до токенізації ринку нерухомості і є найбільш репрезентативним у своїй галузі. Варто зазначити, що це все ще ранні проекти, їх продукти ще не пройшли тривалу та широкомасштабну перевірку і тестування на ринку.

) RealT

RealT було запущено в 2019 році, це один з найстаріших проектів RWA у сфері нерухомості на ринку, який спеціалізується на інвестиціях у житлову нерухомість США через блокчейн Ethereum та Gnosis, здебільшого на Gnosis ###.

RealT придбає житлову нерухомість і токенізує її відповідно до законодавства США для суб'єктів, які володіють правами на нерухомість. Управління, обслуговування та збір орендної плати за цією нерухомістю покладається на третю сторону, що управляє. Після вирахування витрат, орендна плата, отримана від конкретної нерухомості, розподіляється між її токенами. Хоча RealT відповідає за процес токенізації, юридично вони відокремлені від компанії, яка володіє нерухомістю. Згідно з інформацією на їхньому веб-сайті, якщо компанія не виконує свої зобов'язання, власники токенів зберігають право призначити іншу компанію для управління компанією, що володіє правами на нерухомість. Варто зазначити, що вони не зобов'язують спільно інвестувати в нерухомість, яку вони пропонують на ринку. Власники токенів нерухомості можуть щомісяця отримувати частину орендного доходу від цієї нерухомості, за винятком близько 2,5% резерву на утримання та управлінських витрат, які зазвичай становлять близько 10% вартості.

Візьмемо за приклад цю нерухомість у Монтгомері, загальна вартість токенів нерухомості складає 323,020 доларів США, ціна кожного токена становить 52.10 доларів США, всього випущено 6,200 токенів. Ця нерухомість щомісяця приносить 2,600 доларів США доходу від оренди. Після вирахування витрат на експлуатацію та управління у розмірі 622 долари США, щомісячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, за рік - 23,736 доларів США. Отже, кожен токен отримує 3.83 долара США розподілу, а річна прибутковість становить 7.35%.

Для цієї нерухомості RealT пропонує 100% токенів, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами, що дозволяє підтримувати практично безризикову модель роботи. Управлінський орган стягує 8% орендної плати та залишкової частини витрат на обслуговування, інвестиційна платформа стягує лише 2% за токенізацію нерухомості, вибір управлінського органу та нагляд за управлінням. Таким чином, команда RealT може заощадити значний обсяг управлінського часу, зосередившись на пошуку кваліфікованої нерухомості та виведенні її токенізованою на ринок.

Однак, хоча часткова власність сприяє розподілу ризиків між інвесторами, вона також приносить виклики. Проблеми виникають, коли фінансові інтереси інвесторів є надто малими, щоб витрати на управління компанією стали доцільними. Один звіт пояснює конфлікт інтересів між власниками токенів нерухомості та RealT. RealT обирає управлінську компанію для управління своїми активами; якщо RealT має значну частку в активі, це може знизити витрати на агентів; отже, неефективне управління може негативно позначитися на них. Однак, якщо частка RealT є занадто великою, це може негативно вплинути на ліквідність токенів, а дрібні акціонери можуть стати безкоштовними пасажирами. Ці власники можуть очікувати, що великі акціонери контролюватимуть, чи є обрана управлінська компанія фінансово життєздатною. З іншого боку, якщо частка RealT є незначною, RealT може не мати достатніх стимулів для вибору управлінської компанії або участі в процесі контролю, а багатьом інвесторам може бути важко ефективно взяти на себе відповідальність за контроль за управлінською компанією.

Я перевірив 10 останніх проданих токенів на ринку RealT і використав відповідний блокчейн-браузер, щоб знайти кількість власників кожної нерухомості.

Як показано на графіку, RealT розділяє нерухомість на різну кількість токенів, що дозволяє кожному токену коштувати близько 50 доларів. Більшість нерухомості розташовані в Детройті, з приблизно 500 тримачами токенів, у двох нерухомостях кількість тримачів перевищує 1,000. Тепер, поєднуючи ці дані з кількістю токенів у кожного тримача, можна зрозуміти обсяг інвестицій інвесторів RealT.

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше ніж 500 доларів, близько 9% інвестують від 500 до 2000 доларів, 1% інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі вдалося створити ринок інвестицій у нерухомість для малих інвесторів і підвищити ліквідність ринку нерухомості.

Згідно з даними про транзакції гаманця RealT, RealT загалом випустив приблизно 6 мільйонів доларів США у вигляді орендних платежів. Платформені збори варіюються в залежності від витрат на обслуговування, страхування та податків і становлять приблизно 2,5% - 3% від орендної плати, що еквівалентно приблизно 150 000 - 180 000 доларів США доходу платформи за останні два роки. Однак, оскільки RealT не потребує участі в інвестиціях у нерухомість, і якщо вибрати інвестиції, немає чітких обмежень чи вказівок, тому доходи RealT від орендних надходжень поки що не розкриті.

З точки зору структури компанії, RealT заснувала Real Token Inc. в Делавері як центральний суб'єкт компанії. Цей суб'єкт не володіє жодними нерухомими активами; він слугує лише операційним суб'єктом проекту RealT. Крім того, RealT в Делавері заснувала Real Token LLC як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC не володіє жодними нерухомими активами; його основна мета - спростити юридичні процедури, дозволяючи користувачам брати участь в інвестиціях у всі нерухомості шляхом укладення контракту з компанією. Нарешті, RealT створила відповідні серії товариств з обмеженою відповідальністю для кожної інвестиційної нерухомості. Як дочірні компанії Real Token LLC, кожна серія товариства з обмеженою відповідальністю володіє конкретною нерухомістю та відповідними токенами. Ця структура розроблена для забезпечення того, щоб фінансові чи юридичні проблеми однієї нерухомості не впливали на інші нерухомості під управлінням RealT, а також не впливали на операції материнської компанії.

( Parcl

Parcl протокол є платформою DeFi інвестицій, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl використовується для отримання постійної експозиції до синтетичних активів з використанням AMM архітектури. Parcl впроваджує Parcl Labs цінові фідери, які створюють індекси для нерухомості в певних регіонах на основі історії продажів. Період історії продажів може змінюватися в залежності від частоти торгівлі нерухомістю. Після створення індексу інвестори отримують можливість спекулювати на вартості нерухомості, можуть відкривати довгі або короткі позиції на ціну нерухомості.

Цей метод дозволяє Parcl уникати юридичних проблем, оскільки в операціях платформи не залучена реальна нерухомість. Можна сперечатися, чи є це справжнім проектом RWA в нерухомості, оскільки він не відповідає вищезазначеним критеріям. Проте це відносно популярний проект RWA, який отримав інвестиції від відомих галузевих установ, таких як Coinbase, Solana Ventures, DragonFly тощо. Обговорення можливостей диверсифікації RWA в нерухомості є обґрунтованим.

![Цеглини та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp###

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, наразі загальна заблокована вартість становить 16 мільйонів доларів. Після більш ніж року роботи, Parcl, здається, не викликав великої уваги, добовий обсяг торгівлі становить менше 10 тисяч доларів, а кількість активних користувачів менше 50.

Продукти Parcl спрощені та швидко розроблені. Цінові постачання Parcl Labs та індексний ринок добре спроектовані, прості у використанні.

В операційній діяльності команда Parcl активно впроваджує програми залучення користувачів, такі як Parcl Point та Real Estate Royale. Незважаючи на ці переваги та підтримку багатьох відомих інвестиційних установ, Parcl залишається відносно стриманим на ринку, має невелику базу користувачів та обмежений обсяг торгів. Можливо, ринок ще не готовий до продуктів індексів нерухомості.

( Рейнно

Великі компанії з криптоактивів, як-от Ripple і MakerDAO, також вивчають можливість дозволити користувачам токенізувати нерухомість як заставу для кредитів. Ripple в липні оголосила, що її команда з цифрових валют центрального банку працює в цьому напрямку. MakerDAO співпрацює з RobinLand, щоб підтримати іпотечні кредити на нерухомість. RealT надає можливість використовувати токенізовану нерухомість як заставу для кредитів, хоча ця послуга обмежена токенами, які вони випустили. По суті, ця послуга більше нагадує продукт кредитування токенів і не забезпечує суттєвого збільшення ліквідності капіталу для власників нерухомості.

Reinno є проектом, що був запущений у 2020 році та зупинив свою діяльність у 2022 році. Хоча він не залишив значного сліду на ринку, він представив два вартих уваги продукту, пов'язані з нерухомістю RWA.

Перший продукт – це послуга кредитування на основі токенізованої нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість до Reinno. Після отримання схвалення Reinno створить у Делавері спеціально створену компанію ), також відому як SPV, яка є дочірньою компанією, створеною материнською компанією для ізоляції фінансових ризиків. Її юридичний статус незалежної компанії забезпечує її зобов'язання навіть у випадку банкрутства материнської компанії.