Дослідження нерухомості на ринку токенізації фізичних активів

Вступ

Концепція токенізації реальних активів ( RWA ) не є новою на ринку криптовалют, аналогічна токенізація активів і випуск цінних токенів ( STO ) з'явилася ще в 2018 році. Але через те, що на той час регуляторна база була недосконалою, потенційні переваги повернення не були очевидними, ці ранні спроби не змогли розвинутися в зрілу ринкову сферу.

У 2022 році, у зв'язку з продовженням підвищення процентних ставок у США, дохідність державних облігацій США значно перевищила процентні ставки за кредитуванням стабільних монет на крипторинку. Тому токенізація державних облігацій США як RWA стала більш привабливою для криптоіндустрії. Великі DeFi проекти та традиційні фінансові установи почали досліджувати RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилося кілька проектів RWA у сфері нерухомості. Вони мають на меті різностороннє розширення ринку інвестицій у нерухомість, збагачення продуктів та зниження інвестиційних бар'єрів. Це дослідження проводить аналіз випадків цих проектів, досліджуючи переваги та недоліки дизайну RWA у сфері нерухомості та потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на активи та інвесторів у Північній Америці, відповідні політики, регулювання та умови ринку здебільшого стосуються ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості має величезний обсяг, інвестиційні можливості багаті. Дослідження певної платформи даних у березні 2023 року показало, що ринок нерухомості в Північній Америці має вартість 1,3 трильйона доларів, а глобальний ринок нерухомості має вартість 2,66 трильйона доларів.

Основна мета токенізації ринку нерухомості полягає в: створенні більш різноманітних та гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залученні ширшого кола інвесторів, підвищенні ліквідності та вартості активів у сфері нерухомості. Ці продукти в основному проявляються у трьох формах:

1. Фрагментація фінансування прав власності на нерухомість
2. Продукт індексу ринку нерухомості в певному регіоні
3. Токенізація нерухомості як забезпечення

Крім того, токенізація та інтеграція блокчейн підвищують прозорість активів нерухомості та демократичне управління.

Фонди інвестицій в нерухомість ( REIT ) мають спільні риси з нерухомістю RWA, обидва надають можливості для фрагментованих інвестицій, знижують бар'єри входу та підвищують ліквідність. Проте традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливостей для управління або володіння, зберігаючи централізовану модель управління. Тим не менш, їх сувора перевірка активів та інвестиційна структура служать орієнтиром для проектів нерухомості RWA.

За останні два роки роботи з RWA проектами в нерухомості ми отримали більш чітке уявлення про їхні переваги та недоліки.

Типові проекти RWA в нерухомості мають зазначені вище характеристики. Після детального розгляду конкретних випадків виявлено, що через різницю в управлінні та продуктах, кожен проект стикається з різними ситуаціями в процесі фактичної експлуатації.

Дослідження випадків

Цей розділ аналізує три проекти RWA в сфері нерухомості. Кожен проект використовує різні методи для токенізації ринку нерухомості та є найбільш популярним у своїй галузі. Слід зазначити, що це все ще ранні проекти, їхні продукти ще не пройшли тривалу та широкомасштабну перевірку та тестування на ринку.

RealT

RealT запустила у 2019 році, є одним з перших проектів RWA у сфері нерухомості на ринку, зосереджуючись на інвестиціях у житлову нерухомість США через блокчейн Ethereum та Gnosis, головним чином на Gnosis (.

RealT купує житлову нерухомість і токенізує її через юридичну особу, яка володіє правами власності відповідно до законодавства США. Управління, обслуговування та збір орендної плати покладаються на третю сторону управлінської компанії. Після вирахування витрат, орендна плата, отримана від конкретної нерухомості, розподіляється між її токен-холдерами. Незважаючи на те, що RealT відповідає за процес токенізації, юридично вона відокремлена від компанії, яка володіє активами нерухомості. Згідно з описом на їхньому веб-сайті, у разі дефолту компанії, власники токенів можуть обрати призначити іншу компанію для управління компанією, яка володіє правами власності. Варто зазначити, що вони не зобов'язують спільно інвестувати в нерухомість, яку вони пропонують на ринку. Токен-холдерам нерухомістю щомісяця виплачується частина доходу від оренди, без урахування приблизно 2,5% резерву на утримання та звичайно приблизно 10% вартості комісійних витрат на управління.

Наприклад, візьмемо нерухомість в Монтгомері, загальна вартість токенів нерухомості становить 323,020 доларів США, ціна кожного токена 52.10 доларів США, всього випущено 6,200 токенів. Ця власність щомісяця приносить 2,600 доларів США орендного доходу. Після вирахування загальних витрат на експлуатацію та управління в розмірі 622 доларів США, щомісячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, річний дохід 23,736 доларів США. Таким чином, кожен токен отримує 3.83 доларів США розподілу, річна прибутковість становить 7.35%.

![Цеглини та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Щодо цієї нерухомості, RealT надає 100% токенів, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами, підтримуючи майже безризикову модель роботи. Управлінський орган отримує 8% від орендної плати та залишкові витрати на утримання, платформа інвестування стягує лише 2% для токенізації нерухомості, вибору управлінського органу та нагляду за управлінням. Завдяки цьому методу команда RealT може заощадити велику кількість часу на управлінні, зосереджуючись на пошуку кваліфікованої нерухомості та виведенні її на ринок у вигляді токенів.

Однак, хоча фрагментація власності полегшує інвесторам розподіл ризиків, вона також приносить виклики. Коли фінансові інтереси інвесторів занадто малі, витрати на управління компанією можуть стати непрактичними. Доповідь Лоренса Свінкелса пояснює конфлікт інтересів між тримачами токенів нерухомості та RealT. RealT вибирає управляючу компанію для управління своїм майном; якщо RealT має значну частку в майні, це може знизити агентські витрати; отже, неефективність управління може негативно вплинути на них. Проте, якщо частка RealT занадто велика, це може негативно вплинути на ліквідність токенів, і дрібні акціонери можуть стати безкоштовниками. Ці власники можуть очікувати, що великі акціонери зможуть контролювати, чи є найнята управляюча компанія фінансово життєздатною. З іншого боку, якщо частка RealT дуже мала, RealT може не мати достатньої мотивації для вибору управляючої компанії або участі в процесі контролю, і багатьом інвесторам важко ефективно контролювати управляючу компанію.

Я переглянув десять останніх проданих токенів на ринку RealT і використав відповідний блокчейн-браузер, щоб знайти кількість власників кожної нерухомості.

![Цегла та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Як показано на діаграмі, RealT розділяє нерухомість на різну кількість токенів, кожен з яких коштує приблизно 50 доларів. Більшість нерухомості розташована в Детройті, приблизно 500 власників токенів, дві нерухомості мають понад 1000 власників. Поєднуючи це з кількістю токенів у кожного власника, можна зрозуміти обсяг інвестицій інвесторів RealT.

![Цеглини та блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше ніж 500 доларів, близько 9% інвестують від 500 до 2 000 доларів, 1% інвестує більше цієї суми. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі успішно створив ринок інвестицій в нерухомість для дрібних інвесторів і підвищив ліквідність житлового ринку.

Згідно з даними транзакцій гаманця RealT ) адреса гаманця Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT виплатив приблизно 6 мільйонів доларів США загальної суми орендної плати. Платформені збори коливаються в залежності від витрат на обслуговування, страхування та податків, приблизно становлять 2,5%-3% від орендної плати, що відповідає доходу платформи приблизно 150-180 тисяч доларів США за останні два роки. Однак, оскільки RealT не зобов'язує брати участь у інвестиціях у нерухомість, і якщо інвестувати, то рівень участі не має конкретних обмежень або вказівок, доходи, отримані RealT від орендних платежів, все ще не розкриті.

З точки зору структури компанії, RealT заснувала Real Token Inc. у штаті Делавер як центральний суб’єкт компанії. Цей суб’єкт не володіє жодними нерухомими активами; він лише виступає операційним суб’єктом проекту RealT. Крім того, RealT заснувала Real Token LLC у штаті Делавер як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC не володіє жодними нерухомими активами; її основна мета полягає в спрощенні юридичних процедур, щоб користувачі могли інвестувати в усі нерухомості, уклавши контракт з однією компанією. Нарешті, RealT створює відповідну Series LLC для кожної інвестованої нерухомості. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожна Series LLC володіє певною нерухомістю та відповідними токенами. Ця структура має на меті забезпечити, щоб фінансові або юридичні проблеми однієї нерухомості не впливали на інші нерухомості або діяльність материнської компанії під брендом RealT.

) Parcl

Parcl Protocol є платформою DeFi інвестицій, яка дозволяє користувачам торгувати коливаннями цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl використовується для отримання безстрокового експозиції до синтетичних активів за допомогою AMM архітектури. Parcl впроваджує цінові котирування Parcl Labs, які створюють індекси для нерухомості в конкретних регіонах на основі історії продажів. Термін історії продажів може змінюватися в залежності від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори мають можливість спекулювати на вартості нерухомості, можуть ставити на підвищення або зниження цін на нерухомість.

Цей метод дозволив Parcl уникнути юридичних проблем, оскільки операції платформи не пов'язані з реальною нерухомістю. Можливо, хтось запитає, чи дійсно це проект нерухомості RWA, оскільки він не відповідає вищезгаданим стандартам. Проте, це відносно популярний проект RWA, який отримав інвестиції від відомих осіб в галузі, таких як певна торгова платформа, певний венчурний капітал на базі блокчейну, певна інвестиційна установа тощо. Обговорення можливостей диверсифікації RWA в нерухомості є доречним.

![Цегли та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на певному блокчейні, наразі TVL складає 16 мільйонів доларів США. Після понад року роботи, Parcl, здається, не привернув багато уваги, денний обсяг торгівлі менше 10 тисяч доларів США, а кількість активних користувачів на день менше 50 осіб.

Продукти Parcl спростили та швидко розробили. Цінові індикатори Parcl Labs та індексний ринок добре спроектовані, зручні у використанні.

У сфері операцій команда Parcl активно запроваджує програми залучення користувачів, такі як Parcl Point та Real Estate Royale. Незважаючи на ці переваги та підтримку численних відомих інвестиційних установ, Parcl все ще зберігає відносно скромний ринковий імідж, має невелику базу користувачів та обмежений обсяг торгівлі. Можливо, ринок ще не готовий до продуктів індексу нерухомості.

) Рейнно

Великі криптовалютні компанії, такі як певна платіжна компанія та певний DAO, також досліджують можливість дозволити користувачам токенізувати нерухомість як забезпечення для позик. Певна платіжна компанія оголосила в липні, що її команда цифрових валют центрального банку працює в цьому напрямку. Певний DAO інтегрувався з RobinLand, підтримуючи іпотечні кредити на нерухомість. RealT пропонує можливість використовувати токенізовану нерухомість як заставу для позик, але ця послуга доступна лише для їхніх випущених токенів. По суті, ця послуга більше нагадує продукти кредитування токенів і не суттєво підвищує ліквідність капіталу власників нерухомості.

Reinno є покинутим проектом, запущеним у 2020 році та зупиненим у 2022 році. Хоча він не залишив багато слідів на ринку, він представив два продукти, пов'язані з нерухомістю RWA, які заслуговують на згадку.

Перший продукт - це кредитна служба на основі токенізованої нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість до Reinno. Після отримання схвалення, Reinno створить спеціалізовану компанію ### в Делавері для угоди, також відому як SPV, яка є дочірньою компанією, створеною материнською компанією, для ізоляції фінансових ризиків. Її юридичний статус як незалежної компанії забезпечує виконання її зобов'язань, навіть у випадку банкрутства материнської компанії. Тому спеціалізовану компанію іноді називають банкрутством далеко від сутності. У США SPV зазвичай є аналогом LLC (. Потім Reinno створить смарт-контракт для токенів нерухомості, які власники можуть внести в якості застави за кредитом. Ліміт кредиту буде оснований на вартості токенів.

Другий продукт - це фінансування іпотечного кредитування. Після покупки нерухомості та отримання іпотечного кредиту користувач може токенізувати право власності на нерухомість для фінансування. Отримані кошти можуть бути використані для погашення банківського іпотечного кредиту, а клієнт потім погашає кредит за фіксованою процентною ставкою.

![Блоки та цеглини: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Операція Reinno все ще є централізованою та офлайн-моделлю, клієнти повинні відвідувати офіс і подавати документи на нерухомість. Існують деякі очевидні ризики, пов'язані з підходом, подібним до Reinno. По-перше, якщо позичальник вирішить не виконувати свої зобов'язання і припинить виплати, Reinno, як постачальник токенізованих послуг, а не кредитор, буде важко подати позов проти позичальника.