Gayrimenkul RWA Proje Araştırması: Blok Zinciri Gayrimenkul Yatırımını Nasıl Değiştiriyor

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ), kripto para piyasasında yeni bir şey değil, 2018'de benzer bir kavram ortaya çıkmıştı. Ancak, 2022'ye kadar ABD devlet tahvili getirisinin stabil coin kredi faiz oranlarını aşmasıyla, ABD devlet tahvillerinin RWA varlık olarak tokenleştirilmesi gerçekten dikkat çekmeye başladı. Son yıllarda, bazı gayrimenkul RWA projeleri de çeşitlendirilmiş ürünler ve engelleri azaltarak gayrimenkul yatırım pazarını genişletmeyi hedefleyerek ortaya çıkmaya başladı. Bu makalede bu projeler üzerinde vaka analizi yapılacak, gayrimenkul RWA'nın avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarı incelenecektir.

Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul pazarı büyük bir ölçeğe sahip olup, yatırım fırsatlarıyla doludur. İstatistiklere göre, 2023 Mart ayında Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değeri 1,3 trilyon ABD doları, dünya genelindeki halka açık gayrimenkul pazarının değeri ise 2,66 trilyon ABD dolarıdır.

Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarı temel olarak aşağıdaki yollarla gerçekleştirilir:

1. Parçalanmış Gayrimenkul Mülkiyeti Finansmanı
2. Belirli Bölge Gayrimenkul Pazar Endeksi Ürünleri
3. Gayrimenkul Token Teminatlı Krediler

Ayrıca, tokenizasyon gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve yönetim demokratikliğini artırabilir.

Gayrimenkul RWA ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ), yatırım eşiğini düşürme ve likiditeyi artırma açısından benzerlikler taşımaktadır. Ancak REIT genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz, merkezi bir işletim modeli sürdürmektedir. Buna rağmen, REIT'in düzenleyici çerçevesi ve işletim modeli, gayrimenkul RWA projelerine referans sağlayabilir.

Son iki yılda gayrimenkul RWA projelerinin işletimini gözlemleyerek, avantaj ve dezavantajlarını özetleyebiliriz:

Avantajlar:

• Yatırım eşiğini düşürmek
• Gayrimenkul likiditesini artırmak
• Yatırım sürecini basitleştir
• Daha çeşitli gayrimenkul yatırım ürünleri sunmak

Eksiler:

• Hukuk çerçevesi eksik
• Olgun bir düzenlemenin eksikliği
• Yatırımcı hakları koruma mekanizması yetersiz
• Gayrimenkul yönetimi ve bakımı zorluklar içermektedir.

Vaka Analizi

RealT

RealT, 2019'da piyasaya sürüldü ve Amerika'daki konut gayrimenkulünü Ethereum ve Gnosis Blok Zinciri üzerinden tokenleştirerek perakende yatırımcılara sunan daha eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir.

RealT, konut mülklerini satın alır ve tokenleştirir, yönetim ve kira toplama işlemlerini üçüncü taraflara devreder. Masraflar düşüldükten sonra, kira gelirleri token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenleştirme sürecinden sorumludur, ancak mülk sahibi şirketle hukuken birbirinden bağımsızdır.

Bir mülkü örnek alalım, mülkün toplam değeri 32.3 milyon ABD doları, her bir token 52.1 ABD doları, toplamda 6200 token çıkarılmıştır. Aylık kira geliri 2600 ABD doları olup, işletme ve yönetim giderleri düşüldükten sonra net kar 1978 ABD dolarıdır. Her bir token 3.83 ABD doları dağıtım alır, yıllık kar oranı %7.35'tir.

RealT genellikle piyasaya %100 token sunar, müvekkillerle ortak yatırım yapmadan. Yönetim organı kira gelirinden %8 alırken, RealT yalnızca %2 tokenizasyon ve denetim ücreti alır. Bu model, RealT'nin nitelikli mülkler bulmaya ve tokenleştirmeye odaklanmasını sağlar.

Ancak, dağılmış mülkiyet de zorluklar getiriyor. Yatırımcıların hisse oranı çok düşük olduğunda, yönetim maliyetleri çok yüksek olabilir. RealT ile gayrimenkul token sahipleri arasında da çıkar çatışmaları olabilir. Eğer RealT'nin hisse oranı çok yüksekse, token likiditesini etkileyebilir; eğer hisse oranı çok düşükse, denetim ve yönetim kurumu için motivasyon eksikliği yaşanabilir.

RealT'nin en son satılan 10 gayrimenkul tokenini analiz ederek, çoğu gayrimenkulün Detroit'te bulunduğunu, yaklaşık 500 token sahibinin olduğunu ve bazılarının 1000'den fazla kişi olduğunu keşfettik. Yatırımcıların yaklaşık %90'ı 500 dolardan az yatırım yaparken, %9'u 500-2000 dolar, %1'i ise 2000 dolardan fazla yatırım yapıyor. Bu, RealT'nin bir ölçüde bireysel yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası yarattığını ve konut piyasasının likiditesini artırdığını göstermektedir.

Gnosis ağındaki RealT'nin işlem verilerine göre, platform toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücreti, kiraların yaklaşık %2,5-%3'ü civarında olup, son iki yılda 150K-180K dolar gelir elde edildi. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılmasının gerekmemesi nedeniyle, kiralardan elde ettiği gerçek kâr bilinmemektedir.

Şirket yapısına göre, RealT, Delaware'de ana işletme varlığı olarak Real Token Inc.'i ve bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Her bir yatırım gayrimenkulü, belirli bir gayrimenkul ve token'ı sahiplenen Real Token LLC'nin alt şirketleri olarak ilgili bir dizi LLC'yi kurmaktadır. Bu yapı, bireysel gayrimenkul riskini izole etmeyi ve diğer gayrimenkulleri veya ana şirketin işletmesini etkilemesini önlemeyi amaçlamaktadır.

Parcl

Parcl, kullanıcıların küresel emlak piyasasının fiyat dalgalanmalarını ticaretine olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM yapısını kullanarak emlak ile ilgili sentetik varlık ticareti sunmaktadır.

Parcl, Parcl Labs Price Feed'i tanıttı ve satış geçmişine dayalı belirli bölge gayrimenkul endeksi oluşturdu. Yatırımcılar, konut fiyatlarının trendleri üzerinde spekülasyon yapabilir. Bu yöntem, gerçek gayrimenkul işlemlerinin hukuki sorunlarından kaçınmayı sağlasa da, bunun gerçekten gayrimenkul RWA projesine ait olup olmadığına dair şüpheleri de beraberinde getiriyor.

Parcl test ağı, 2022 Mayıs'ta Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL yaklaşık 16 milyon dolar. Ancak, bir yıldan fazla bir süre işletilmesine rağmen, Parcl pek fazla ilgi görmemiş gibi görünüyor, günlük işlem hacmi 10 bin dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50'den az.

Parcl ürünleri kolay kullanımlı ve hızlı bir şekilde güncelleniyor, endeks piyasası olgun bir şekilde tasarlanmış ve ekip de kullanıcı kazanım planları sunuyor, ancak pazarın dikkat çekme oranı ve payı hala düşük. Bu, kripto para piyasasının gayrimenkul endeks ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını gösteriyor.

Reinno

Ripple ve MakerDAO gibi büyük kripto para şirketleri, gayrimenkul RWA yönünü de araştırıyor. Ripple, merkezi bankacılık dijital para birimi ekibinin kullanıcıların gayrimenkulleri tokenleştirmelerini ve ipoteklemelerini desteklemeye çalıştığını duyurdu. MakerDAO ise gayrimenkul ipotekli kredi desteği için Robinland ile işbirliği yapıyor.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetine son verilen bir projedir. Piyasada fazla iz bırakmamış olsa da, iki dikkat çekici gayrimenkul RWA ile ilgili ürün sunmuştur:

1. Tokenleştirilmiş mülk bazlı kredi hizmeti: Mülk sahipleri, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilir, onaylandıktan sonra Reinno, özel amaçlı bir şirket oluşturacak (SPV) ve mülk için token oluşturmak üzere akıllı sözleşme yaratacaktır. Sahipler, token'ları teminat olarak kullanarak borç alabilirler.

2. Konut Kredisi Finansmanı: Kullanıcı, banka konut kredisi kullanarak mülk satın aldıktan sonra, mülkün sahipliğini tokenleştirerek finansman sağlayabilir. Elde edilen fon, banka konut kredisini ödemek için kullanılır ve kullanıcı daha sonra sabit bir faiz oranıyla protokole bu krediyi geri öder.

Reinno'nun operasyonu hâlâ merkezi çevrimdışı modeli kullanıyor, müşterilerin genellikle gayrimenkul belgelerini şahsen teslim etmesi gerekiyor. Bu yöntem belirgin riskler taşımaktadır:

• Eğer borçlu temerrüde düşerse, Reinno bir tokenleştirme hizmet sağlayıcısı olarak borçluya karşı dava açmakta zorlanır.
• Kredi veren ile kredi alan arasında doğrudan bir sözleşmenin olmaması, özellikle parçalanmış gayrimenkul token finansmanı bağlamında, kredi verenleri koruyan bir yasal çerçevenin eksikliği.
• Gayrimenkul sahipleri, borç aldıktan sonra evi sattıklarında veya banka ipoteğini geri ödemeyi durdurduklarında, Reinno'nun bunu etkili bir şekilde durdurması zor olabilir ve bu durum, borç verenlerin gayrimenkul değerinde "çift harcama" riskiyle karşı karşıya kalmasına neden olabilir.

Bu belirgin riskler, projenin faaliyetlerinin durmasının nedenlerinden biri olabilir. Gelecekte gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuk çerçevesine ihtiyacı var.

Sonuç

Gayrimenkul RWA hâlâ nispeten yeni bir kavramdır, henüz belirgin bir pazar ölçeği oluşturulmamış veya önde gelen projeler ortaya çıkmamıştır. Şu anda işletilen projeler, ölçek ve kullanıcı tabanı açısından oldukça küçüktür. Bu alan, sıkı bir uyumlu işletim ve olgun bir hukuki çerçeve gerektirmektedir. Bazı projeler, riskin ayrıştırıldığı şirket yapıları benimsemekte veya işletim riskini azaltmak için gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri yatırım hedefi olarak seçmektedir. Ancak, gayrimenkul RWA'nın potansiyelini tam anlamıyla ortaya çıkarmak için yasama ilerlemesi ve operasyonel uyum kaçınılmazdır.

Yasal açıdan, gayrimenkul RWA için henüz net ve tutarlı bir çerçeve oluşturulmamıştır. Amerika'daki farklı düzenleyici kuruluşlar arasında token'ların sınıflandırılması konusunda görüş ayrılıkları bulunmaktadır; bu da kuralların belirsizliğine ve sürecin karmaşasına yol açarak potansiyel yatırımcıları tehdit edebilir ve mülk tokenizasyonunun uzun vadeli uygulanabilirliğini tehlikeye atabilir.

Yine de, birçok tanınmış finans şirketi ve kripto para şirketi hala gayrimenkul RWA üzerinde aktif olarak çalışıyor. Az sayıda proje, 1-2 yıllık işletim süresinde ürünün uygulanabilirliğini ilk kez kanıtladı. Gayrimenkulün finansal yatırım alanındaki büyük ölçeği göz önüne alındığında, ilgili yasal çerçevenin oluşturulması ve geliştirilmesi ile birlikte, gayrimenkul RWA'nın hızlı bir gelişme yaşaması bekleniyor.