Gerçek Dünya Varlıkları: Gayrimenkul Projeleri Araştırması

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı kripto para piyasasında son zamanlarda ortaya çıkmamıştır, 2018'de zaten mevcuttu. O dönemde varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token ihracı ( STO ), günümüzdeki RWA kavramıyla birçok benzerliğe sahipti. Ancak, düzenleyici çerçevenin yetersizliği ve belirgin potansiyel getiri avantajlarının eksikliği nedeniyle bu erken denemeler olgun bir piyasa ölçeğine dönüşmedi.

2022'de, ABD faiz oranlarının sürekli artmasıyla, ABD Hazine tahvili getirileri kripto sektöründeki stabilcoin kredi faiz oranlarını belirgin bir şekilde aşmıştır. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesi kripto sektörü için giderek daha cazip hale gelmektedir. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finans kurumları, RWA alanını keşfetmeye başlamıştır.

Son iki yılda, piyasada az sayıda gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projelerin amacı, çeşitli yollarla gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, gayrimenkul yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve gayrimenkul yatırımlarının giriş engelini azaltmaktır. Bu makalede bu projelere vaka analizi yapılacak, gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarı tartışılacaktır. Bu projeler esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarına yönelik olduğundan, tartışılan ilgili politika, düzenlemeler ve piyasa koşulları esas olarak Kuzey Amerika bölgesini kapsayacaktır.

Gayrimenkul Pazarının Tokenizasyon Yöntemleri

Gayrimenkul piyasası büyük yatırım fırsatları barındırmaktadır. Statista tarafından Mart 2023'te yayımlanan araştırmaya göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasasının değeri 1.3 trilyon dolara ulaşırken, küresel halka açık gayrimenkul piyasası 2.66 trilyon dolar olarak belirlenmiştir.

Gayrimenkul pazarının tokenleştirilmesinin temel talebi aşağıdaki bir veya daha fazla hedefin gerçekleştirilmesidir: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç ana biçimde ortaya çıkmaktadır:

1. Parçalı gayrimenkul mülkiyeti finansmanı.

2. Belirli bir bölge gayrimenkul pazarı endeksi ürünü.

3. gayrimenkul tokenleri ile teminatlı kredi.

Ayrıca, gayrimenkul varlıklarının tokenleştirilmesi, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve yönetişim demokrasiğini artırma potansiyeline sahiptir.

Eğer gayrimenkul yatırım ortaklıklarını (REIT) anlıyorsanız, bu, kâr getiren gayrimenkulleri elinde bulunduran ve yöneten veya finansman sağlayan bir şirket türüdür. REIT, sıradan yatırımcıların gayrimenkul yatırım getirileri ve toplam getiriler elde etmelerini sağlayan, ortak fonlara benzer yatırım fırsatları sunar ve bölgedeki gayrimenkul pazarının gelişimini teşvik eder. REIT ve gayrimenkul RWA, parçalı gayrimenkul yatırım fırsatları sunma konusunda birçok benzerliğe sahiptir; her ikisi de yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürür ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya sahiplik sunmaz, merkezi bir işletim modeli sürdürür. Bununla birlikte, sıkı düzenleyici çerçeve içindeki varlık incelemeleri, işletim ve yatırım yapıları, gayrimenkul RWA projelerine referans alınacak bir örnek sunmaktadır.

Geçtiğimiz iki yıl boyunca gayrimenkul RWA projelerinin operasyonlarını gözlemleyerek, onların avantajları ve dezavantajları hakkında bazı net anlayışlara sahip olduk.

Gayrimenkul RWA projeleri genellikle aşağıdaki avantajlara sahiptir:

• Yatırım eşiğini düşürmek, daha fazla yatırımcının katılmasını sağlamak
• Gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırmak
• Gayrimenkul yatırımlarının parçalara ayrılmasını sağlamak
• Gayrimenkul yatırım ürünlerinin çeşitliliğini artırmak
• Gayrimenkul varlık yönetiminin şeffaflığını artırmak
• Gayrimenkul işlem süreçlerini basitleştirmek

Eksileri şunlardır:

• Hukuk ve düzenleyici çerçeve henüz yeterince gelişmiş değil.
• Olgun bir piyasa ölçeği ve likiditenin eksikliği
• İşletme ve yönetim maliyetleri oldukça yüksek
• Yatırımcı hakları koruma mekanizması geliştirilmelidir.
• Değer değerlendirmesi ve fiyatlandırma mekanizmalarında zorluklar var
• Potansiyel güvenlik ve dolandırıcılık riskleri

Ancak belirli vakaları derinlemesine incelediğimizde, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin işletme sürecinde karşılaştığı gerçek durumların farklı olduğunu görüyoruz.

Vaka Analizi

Bu bölüm, üç emlak RWA projesini analiz etmek için seçilmiştir. Her proje, emlak pazarını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanlarında belirli bir temsiliyete sahiptir. Dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta, bu projelerin hala erken aşamada olması ve ürünlerinin uzun süreli ve kapsamlı pazar doğrulaması ve testinden geçmemiş olmasıdır.

RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Ethereum ile Gnosis blok zincirinde ( temel olarak Gnosis üzerinde ), ABD konut gayrimenkulünü küçük yatırımcılara tokenleştirmeye odaklanan en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir.

RealT, konut mülkü satın alır ve sahip olduğu mülkleri ABD yasalarına uygun olarak tokenleştirir. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı üçüncü taraf yönetim kuruluşuna devredilir. Giderler düşüldükten sonra, bu mülklerden elde edilen kira gelirleri token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenleştirme sürecinden sorumlu olsa da, mülk varlıklarını elinde bulunduran şirketle hukuken ayrıdırlar. Web sitelerine göre, eğer bu şirket temerrüde düşerse, token sahipleri mülkleri yönetmek için başka bir şirket belirleme hakkına sahiptir. Ancak, bu sözleşmenin RealT'nin piyasa sunduğu mülk tokenlerine yatırım yapmasını zorunlu kılmadığını belirtmek gerekir. Kullanıcılar mülk tokenlerini bulundurduklarında her ay o evin kirasından pay alabilirler, pay tutarı yaklaşık %2,5'lik bakım rezervi ve genellikle %10 civarında olan yönetim ücreti düşüldükten sonra hesaplanır.

Montgomery'deki bir gayrimenkul örneğinde, gayrimenkul token'larının toplam değeri 323,020 dolar, her token'ın fiyatı 52.10 dolar ve toplamda 6,200 token çıkarılmıştır. Bu gayrimenkul aylık 2,600 dolar kira geliri elde etmektedir. Toplam 622 dolar işletme ve yönetim masrafları düşüldükten sonra, aylık net kar 1,978 dolardır ve yıllık toplam 23,736 dolardır. Bu nedenle, her token 3.83 dolar pay alır ve bu da yıllık kar oranını %7.35 olarak belirler.

Bu gayrimenkul için RealT, piyasaya %100 oranında token sunmuştur, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir modelle işletmesini sürdürdüğü anlamına gelir. Yönetim kurumu, kira gelirinin %8'ini alırken, bakım masraflarından geri kalan kısmı alır; yatırım platformu ise yalnızca tokenleştirilmiş gayrimenkul, yönetim kurumunu seçme ve yönetimi denetleme için %2'lik bir ücret alır. Bu yöntemle RealT ekibi, büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli gayrimenkuller bulmaya ve bunları piyasaya tokenleştirmeye odaklanabilir.

Ancak, tüm mülkiyetin dağıtılması yatırımcılar arasında riski dağıtmaya yardımcı olsa da, bu zorlukları da beraberinde getirir. Yatırımcıların yatırım payı çok küçük olduğunda, şirketin yönetim maliyetleri çok yüksek hale gelir ve sürdürülemez duruma gelir. Bazı araştırmalar, gayrimenkul token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu gayrimenkulleri yönetmek için bir yönetim kurumu seçer; eğer RealT, gayrimenkulde büyük bir mülkiyete sahipse, yönetim maliyetlerini azaltmaya çalışacaklardır; çünkü kötü yönetim, onlara daha büyük olumsuz etkiler yaratacaktır. Ancak, eğer RealT'nin hisse oranı çok büyükse, bu hem tokenlerin likiditesini azaltacak hem de gayrimenkul küçük ortakları denetim sorumluluğunu yerine getirmeyeceklerdir. Tüm token sahipleri, büyük ortakların işe alınan yönetim kurumunun etkili ve dikkatli olup olmadığını denetlemesini beklemektedir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok küçükse, RealT'nin yönetim kurumunu dikkatlice seçmek ve aktif bir denetim yapma konusunda yeterli motivasyona sahip olması zor olabilir; çok sayıda bireysel yatırımcı için, yönetim kurumunu etkili bir şekilde denetlemek oldukça zor olacaktır.

RealT pazarındaki en son satılan on mülk token'ine bakarak ve her mülkün kaç sahibi olduğunu öğrenmek için ilgili blockchain tarayıcısını kullanarak. RealT, her token'ın fiyatını yaklaşık 50 dolar civarında tutmak için mülkleri farklı sayıda token'a dağıtıyor. Çoğu mülk Detroit'te bulunuyor ve yaklaşık 500 token sahibi var, bunlardan iki mülkün sahibi 1,000'den fazla. Her sahibin token sayısını birleştirerek RealT yatırımcılarının yatırım aralığını hesaplamak.

RealT yatırımcılarının yaklaşık %90'ı 500 dolardan az yatırım yaparken, yaklaşık %9'u 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yapmaktadır, %1'i ise bu miktarın üzerinde yatırım yapmaktadır. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde perakende yatırımcılar için bir gayrimenkul yatırım pazarı yaratmada başarılı olduğunu ve konut pazarının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT'nin ana işletim ağı Gnosis'teki cüzdan adresinde işlem verileri sorgulandığında, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıtmıştır. Platform ücretleri, bakım giderleri, sigorta ve vergi giderlerindeki dalgalanmalara bağlı olarak, kira bedelinin yaklaşık %2.5-%3'ü arasında değişmekte olup, son iki yılda platform gelirinin yaklaşık 150K ile 180K dolar arasında olduğu tahmin edilmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılması zorunlu olmadığından ve katılmayı seçtiğinde katılım oranının belirli bir sınırlaması veya açıklaması bulunmadığından, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği kar bilinmemektedir.

Şirket yapısı açısından bakıldığında, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin ana varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık, herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin işletme varlığı olarak hizmet vermektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi de kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC(LLC: Sınırlı Sorumluluk Şirketi) herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı yasal süreçleri basitleştirmek olup, kullanıcıların yalnızca bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm gayrimenkullere yatırım yapmalarına olanak tanımaktır. Son olarak, RealT, her yatırım yapılan gayrimenkul için ilgili bir dizi LLC kurmuştur. Real Token LLC'nin alt şirketi olarak, her bir dizi LLC belirli bir gayrimenkul ve ilgili tokena sahiptir. Bu yapı, bir gayrimenkulün finansal veya hukuki sorunlarının RealT altındaki diğer gayrimenkulleri veya ana şirketin işletmesini etkilemeyeceğini garanti etmeyi amaçlamaktadır.

Parcl

Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul pazarındaki fiyat değişimlerini ticaret yapmalarına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıkların piyasa yönlendirilmesi için AMM mimarisi aracılığıyla kullanılır. Parcl, satış geçmişine dayanan belirli bir bölge gayrimenkul endeksi oluşturmak için Parcl LabsPrice Feed'i piyasaya sürdü. Tarih kaydının uzunluğu, mülkün işlem sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul fiyat hareketlerine spekülasyon yapma fırsatı vardır ve bu bölgedeki gayrimenkul fiyatları yükseliş veya düşüş pozisyonları oluşturur.

Bu yöntem, gerçekte mülk alım satımının olmaması nedeniyle Parcl'ın gerçek gayrimenkul operasyonlarındaki hukuki sorunlara karışmasını engelliyor. Bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi sayılıp sayılamayacağını sorgulayabilirsiniz, çünkü yukarıda belirtilen standartlarla uyuşmuyor. Ancak, bu, nispeten popüler bir RWA projesidir ve bazı tanınmış şirketlerin yatırımını almıştır; benzersizliği nedeniyle gayrimenkul RWA ürün çeşitliliği tartışmalarında dahil edilmesi mantıklıdır.

Parcl'in test ağı, 2022 Mayıs ayında Solana'da başlatıldı ve şu anda TVL'si 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir süredir faaliyet gösteriyor olmasına rağmen, Parcl pek fazla ilgi çekmemiş gibi görünüyor; günlük işlem hacmi 10.000 doların altında ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.

Parcl ürünleri kullanımı kolaydır ve hızla güncellenmektedir. Parcl Labs fiyat sağlayıcıları ve endeks pazar tasarımı oldukça olgunlaşmıştır. Operasyonel olarak, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale ve diğer kullanıcı edinim planlarını aktif bir şekilde sunmaktadır. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa ilgisi ve piyasa payı korumakta, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlıdır. Bu, bir ölçüde kripto para piyasasının gayrimenkul endeks ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını açıklayabilir.

Reinno

Bazı büyük kripto para şirketleri, gayrimenkul RWA yönünde ürünler keşfetmektedir. Bir şirket, merkez bankası dijital para birimi ekibinin kullanıcıların mülklerini tokenleştirmelerine ve buna dayanarak ipotek almalarına destek olmak için çalıştığını duyurdu. Diğer şirketler de gayrimenkul ipotek kredisi desteklemek için diğer taraflarla işbirliği yapmaktadır. Bazı projeler, tokenleştirilmiş gayrimenkulü kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunmaktadır, ancak bu hizmet yalnızca kendilerinin ihraç ettiği gayrimenkul tokenleri ile sınırlıdır. Esasen, bu hizmet, token kredisi ürünlerine daha çok benzemektedir ve bireysel gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmamaktadır.

Reinno 2020 yılında bir platformdur.