Gerçek Varlıkların Şifreleme Varlıklar Pazarındaki Gelişimi

Gerçek varlık ( RWA ) kavramı, kripto varlıklar pazarında yeni bir olgu değildir; en azından 2018'deki varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihraç ( STO ) ile izlenebilir. Ancak, o dönemdeki düzenleyici çerçevenin olgunlaşmamış olması ve potansiyel getirilerin belirgin bir avantaj sunmaması nedeniyle, bu erken girişimler olgun bir pazar segmentine dönüşmeyi başaramadı.

2022'de, ABD'nin sürekli faiz artırımı ile birlikte, ABD hükümet tahvili getirileri, Kripto Varlıklar piyasasındaki stabilcoin borç verme oranlarını önemli ölçüde aştı. Bu nedenle, ABD hükümet tahvillerinin tokenleştirilmesi, şifreleme sektörüne RWA olarak giderek daha çekici hale geldi. Sonuç olarak, MakerDAO, Compound ve Aave gibi köklü DeFi projeleri ile Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens gibi geleneksel finansal kurumlar ve hatta bazı hükümetler RWA'yı keşfetmeye başladı.

Son iki yılda, piyasada birçok gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım piyasasını genişletmek, gayrimenkul yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve gayrimenkul yatırımcılarının giriş engelini azaltmak amacıyla çeşitli yollarla tasarlanmıştır. Bu çalışma, bu tür projeleri vaka analizi ile incelemeyi amaçlamakta ve gayrimenkul RWA'nın tasarım avantaj ve dezavantajlarını ile potansiyel pazarını analiz etmeyi hedeflemektedir. Bu projeler esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul varlıkları ve yatırımcılarına yönelik olduğundan, ilgili politika, düzenlemeler ve piyasa koşulları tartışması esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul piyasasını kapsayacaktır.

Gayrimenkul Tokenizasyon Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul piyasası, yatırım fırsatlarıyla dolu büyük bir alandır. 2023 Mart ayında Statista'nın yaptığı araştırma, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasasının değerinin 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul piyasasının ise 2.66 trilyon dolar olduğunu göstermektedir.

Gayrimenkul pazarının tokenizasyonunun temel hedefi aşağıdaki bir veya daha fazla hedefe ulaşmaktır: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı grubunu çekmek, gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç ana biçimde kendini göstermektedir:

1. gayrimenkul mülkiyet bölme finansmanı.

2. belirli alan gayrimenkul piyasası endeksi ürünü.

3. gayrimenkul tokenizasyonu teminat olarak.

Ayrıca, tokenizasyon ve blok zinciri entegrasyonu gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetimini artırmaktadır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ), mülkleri sahiplenen, işleten veya gelir getiren gayrimenkullere finansman sağlayan bir şirkettir. REIT, genel yatırımcılara, temettü bazında gelir ve toplam getiri elde etme fırsatı sunarak, ortak fonlara benzer bir yatırım olanağı sağlamaktadır ve bölgesel gayrimenkul pazarının büyümesine yardımcı olmaktadır. REIT ve gayrimenkul RWA, kısmi mülk yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlikler taşır, yatırım eşiğini etkili bir şekilde azaltır ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırır. Bununla birlikte, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz, merkezi bir işletim modeli sürdürmektedir. Yine de, varlıkların titiz bir şekilde incelenmesi ve sıkı bir düzenleme çerçevesinde yatırım yapma yapıları, gayrimenkul RWA projeleri için sağlam bir plan sunmaktadır.

Son iki yıldaki gayrimenkul RWA projeleri operasyonları sırasında, artılarını ve eksilerini daha net bir şekilde anladık.

Gayrimenkul RWA projeleri genellikle yukarıda belirtilen özelliklere sahiptir. Belirli vakaları derinlemesine inceledikten sonra, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin gerçek işletme sürecinde karşılaştığı durumların farklılık gösterdiğini gördüm.

Vaka Çalışması

Bu bölümde, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçtim. Her proje, gayrimenkul pazarını tokenlaştırmak için farklı yöntemler kullanıyor ve kendi alanlarında en temsilci olanlar. Dikkat edilmesi gereken, bunların hala erken aşama projeler olduğu ve ürünlerinin uzun süreli ve geniş kapsamlı piyasa doğrulaması ve testinden geçmediğidir.

RealT

RealT 2019'da piyasaya sürüldü ve en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir. Ethereum ve Gnosis blok zinciri üzerinden, ( ağırlıklı olarak Gnosis'te ), ABD konut gayrimenkul yatırımlarına odaklanmaktadır.

RealT, konut mülklerini satın alır ve ABD yasalarına göre mülk sözleşmesine sahip olan varlıkları tokenize eder. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı, üçüncü taraf yönetim kuruluşlarına devredilmiştir. Giderler düşüldükten sonra, belirli mülklerden elde edilen kira, token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenize etme sürecinden sorumlu olsa da, yasal olarak gayrimenkul varlıklarına sahip şirketlerden ayrı bir konumdadır. Web sitelerinde belirtilene göre, eğer şirket temerrüde düşerse, token sahipleri mülk sözleşmesine sahip olan şirketi yönetmesi için başka bir şirket atama seçeneğine sahiptir. Dikkate değer bir nokta, onların piyasaya sundukları mülklerde ortak yatırım yapmayı zorunlu kılmamalarıdır. Mülk token sahipleri, mülkün kira gelirinin bir kısmını her ay alabilirler; bu miktar yaklaşık %2.5'lik bir bakım rezervi ve yönetim ücreti hariç tutulmaktadır; yönetim ücreti genellikle değerinin yaklaşık %10'u kadardır.

Montgomery'deki bu mülkü örnek alırsak, gayrimenkul tokenlerinin toplam değeri 323,020 dolardır, her tokenin fiyatı 52.10 dolardır ve toplamda 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 dolar kira geliri sağlamaktadır. İşletme ve yönetim maliyetleri toplam 622 dolar düşüldüğünde, aylık net kar 1,978 dolardır, yıllık ise 23,736 dolardır. Bu nedenle, her token 3.83 dolarlık bir dağılım almakta ve yıllık getiri oranı %7.35'tir.

Bu mülk için RealT %100 token sunuyor, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürebileceği anlamına geliyor. Yönetim kurumu, kira ve bakım ücretinin %8'ini alırken, yatırım platformu mülk tokenizasyonu, yönetim kurumunun seçilmesi ve denetimi için yalnızca %2 alıyor. Bu şekilde, RealT ekibi büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli mülkler bulmaya ve bunları tokenizasyon ile pazara sunmaya odaklanabilir.

Ancak, kısmi mülkiyet yatırımcılar arasında risk paylaşımını teşvik etmesine rağmen, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların mali çıkarları, şirketin yönetim maliyetlerinin sürdürülemez hale gelmesine neden olacak kadar küçük olduğunda sorunlar ortaya çıkar. Bir rapor, gayrimenkul token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için bir yönetim kurumu seçer; eğer RealT, mülk üzerinde önemli bir mülkiyete sahipse, aracılık maliyetlerini azaltabilir; dolayısıyla, verimsiz yönetim onlara olumsuz etkiler. Ancak, eğer RealT'nin hissesi fazla büyükse, bu token likiditesi üzerinde olumsuz bir etki yaratabilir ve küçük hissedarlar da bedavacı olabilir. Bu sahipler, büyük hissedarların, istihdam edilen yönetim kurumunun finansal olarak sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilirler. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi önemsizse, RealT, yönetim kurumunu seçme veya denetleme sürecine katılma motivasyonundan yoksun olabilir ve birçok yatırımcı, yönetim kurumunu denetleme sorumluluğunu etkin bir şekilde üstlenmekte zorluk çekebilir.

RealT pazarında en son satılmış 10 token'ı inceledim ve her bir mülkün sahip sayısını bulmak için ilgili blokzincir tarayıcısını kullandım.

Grafikte gösterildiği gibi, RealT mülkleri farklı sayıda token'a bölüyor ve her bir token'ın fiyatı yaklaşık 50 dolar. Çoğu mülk Detroit'te bulunuyor ve yaklaşık 500 token sahibi var, iki mülkün sahibi ise 1,000'den fazla. Şimdi, bu verileri her bir sahibin token sayısıyla birleştirerek, RealT yatırımcılarının yatırım kapsamını anlayabiliriz.

RealT yatırımcılarının yaklaşık %90'ı 500 dolardan az yatırım yaparken, yaklaşık %9'u 500 ile 2.000 dolar arasında, %1'i ise bu miktardan fazla yatırım yapıyor. Bu, RealT'nin küçük yatırımcılar için bir gayrimenkul yatırım piyasası yaratmada ve gayrimenkul piyasasının likiditesini artırmada bir dereceye kadar başarılı olduğunu göstermektedir.

RealT cüzdanının işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira ödemesi gerçekleştirmiştir. Platform ücretleri bakım masrafları, sigorta ve vergiler gibi farklılıklara bağlı olarak dalgalanmakta olup, kira gelirinin yaklaşık %2.5-%3'ünü oluşturmaktadır; bu da son iki yılda yaklaşık 150 bin ila 180 bin dolar platform geliri anlamına gelmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılmasına gerek olmadığı ve yatırım seçeneği olduğunda belirgin bir kısıtlama veya rehberlik bulunmadığı için, RealT'nin kira gelirlerinden elde ettiği gelir henüz açıklanmamıştır.

Şirket yapısı açısından bakıldığında, RealT, Delaware'de şirketin merkez varlığı olarak Real Token Inc.'i kurmuştur. Bu varlık, herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin operasyonel varlığı olarak hizmet vermektedir. Ayrıca, RealT Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, kullanıcıların bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm mülklerin yatırımına katılmalarını sağlamak için yasal süreçleri basitleştirmektir. Son olarak, RealT, her bir yatırılan mülk için ilgili bir dizi sınırlı sorumluluk şirketi kurmuştur. Real Token LLC'nin alt şirketi olarak, her bir sınırlı sorumluluk şirketi belirli bir mülke ve ilgili token'a sahiptir. Bu yapı, bir mülkün finansal veya hukuki sorunlarının RealT'ye bağlı diğer mülkleri etkilememesini ve ana şirketin operasyonunu etkilememesini sağlamak için tasarlanmıştır.

Parcl

Parcl protokolü, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasasının fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmasına olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM yapısını kullanarak sentetik varlıklara sürekli maruz kalma elde etmek için kullanılır. Parcl, belirli bölgelerdeki gayrimenkuller için satış geçmişine dayalı endeksler oluşturmak amacıyla Parcl Labs fiyat beslemesini tanıtır. Satış geçmişi dönem uzunluğu, mülkün işlem sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul değerine spekülasyon yapma fırsatı vardır, gayrimenkul fiyatlarında uzun veya kısa pozisyon alabilirler.

Bu yöntem, Parcl'ın yasal sorunlardan kaçınmasını sağlıyor çünkü platformun işletiminde gerçek gayrimenkul yer almıyor. Bazıları bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını tartışabilir, çünkü yukarıda belirtilen standartlara uymuyor. Ancak bu, Coinbase, Solana Ventures, DragonFly gibi sektörde tanınmış kurumların yatırım yaptığı oldukça popüler bir RWA projesidir. Gayrimenkul RWA çeşitlendirme olasılıkları üzerine tartışmaların yapılması mantıklıdır.

Parcl'ın test ağı, 2022 Mayıs'ında Solana'da başlatıldı ve şu anda toplam kilitli değer 16 milyon dolar. Bir yıldan fazla bir süredir faaliyet gösteren Parcl, görünüşe göre fazla ilgi çekmedi, günlük işlem hacmi 10 bin doların altında ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.

Parcl'ın ürünleri basit ve hızlı bir şekilde geliştirilmiştir. Parcl Labs fiyat akışı ve endeks piyasası iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.

Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım programlarını aktif olarak başlattı. Bu avantajlara sahip olmalarına ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğini almalarına rağmen, Parcl piyasada hala oldukça mütevazı bir şekilde kalmakta, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlıdır. Belki de piyasa, gayrimenkul endeks ürünleri için henüz hazır değildir.

Reinno

Ripple ve MakerDAO gibi büyük kripto varlık şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulü tokenleştirerek kredi teminatı olarak kullanmalarına izin verme olasılığını araştırıyor. Ripple, Temmuz ayında merkez bankası dijital para birimi ekibinin bu yönde çalıştığını duyurdu. MakerDAO, gayrimenkul ipoteklerini desteklemek için RobinLand ile işbirliği yaptı. RealT, tokenleştirilmiş gayrimenkulü kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca kendi çıkardıkları tokenler ile sınırlıdır. Temelde, bu hizmet daha çok bir token borç verme ürünü gibidir ve gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmamaktadır.

Reinno, 2020 yılında başlatılan ve 2022 yılında faaliyetine son veren terkedilmiş bir projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olmasına rağmen, gayrimenkul RWA ile ilgili anılmaya değer iki ürün tanıtmıştır.

İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul temelli bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno, Delaware'de işlemler için ( olarak bilinen özel bir amaçlı şirket (SPV) oluşturacaktır; bu, ana şirket tarafından finansal riskleri izole etmek amacıyla oluşturulan bir yan kuruluştur. Bağımsız bir şirket olarak yasal statüsü, ana şirket iflas etse bile yükümlülüklerini sürdürmesini sağlar.