Gayrimenkulün fiziksel varlık tokenizasyonu pazarındaki keşfi

Giriş

Somut varlık ( RWA ) tokenizasyonu kavramı kripto para piyasasında yeni değildir, 2018'de benzer varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihraçları ( STO ) ortaya çıkmıştır. Ancak o dönemde düzenleyici çerçeve yeterince gelişmemiş, potansiyel getiri avantajları belirgin olmamıştır, bu erken girişimler olgun bir pazar alanı geliştirememiştir.

2022'de, ABD'nin sürekli faiz artırmasıyla, ABD Hazine tahvili getiri oranları kripto pazarının stablecoin kredi faiz oranlarını büyük ölçüde aştı. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA olarak tokenizasyonu kripto endüstrisi için daha cazip hale geldi. Büyük DeFi projeleri ve geleneksel finansal kurumlar RWA'yı keşfetmeye başladı.

Son iki yılda, piyasada birçok gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını çok yönlü olarak genişletmeyi, ürünleri çeşitlendirmeyi ve yatırım engellerini azaltmayı amaçlamaktadır. Bu çalışma, bu projeleri vaka analizi ile ele almakta, gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantaj ve dezavantajlarını ve potansiyel pazarını incelemektedir. Bu projeler esasen Kuzey Amerika gayrimenkul varlıkları ve yatırımcılarına yönelik olduğundan, ilgili politika, yasa ve piyasa koşulları esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsamaktadır.

Gayrimenkul tokenizasyon pazarı yöntemleri

Gayrimenkul piyasası büyük bir ölçeğe sahiptir, yatırım fırsatları açıktır. Bir veri platformunun 2023 Mart ayındaki araştırmasına göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul piyasasının değeri 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul piyasasının değeri ise 2.66 trilyon dolardır.

Gayrimenkul piyasasının tokenizasyonunun temel hedefi: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek, gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmaktır. Bu ürünler esasen üç biçim olarak ortaya çıkmaktadır:

1. gayrimenkul mülkiyeti parçalı finansman
2. belirli bölge gayrimenkul piyasası endeksi ürünü
3. Gayrimenkul tokenizasyonu teminat olarak

Ayrıca, tokenizasyon ve blok zinciri entegrasyonu gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetimini artırmıştır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA benzerlikler taşır, her ikisi de parçalı yatırım fırsatları sunar, giriş engelini düşürür ve likiditeyi artırır. Ancak geleneksel REIT genellikle yatırımcılara yönetim veya sahiplik fırsatları sunmaz ve merkezi bir işletim modeli korur. Bununla birlikte, sıkı varlık incelemesi ve yatırım yapısı gayrimenkul RWA projelerine referans sağlar.

Geçtiğimiz iki yılın gayrimenkul RWA projelerinin işletimi, bize avantajları ve dezavantajları hakkında daha net bir anlayış kazandırdı.

Tipik bir gayrimenkul RWA projesi yukarıda belirtilen özelliklere sahiptir. Derinlemesine spesifik vakalar incelendiğinde, yönetim ve ürün yöntemleri farklılık gösterdiğinden, her projenin gerçek işletme sürecinde karşılaştığı durumlar farklılık göstermektedir.

Vaka Çalışması

Bu bölüm, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçilmiştir. Her proje, gayrimenkul piyasasını farklı yöntemlerle tokenize etmekte ve kendi alanlarında en popüler olanlardır. Unutulmamalıdır ki, bunlar hala erken aşama projeleridir ve ürünleri henüz uzun süreli geniş pazar doğrulaması ve testinden geçmemiştir.

RealT

RealT 2019'da piyasaya sürüldü, Ethereum ve Gnosis blok zinciri üzerinden Amerika'daki konut gayrimenkul yatırımlarını sunmaya odaklanan piyasadaki en erken gayrimenkul RWA projelerinden biridir. Gnosis üzerinde ( ana olarak ) sağlanmaktadır.

RealT, konut mülklerini satın alır ve ABD yasalarına göre mülk sahiplik sözleşmelerini tokenlaştırır. Mülkün yönetimi, bakımı ve kira tahsilatı üçüncü taraf yönetim kuruluşuna devredilir. Masraflar düşüldükten sonra, belirli mülklerden elde edilen kira, token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenizasyon sürecinden sorumlu olmasına rağmen, mülk varlıklarını elinde bulunduran şirketten yasal olarak ayrıdır. Web sitelerine göre, şirket iflas ederse, token sahipleri mülk sahiplik sözleşmelerini yöneten başka bir şirket atamayı seçebilirler. Dikkate değer olan, piyasaya sürdükleri mülklerde ortak yatırım yapmayı zorunlu kılmamalarıdır. Mülk token sahipleri, mülkten elde edilen kira gelirinin bir kısmını her ay alırlar, bu miktar yaklaşık %2.5 bakım rezervi ve genellikle %10 değerinde yönetim ücreti hariçtir.

Montgomery'deki bir gayrimenkul örneği olarak, gayrimenkulün toplam token değeri 323,020 dolar, her bir token fiyatı 52.10 dolar, toplamda 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 dolar kira geliri elde etmektedir. Toplam 622 dolar işletme ve yönetim masrafları düşüldüğünde, aylık net kar 1,978 dolardır, yıllık kazanç 23,736 dolardır. Bu nedenle, her bir token 3.83 dolar dağıtım almakta ve yıllık getiri oranı %7.35'tir.

Bu mülk için RealT %100 tokenizasyon sunuyor, bu da RealT'nin müşterilerle birlikte yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir işletme modeli sürdürdüğü anlamına geliyor. Yönetim kuruluşu %8 kira ve kalan bakım masraflarını alırken, yatırım platformu yalnızca mülk tokenizasyonu, yönetim kuruluşunu seçme ve yönetimi denetleme için %2 alıyor. Bu yöntemle, RealT ekibi büyük ölçüde yönetim zamanından tasarruf sağlayabilir, nitelikli mülkler bulmaya ve bunları tokenizasyon ile pazara sunmaya odaklanabilir.

Ancak, parçalı mülkiyetin yatırımcıların riskleri paylaşmasını kolaylaştırmasına rağmen, bazı zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların finansal çıkarları çok küçük olduğunda, şirket yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelebilir. Laurens Swinkels'in raporu, gayrimenkul Token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmalarını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için bir yönetim kurumu seçer; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, vekalet maliyetlerini düşürebilir; dolayısıyla, yönetim verimsizliği onların üzerinde olumsuz bir etki yaratabilir. Ancak, eğer RealT'nin hisseleri çok büyükse, bu Token likiditesine olumsuz bir etki yapabilir ve küçük hissedarlar da bedavacı olabilir. Bu sahipler, büyük hissedarların istihdam edilen yönetim kurumunun finansal olarak sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilir. Öte yandan, eğer RealT'nin hisseleri çok küçükse, RealT, yönetim kurumunu seçmek veya denetim sürecine katılmak için yeterli motivasyona sahip olmayabilir ve birçok yatırımcının yönetim kurumunu etkili bir şekilde denetlemesi zor olacaktır.

RealT pazarında en son tükenen on Token'i inceledim ve her mülkün sahip sayısını bulmak için ilgili blockchain tarayıcısını kullandım.

Grafikte gösterildiği gibi, RealT mülkleri farklı sayıda Token'a bölerek her bir Token'ın fiyatını yaklaşık 50 dolar yapmaktadır. Çoğu mülk Detroit'te bulunmaktadır ve yaklaşık 500 Token sahibi vardır, iki mülkün ise 1,000'den fazla sahibi bulunmaktadır. Bu durumu her bir sahibin Token sayısı ile birleştirerek, RealT yatırımcılarının yatırım kapsamını anlayabiliriz.

Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan az yatırım yaptığı, yaklaşık %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığı, %1'inin ise bu miktardan fazla yatırım yaptığı gösteriyor. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde küçük yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası oluşturma ve konut piyasasının likiditesini artırma konusunda başarılı olduğunu gösteriyor.

RealT cüzdanının işlem verilerine göre (Gnosis cüzdan adresi: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira ödemesi yaptı. Platform ücretleri bakım, sigorta ve vergilere bağlı olarak dalgalanmakta olup, kira bedelinin yaklaşık %2.5-3'ü civarındadır, bu da son iki yılda yaklaşık 150 bin ile 180 bin dolar arasında bir platform geliri anlamına gelmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılımı zorunlu olmaması ve eğer yatırım yapma seçeneği varsa, katılım düzeyinin belirli bir sınırlaması veya kılavuzu olmaması nedeniyle, RealT'nin kira gelirlerinden elde ettiği kazanç henüz açıklanmamıştır.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin merkezi varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık, herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin operasyonel varlığı olarak hizmet eder. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, kullanıcıların yalnızca bir şirketle sözleşme yaparak tüm gayrimenkullere yatırım yapmasını sağlamaktır. Son olarak, RealT, her bir yatırılan gayrimenkul için ilgili bir Series LLC oluşturur. Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak, her bir Series LLC belirli bir gayrimenkul ve ilgili tokena sahiptir. Bu yapı, bir gayrimenkulün mali veya hukuki sorunlarının, RealT altındaki diğer gayrimenkullerin veya ana şirketin operasyonlarını etkilememesini sağlamak için tasarlanmıştır.

Parcl

Parcl Protocol, kullanıcıların küresel emlak pazarındaki fiyat dalgalanmalarını ticaretine izin veren bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM mimarisini kullanarak sentetik varlıklara sürekli pozisyon elde etmeyi sağlar. Parcl, belirli bölgelerdeki emlak için satış geçmişine dayalı endeksler oluşturmak amacıyla Parcl Labs fiyat beslemesini tanıtmıştır. Satış geçmişi süresi, mülk ticaret sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların emlak değerinde spekülasyon yapma şansı vardır; emlak fiyatlarını yükseltmek veya düşürmek için pozisyon alabilirler.

Bu yöntem, Parcl'ın hukuki sorunlardan kaçınmasını sağlıyor çünkü platformun işletimi gerçek gayrimenkul ile ilgili değil. Bazıları bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilir, çünkü yukarıdaki standartlara uymuyor. Ancak, belirli bir işlem platformu, belirli bir kamu blok zinciri girişimi, belirli bir yatırım kurumu gibi endüstri devlerinden yatırım alan oldukça popüler bir RWA projesidir. Gayrimenkul RWA'nın çeşitlendirilme olasılıklarını tartışmak makuldür.

Parcl'un test ağı, 2022 Mayıs ayında bir kamu blok zincirinde başlatıldı ve şu anda TVL 16 milyon dolar. Bir yıldan fazla bir süre boyunca işletilen Parcl, görünüşe göre fazla ilgi çekmemiş, günlük işlem hacmi 10 bin dolardan az ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'den az.

Parcl'ın ürünleri basitleştirilmiş ve hızlı bir şekilde geliştirilmiştir. Parcl Labs fiyat akışı ve endeks piyasası iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.

Operasyon açısından, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı edinim planlarını aktif bir şekilde hayata geçiriyor. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten alçakgönüllü bir pazar imajı sergiliyor, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de piyasa henüz gayrimenkul endeksi ürünlerine hazır değil.

Reinno

Büyük kripto para şirketleri, bazı ödeme şirketleri ve bazı DAO'lar gibi, kullanıcıların gayrimenkulü Token olarak teminat göstererek borç alabilme olasılığını araştırıyor. Bazı ödeme şirketleri Temmuz ayında, merkez bankası dijital para birimi ekiplerinin bu yönde çalıştığını duyurdu. Bazı DAO, gayrimenkul ipoteği desteklemek için RobinLand ile entegre oldu. RealT, Tokenize edilmiş gayrimenkulü teminat olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca onların ihraç ettiği Token ile sınırlıdır. Temelde, bu hizmet daha çok Token ödünç verme ürünü gibidir ve gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmamaktadır.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerini durduran terkedilmiş bir projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olmasına rağmen, gayrimenkul RWA ile ilgili iki dikkat çekici ürün tanıtmıştır.

İlk ürün, tokenizasyon temelli gayrimenkul kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduğunda, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno Delaware'de işlemler için ( olarak bilinen özel bir amaçlı şirket (SPV) oluşturacaktır. Bu, ana şirket tarafından finansal riskleri izole etmek için oluşturulmuş bir yan kuruluştur. Bağımsız bir şirket olarak yasal statüsü, ana şirket iflas etse bile yükümlülüklerinin korunmasını sağlar. Bu nedenle, özel amaçlı şirketler bazen iflastan uzak bir varlık olarak adlandırılır. Amerika Birleşik Devletleri'nde, SPV genellikle LLC ile aynıdır ). Daha sonra, Reinno gayrimenkul token'ları için akıllı sözleşmeler oluşturacak ve sahipler token'ları kredi teminatı olarak yatırabileceklerdir. Kredi limiti, token değerine dayalı olacaktır.

İkinci ürün ipotek finansmanı, kullanıcıların mülk satın alıp ipotek kredisi aldıktan sonra mülkün sahipliğini tokenizasyon yoluyla finanse etmelerine olanak tanır. Elde edilen fonlar banka ipotek kredilerini geri ödemek için kullanılabilir, müşteri daha sonra sabit bir faiz oranıyla krediyi geri öder.

Reinno'nun operasyonu hala merkezi ve çevrimdışı bir modeldir, müşterilerin ofise erişmesi ve gayrimenkul belgelerini sunması gerekmektedir. Reinno gibi bir yaklaşımın bazı belirgin riskleri vardır. İlk olarak, eğer borçlu temerrüde düşmeyi ve geri ödemeyi durdurmayı seçerse, Reinno bir tokenizasyon hizmet sağlayıcısı olarak değil, bir kredi veren olarak borçluya dava açmakta zorlanacaktır.