Исследование проектов недвижимости RWA: как Блокчейн меняет инвестиции в недвижимость

Реальные мировые активы ( RWA ) не являются новшеством на рынке криптовалют, подобные концепции появились еще в 2018 году. Однако лишь в 2022 году, когда доходность казначейских облигаций США превысила ставки заимствования стейблкоинов, токенизация казначейских облигаций США в качестве объекта RWA действительно привлекла внимание. В последние годы также начали появляться проекты RWA в сфере недвижимости, пытаясь расширить рынок инвестиций в недвижимость за счет разнообразия продуктов и снижения барьеров для входа. В этой статье будет проведен анализ случаев этих проектов, исследованы преимущества и недостатки RWA в недвижимости, а также их потенциальный рынок.

Методы токенизации рынка недвижимости

Рынок недвижимости огромен и полон инвестиционных возможностей. Согласно статистике, в марте 2023 года стоимость публичного рынка недвижимости в Северной Америке составила 1,3 триллиона долларов, а глобальный публичный рынок недвижимости достиг 2,66 триллиона долларов.

Токенизированный рынок недвижимости в основном реализуется следующими способами:

1. Фрагментация финансирования прав собственности на недвижимость
2. Индекс рынка недвижимости в определённом районе
3. Залоговое кредитование токенов недвижимости

Кроме того, токенизация может повысить прозрачность активов недвижимости и демократичность управления.

Недвижимость RWA и инвестиционные трасты в недвижимость ( REIT ) имеют сходства в снижении инвестиционных барьеров и увеличении ликвидности. Однако REIT обычно не предоставляет инвесторам возможности управления или собственности, сохраняя централизованную модель управления. Тем не менее, регуляторная структура и модель работы REIT все же могут служить ориентиром для проектов недвижимости RWA.

Наблюдая за работой проектов RWA в недвижимости за последние два года, мы можем подвести итоги их преимуществам и недостаткам:

Преимущества:

• Снизить инвестиционный порог
• Повышение ликвидности недвижимости
• Упрощение инвестиционного процесса
• Предоставление более разнообразных инвестиционных продуктов в сфере недвижимости

Недостатки:

• Юридическая база недостаточно развита
• Недостаток зрелого регулирования
• Недостаточный механизм защиты прав инвесторов
• Существуют проблемы в управлении и обслуживании недвижимости

Анализ кейса

RealT

RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов по токенизации недвижимого имущества (RWA), сосредоточенным на токенизации американской жилой недвижимости для розничных инвесторов через Блокчейн Ethereum и Gnosis.

RealT покупает жилую недвижимость и токенизирует её, передавая управление и сбор арендной платы третьей стороне. После вычета расходов арендные доходы распределяются между держателями токенов. RealT отвечает за процесс токенизации, но с юридической точки зрения независим от компании, владеющей недвижимостью.

В качестве примера возьмем недвижимость, общая стоимость которой составляет 323000 долларов США, каждый токен стоит 52,1 доллара, всего выпущено 6200 токенов. Ежемесячный доход от аренды составляет 2600 долларов, после вычета эксплуатационных и управленческих расходов чистая прибыль составляет 1978 долларов. Каждый токен получает 3,83 доллара распределения, годовая доходность составляет 7,35%.

RealT обычно предлагает рынку 100% токенов, не требуя совместных инвестиций от клиентов. Управляющие органы взимают 8% от аренды, а RealT берет только 2% за токенизацию и надзор. Эта модель позволяет RealT сосредоточиться на поиске квалифицированной недвижимости и токенизации.

Однако распределение собственности также вызывает проблемы. Когда доля акционеров слишком мала, это может привести к слишком высоким управленческим издержкам. Между RealT и держателями токенов недвижимости также могут существовать конфликты интересов. Если доля RealT слишком велика, это может повлиять на ликвидность токенов; если же доля слишком мала, это может привести к отсутствию мотивации у надзорного органа.

Анализируя 10 недавно распроданных токенов недвижимости RealT, было установлено, что большинство объектов недвижимости расположены в Детройте, примерно 500 держателей токенов, некоторые из которых превышают 1000 человек. Около 90% инвесторов вложили менее 500 долларов, 9% инвестировали от 500 до 2000 долларов, 1% инвестировали более 2000 долларов. Это свидетельствует о том, что RealT в определенной степени создала рынок инвестиций в недвижимость для розничных инвесторов, увеличив ликвидность на рынке жилья.

Согласно данным о транзакциях RealT в сети Gnosis, платформа распределила около 600 тысяч долларов аренды. Платежи платформы составляют около 2,5%-3% от аренды, что эквивалентно доходу в 150K-180K долларов за последние два года. Однако, поскольку RealT не требуется участвовать в инвестициях в недвижимость, фактическая прибыль от аренды остается неизвестной.

С точки зрения структуры компании, RealT учредила Real Token Inc. в штате Делавэр в качестве основного операционного существа, а также Real Token LLC в качестве материнской компании для ряда компаний в сфере недвижимости. Для каждого инвестиционного объекта недвижимости созданы соответствующие серии LLC, которые являются дочерними компаниями Real Token LLC и владеют конкретными объектами недвижимости и токенами. Эта структура предназначена для изоляции рисков отдельных объектов недвижимости, чтобы предотвратить влияние на другие объекты или операции материнской компании.

Паркл

Parcl — это платформа для инвестиций в DeFi, которая позволяет пользователям торговать изменениями цен на рынке недвижимости по всему миру. Parcl предоставляет торговлю синтетическими активами, связанными с недвижимостью, через архитектуру AMM.

Parcl запустил Parcl Labs Price Feed, создав индекс недвижимости для конкретных районов на основе истории продаж. Инвесторы могут спекулировать на движении цен на жилье. Этот подход позволяет избежать юридических проблем, связанных с реальными сделками с недвижимостью, но также вызывает сомнения в том, действительно ли это относится к проектам RWA в области недвижимости.

Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, в настоящее время TVL составляет около 16 миллионов долларов. Однако после более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла слишком много внимания, дневной объем торгов составляет менее 10 тысяч долларов, а количество активных пользователей в день менее 50.

Несмотря на то, что продукт Parcl прост в использовании и быстро обновляется, рынок индексов имеет зрелую структуру, а команда активно запускает программы по привлечению пользователей, интерес и доля рынка все еще остаются низкими. Это может указывать на то, что рынок криптовалют еще не готов к внедрению продуктов индексного типа в недвижимости.

Рейнно

Крупные криптовалютные компании, такие как Ripple и MakerDAO, также исследуют направление RWA в недвижимости. Ripple объявила, что ее команда цифровых валют центральных банков пытается поддержать пользователей в токенизации недвижимости и ипотечном кредитовании. MakerDAO сотрудничает с Robinland для поддержки кредитования под залог недвижимости.

Reinno - это проект, запущенный в 2020 году и прекращённый в 2022 году. Хотя он не оставил много следов на рынке, он представил два заслуживающих упоминания продукта, связанных с недвижимостью RWA:

1. Сервисы кредитования на основе токенизированной недвижимости: Владельцы недвижимости могут предоставить документы на свою собственность компании Reinno, после одобрения Reinno создаст специальную целевую компанию (SPV) и создаст смарт-контракт для токенов недвижимости. Владельцы могут использовать токены в качестве залога для получения кредита.

2. Ипотечное финансирование: Пользователи могут токенизировать право собственности на недвижимость после покупки ее с помощью банковской ипотеки. Полученные средства используются для погашения ипотеки, после чего пользователи возвращают заем на условиях фиксированной процентной ставки.

Операции Reinno по-прежнему осуществляются в централизованной оффлайн-модели, и клиентам обычно необходимо лично подавать документы на недвижимость. Этот подход имеет очевидные риски:

• Если заемщик не выполнит обязательства, Reinno, как токенизированный сервис, а не кредитор, будет трудно подать в суд на заемщика.
• Отсутствие прямого контракта между сторонами заимствования, особенно в контексте фрагментированного финансирования токенов недвижимости, приводит к недостатку правовой базы для защиты кредиторов.
• Собственнику недвижимости трудно эффективно предотвратить продажу дома или прекращение выплаты ипотечного кредита банку после получения займа, что может привести к "двойному расходованию" стоимости недвижимости для кредитора.

Эти явные риски могут быть одной из причин, по которой проект прекращает свою деятельность. В будущем RWA в сфере недвижимости потребуется более зрелая правовая структура для решения этих проблем.

Вывод

Недвижимость RWA все еще является относительно новой концепцией, для которой еще не установлен четкий размер рынка или не возникли ведущие проекты. В настоящее время действующие проекты относительно небольшие по масштабу и пользователям. Эта область нуждается в строгой комплаенс-операции и зрелой правовой базе. Некоторые проекты используют структуру компании с изоляцией рисков или выбирают финансовые продукты, связанные с недвижимостью, в качестве инвестиционных целей для снижения операционных рисков. Однако для полного раскрытия потенциала недвижимости RWA необходимы законодательные улучшения и соблюдение норм.

В законодательной сфере RWA недвижимости еще не установлен четкий и согласованный каркас. Разные регулирующие органы в США имеют разногласия по классификации токенов, что приводит к неясным правилам и хаотичным процессам, что может угрожать потенциальным инвесторам и ставить под угрозу долгосрочную жизнеспособность токенизации недвижимости.

Тем не менее, многие известные финансовые компании и криптовалютные компании продолжают активно пробовать недвижимость RWA. Небольшое количество проектов уже в течение 1-2 лет работы предварительно доказали жизнеспособность продукта. Учитывая огромный масштаб недвижимости в финансовом инвестиционном секторе, с установлением и совершенствованием соответствующей законодательной базы, недвижимость RWA, вероятно, ожидает быстрый рост.