- Тема
82k Популярность
37k Популярность
12k Популярность
4k Популярность
4k Популярность
30k Популярность
16k Популярность
23k Популярность
13k Популярность
3k Популярность
- Закрепить
82k Популярность
37k Популярность
12k Популярность
4k Популярность
4k Популярность
30k Популярность
16k Популярность
23k Популярность
13k Популярность
3k Популярность
Анализ проектов RWA в недвижимости: двусторонний меч, снижающий инвестиционные барьеры и увеличивающий Ликвидность
Исследование проектов недвижимости реальных активов
Концепция реальных активов ( RWA ) на рынке криптовалют не является чем-то новым, она существовала еще в 2018 году. В то время токенизация активов и выпуск токенов ценных бумаг ( STO ) имели много общего с сегодняшней концепцией RWA. Однако, из-за недостатков в регуляторной базе и отсутствия значительных потенциальных преимуществ по доходности, эти ранние попытки не развились в зрелый рынок.
В 2022 году, с постоянным повышением процентных ставок в США, доходность казначейских облигаций США значительно превысила ставки займа стейблкоинов в криптоиндустрии. Таким образом, токенизация казначейских облигаций США в качестве объектов RWA становится все более привлекательной для криптоиндустрии. Некоторые зрелые проекты DeFi, а также традиционные финансовые учреждения начали исследовать сферу RWA.
В последние два года на рынке появилось небольшое количество проектов RWA в сфере недвижимости. Эти проекты нацелены на расширение рынка инвестиций в недвижимость различными способами, обогащение инвестиционных продуктов в сфере недвижимости и снижение барьеров для входа в рынок. В данной статье будет проведен анализ этих проектов, обсуждены преимущества и недостатки дизайна RWA в недвижимости, а также его потенциальный рынок. Поскольку эти проекты в основном ориентированы на рынок недвижимости Северной Америки, обсуждаемые соответствующие политики, правила и рыночные условия будут касаться в основном региона Северной Америки.
Методы токенизации на рынке недвижимости
Рынок недвижимости содержит огромные инвестиционные возможности. Согласно исследованию Statista, опубликованному в марте 2023 года, стоимость上市市场 недвижимости в Северной Америке достигла 1,3 триллиона долларов, а стоимость全球市场 недвижимости составляет 2,66 триллиона долларов.
Основная цель токенизации рынка недвижимости заключается в достижении одной или нескольких из следующих целей: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов в сфере недвижимости, привлечение более широкой группы инвесторов, а также повышение ликвидности и стоимости активов недвижимости. Эти продукты в основном представлены в трех формах:
Фрагментация финансирования прав собственности на недвижимость.
Специфические индексные продукты рынка недвижимости.
Ипотечные кредиты на токены недвижимости.
Кроме того, токенизация недвижимости на блокчейне имеет потенциал для повышения прозрачности активов недвижимости и демократичности управления.
Если вы знакомы с инвестиционными трастами в недвижимость (REIT), это тип компании, которая владеет прибыльной недвижимостью и управляет или финансирует ею. REIT предоставляет инвестиционные возможности, аналогичные паевым инвестиционным фондам, позволяя обычным инвесторам получать доход и общую доходность от инвестиций в недвижимость, а также способствуя развитию рынка недвижимости в регионе. У REIT и недвижимости RWA много общего в предоставлении возможности фрагментированных инвестиций в недвижимость, обе эффективно снижают инвестиционные барьеры и увеличивают ликвидность недвижимости. Однако традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам возможности управления или собственности, сохраняя централизованную модель работы. Тем не менее, их строгий контроль активов, операционной деятельности и инвестиционной структуры в рамках регулирующего законодательства предоставляет образец, на который можно ориентироваться для проектов недвижимости RWA.
Наблюдая за операциями проектов RWA в сфере недвижимости за последние два года, мы получили более четкое представление об их преимуществах и недостатках.
Проекты RWA в сфере недвижимости обычно имеют следующие преимущества:
Недостатки включают:
Но при глубоком изучении конкретных случаев выясняется, что из-за различий в управлении и методах продукта каждая проект сталкивается с разными фактическими обстоятельствами в процессе эксплуатации.
Анализ случаев
В этой главе рассматриваются три проекта реальных активов в сфере недвижимости (RWA). Каждый проект использует разные методы токенизации рынка недвижимости и имеет определенное представительство в своей области. Следует отметить, что эти проекты все еще находятся на ранней стадии, и их продукты еще не прошли долгосрочную и широкую рыночную проверку и тестирование.
RealT
RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов RWA в сфере недвижимости, сосредоточенным на токенизации американской жилой недвижимости для розничных инвесторов через Ethereum и блокчейн Gnosis, в основном на Gnosis (.
RealT покупает жилую недвижимость и токенизирует ее в соответствии с законодательством США. Управление, обслуживание и сбор аренды за эту недвижимость переданы третьей стороне. После вычета расходов арендная плата, получаемая от этой недвижимости, распределяется между держателями токенов. Хотя RealT отвечает за процесс токенизации, они юридически изолированы от компании, владеющей недвижимостью. Как указано на их веб-сайте, в случае дефолта этой компании, владельцы токенов имеют право назначить другую компанию для управления имеющейся недвижимостью. Однако стоит отметить, что соглашение не требует от RealT обязательного участия в инвестициях в токены недвижимости, которые они выводят на рынок. Пользователи, владеющие токенами недвижимости, могут ежемесячно получать часть арендной платы за данный дом, сумма которой должна быть уменьшена на около 2,5% резервного фонда на обслуживание и обычно около 10% управляющего вознаграждения.
![Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(
Например, в недвижимости в Монгомери общая стоимость токенов составляет 323,020 долларов, цена за токен составляет 52.10 долларов, всего выпущено 6,200 токенов. Эта недвижимость генерирует 2,600 долларов ежемесячного дохода от аренды. После вычета общих операционных и управленческих расходов в размере 622 долларов ежемесячная чистая прибыль составляет 1,978 долларов, а годовая сумма — 23,736 долларов. Таким образом, каждый токен получает 3.83 доллара распределения, что приводит к годовой доходности в 7.35%.
Для этого недвижимости RealT предложила 100% токенов на рынок, что означает, что RealT не нужно инвестировать совместно с клиентами и поддерживать практически безрисковую модель для работы. Управляющая компания получает 8% от аренды и оставшуюся часть от расходов на обслуживание, инвестиционная платформа взимает только 2% за токенизацию недвижимости, выбор управляющей компании и надзор за управлением. Таким образом, команда RealT может сэкономить много времени на управление, сосредоточившись на поиске подходящей недвижимости и токенизации ее на рынке.
Однако, хотя распределение собственности помогает распределить риски между инвесторами, оно также создает проблемы. Когда доля инвестиций инвестора слишком мала, расходы на управление компанией становятся слишком высокими и становятся несостоятельными. Исследования объясняют конфликт интересов между держателями токенов недвижимости и RealT. RealT выбирает управляющую компанию для управления своей недвижимостью; если у RealT есть значительная доля в собственности, они будут стремиться снизить расходы на управление; поскольку плохое управление окажет на них значительное негативное влияние. Однако, если доля RealT слишком велика, во-первых, это уменьшит ликвидность токенов, во-вторых, мелкие акционеры недвижимости не будут выполнять свои обязанности по надзору. Все держатели токенов ожидают, что крупные акционеры смогут контролировать эффективность работы нанимаемой управляющей компании. С другой стороны, если доля RealT будет крайне мала, у RealT может не быть достаточных мотиваций для тщательного выбора управляющей компании и активного участия в надзоре, что сделает эффективный надзор за управляющей компанией чрезвычайно сложным для множества розничных инвесторов.
Посмотрев на десять последних проданных токенов недвижимости на рынке RealT и используя соответствующий блокчейн-браузер, чтобы узнать, сколько у каждого объекта недвижимости владельцев. RealT делит недвижимость на различное количество токенов, чтобы обеспечить цену каждого токена около 50 долларов. Большинство объектов недвижимости расположены в Детройте, и примерно 500 держателей токенов, из которых у двух объектов недвижимости более 1000 владельцев. Объединив количество токенов каждого владельца, можно рассчитать диапазон инвестиций инвесторов RealT.
![Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp(
Около 90% инвесторов RealT инвестируют менее 500 долларов, около 9% инвесторов инвестируют от 500 до 2000 долларов, а 1% инвесторов инвестируют более этой суммы. Это указывает на то, что RealT в определенной степени удалось создать рынок инвестиций в недвижимость для розничных инвесторов и повысить ликвидность на рынке жилья.
Согласно данным о транзакциях, полученным из адреса кошелька RealT в основной сети Gnosis, RealT в общей сложности распределила около 6 миллионов долларов арендной платы. Платформенные сборы колеблются от 2,5% до 3% от арендной платы в зависимости от колебаний эксплуатационных расходов, страхования и налогов, что соответствует доходу платформы примерно от 150K до 180K долларов за последние два года. Однако, поскольку RealT не обязана участвовать в инвестициях в недвижимость, а если и участвует, то степень участия не имеет конкретных ограничений или указаний, прибыль, полученная RealT от арендного дохода, остается неизвестной.
С точки зрения структуры компании, RealT создала Real Token Inc. в Делавэре в качестве основного юридического лица компании. Это юридическое лицо не владеет никакими недвижимыми активами; оно служит лишь операционным лицом проекта RealT. Кроме того, RealT создала Real Token LLC в Делавэре в качестве материнской компании для ряда компаний по недвижимости. Как и Real Token Inc., Real Token LLC)LLC: общество с ограниченной ответственностью( не владеет никакими недвижимыми активами; его основная цель – упростить юридические процедуры, позволяя пользователям инвестировать во все объекты недвижимости, подписывая контракт только с одной компанией. Наконец, RealT создала соответствующую серию LLC для каждого инвестиционного объекта. В качестве дочерней компании Real Token LLC каждая серия LLC владеет определенным объектом недвижимости и соответствующими токенами. Эта структура предназначена для обеспечения того, чтобы финансовые или юридические проблемы одного объекта недвижимости не повлияли на другие объекты недвижимости или операции материнской компании под управлением RealT.
![Кирпичи и блоки: Исследование проектов в сфере недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-4f0cded6a5d231d49ba59ab808fed894.webp(
) Паркл
Parcl является DeFi инвестиционной платформой, которая позволяет пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl используется для создания синтетических активов, связанных с недвижимостью, на основе архитектуры AMM. Parcl запустил Parcl LabsPrice Feed для создания индекса недвижимости определенного района на основе его исторических данных о продажах. Длительность исторических данных может варьироваться в зависимости от частоты сделок с недвижимостью. После создания индекса инвесторы получают возможность спекулировать на движении цен на недвижимость, устанавливая длинные или короткие позиции по ценам на недвижимость в этом районе.
Этот метод, поскольку не существует реальной купли-продажи недвижимости, позволяет Parcl избежать юридических проблем, связанных с фактической деятельностью в сфере недвижимости. Вы также можете сомневаться, действительно ли это можно считать проектом RWA в сфере недвижимости, так как он не соответствует вышеупомянутым стандартам. Тем не менее, это относительно популярный проект RWA, который получил инвестиции от некоторых известных компаний, и его уникальность делает его разумным включением в обсуждение диверсификации продуктов RWA в сфере недвижимости.
Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, и в настоящее время ее TVL составляет 16 миллионов долларов. Однако после более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла слишком много внимания, ежедневный объем торгов составляет менее 10 000 долларов, а количество активных пользователей в день — менее 50 человек.
![Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-03fb37d3a9ba3003021b1332a31a470b.webp(
Продукты Parcl просты в использовании и быстро развиваются, а цены Parcl Labs и дизайн индексного рынка достаточно зрелые. С точки зрения операций, команда Parcl активно запускает Parcl Point, Real Estate Royale и другие программы привлечения пользователей. Несмотря на эти преимущества и поддержку многих известных инвестиционных учреждений, Parcl все еще сохраняет относительно низкий уровень рыночного внимания и доли рынка, имеет небольшую пользовательскую базу и ограниченный объем торгов. Это в определенной степени может объяснять, что рынок криптовалют еще не готов к индексным продуктам в сфере недвижимости.
) Рейнно
Некоторые крупные криптовалютные компании также исследуют направления продуктов, связанных с недвижимостью (RWA). Некоторые компании объявили, что их команда по цифровым валютам центрального банка пытается поддержать пользователей в токенизации недвижимости и использовании этой токенизации для получения ипотечных кредитов. Другие компании сотрудничают с другими сторонами для поддержки ипотечного кредитования на основе недвижимости. Некоторые проекты также предлагают возможность использования токенизированной недвижимости в качестве залога для получения кредита, но эта услуга доступна только для их собственных выпущенных токенов недвижимости. По сути, эта услуга больше похожа на продукты по кредитованию токенов и не приносит значительных улучшений в ликвидности капитала для отдельных владельцев недвижимости.
Reinno — это проект, который был запущен в 2020 году.