Развитие реальных активов на рынке криптоактивов

Концепция реальных активов ( RWA ) не является новой в Криптоактивы рынке, по крайней мере, она восходит к токенизации активов и выпуску токенов, связанных с ценными бумагами ( STO ) в 2018 году. Однако, из-за незрелой регуляторной среды и недостатка значительных преимуществ потенциальной прибыли, эти ранние попытки не смогли развиться в зрелый сегмент рынка.

В 2022 году, с постоянным повышением процентных ставок в США, доходность государственных облигаций США значительно превысила процентные ставки по займам стабильных монет на рынке Криптоактивов. Таким образом, токенизация государственных облигаций США как RWA стала все более привлекательной для шифрования-индустрии. В результате такие старые DeFi проекты, как MakerDAO, Compound и Aave, а также традиционные финансовые учреждения, такие как Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens и даже некоторые правительства начали исследовать RWA.

В последние два года на рынке появилось несколько проектов RWA в сфере недвижимости. Они направлены на расширение рынка инвестиционной недвижимости различными способами, обогащение инвестиционных продуктов в недвижимости и снижение порога входа для инвесторов в недвижимость. Данное исследование проводит анализ случаев таких проектов с целью изучения преимуществ и недостатков дизайна RWA в недвижимости и их потенциального рынка. Поскольку эти проекты в основном ориентированы на активы и инвесторов в недвижимость Северной Америки, обсуждение связанных политик, нормативных актов и рыночных условий будет в основном касаться рынка недвижимости Северной Америки.

Методы токенизации рынка недвижимости

Недвижимый рынок является огромной областью, полной инвестиционных возможностей. Исследование Statista в марте 2023 года показало, что рыночная стоимость публичного рынка недвижимости Северной Америки составляет 1,3 триллиона долларов, а глобальный рынок публичной недвижимости достигает 2,66 триллиона долларов.

Основная цель токенизации рынка недвижимости заключается в достижении одной или нескольких из следующих задач: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов в сфере недвижимости, привлечение более широкой группы инвесторов, увеличение ликвидности и стоимости активов в сфере недвижимости. Эти продукты в основном представлены в трех формах:

1. финансирование раздела прав собственности на недвижимость.

2)Специфические показатели рынка недвижимости.

3. Токенизация недвижимости в качестве залога.

Кроме того, токенизация и интеграция блокчейна повысили прозрачность активов недвижимости и демократическое управление.

Недвижимость инвестиционный трест ( REIT ) — это компании, которые владеют, управляют или финансируют недвижимость для получения дохода. REIT предоставляет обычным инвесторам возможности для инвестиций, подобные инвестиционным фондам, позволяя им получать доход на основе дивидендов и общую доходность, а также способствуя росту регионального рынка недвижимости. REIT и недвижимость RWA имеют сходные черты в предоставлении частичных возможностей для инвестиций в недвижимость, эффективно снижая инвестиционные барьеры и увеличивая ликвидность активов недвижимости. Тем не менее, традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам возможности управления или собственности, сохраняя централизованную модель работы. Несмотря на это, строгий отбор активов и структура инвестиций в рамках строгого регулирующего режима предоставляют надежный чертеж для проектов недвижимости RWA.

За последние два года работы над проектами RWA в сфере недвижимости мы лучше поняли их преимущества и недостатки.

Проекты RWA в сфере недвижимости обычно обладают вышеперечисленными характеристиками. После глубокого изучения конкретных случаев я обнаружил, что из-за различий в управлении и подходах к продукту, каждая проект сталкивается с различными ситуациями в реальной эксплуатации.

Кейс-исследование

В этой главе я выбрал три проекта RWA в сфере недвижимости для анализа. Каждый проект использует разные подходы к токенизации рынка недвижимости и является самым представительным в своей области. Следует отметить, что это все еще ранние проекты, и их продукты еще не прошли долгосрочную и широкую проверку и тестирование на рынке.

RealT

RealT был запущен в 2019 году и является одним из самых старых проектов RWA в сфере недвижимости на рынке, сосредоточенным на инвестициях в жилую недвижимость в США через блокчейны Ethereum и Gnosis, в основном предоставляя их на Gnosis (.

RealT приобретает жилую недвижимость и токенизирует ее в соответствии с законодательством США для юридических лиц, владеющих правами на недвижимость. Ответственность за управление, обслуживание и сбор арендной платы возлагается на сторонние управляющие компании. После вычета расходов арендная плата, полученная от определенной недвижимости, распределяется между держателями токенов. Хотя RealT отвечает за процесс токенизации, они юридически отделены от компаний, владеющих активами недвижимости. Согласно их сайту, если компания не выполняет свои обязательства, владельцы токенов сохраняют за собой право назначить другую компанию для управления компанией, владеющей правами на недвижимость. Примечательно, что они не требуют совместного инвестирования в недвижимость, которую они выводят на рынок. Держатели токенов недвижимости могут ежемесячно получать долю дохода от аренды этой недвижимости, за вычетом около 2,5% резервного фонда на обслуживание и управляющего вознаграждения, которое обычно составляет около 10% от стоимости.

В качестве примера этой недвижимости в Монтгомери, общая стоимость токенов недвижимости составляет 323 020 долларов США, цена каждого токена составляет 52,10 долларов США, всего выпущено 6 200 токенов. Эта недвижимость ежемесячно приносит 2 600 долларов США арендного дохода. После вычета операционных и управленческих расходов в общей сложности 622 долларов США, ежемесячная чистая прибыль составляет 1 978 долларов США, в год — 23 736 долларов США. Таким образом, каждый токен получает 3,83 долларов США распределения, годовая доходность составляет 7,35%.

![Кирпичи и Блоки: Исследование Недвижимости на Рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Для этой недвижимости RealT предоставляет 100% токенов, что означает, что RealT не нужно совместно инвестировать с клиентами, что позволяет поддерживать практически безрисковую модель работы. Управляющее учреждение взимает 8% от арендной платы и оставшейся части расходов на обслуживание, инвестиционная платформа взимает только 2% за токенизацию недвижимости, выбор управляющего учреждения и контроль управления. Таким образом, команда RealT может сэкономить большое количество времени на управление и сосредоточиться на поиске квалифицированной недвижимости и выводе ее токенов на рынок.

Однако, хотя частичная собственность способствует распределению рисков между инвесторами, она также приносит сложности. Проблема возникает, когда финансовые интересы инвесторов становятся слишком малыми, чтобы управленческие затраты компании стали жизнеспособными. Один отчет объясняет конфликт интересов между держателями токенов недвижимости и RealT. RealT выбирает управляющую организацию для управления своими объектами; если RealT обладает значительной долей в собственности, он может снизить агентские затраты; таким образом, неэффективное управление может негативно сказаться на них. Однако, если доля RealT слишком велика, это может негативно отразиться на ликвидности токенов, и мелкие акционеры также могут стать бесплатными пассажирами. Эти собственники могут ожидать, что крупные акционеры будут контролировать, является ли нанятая управляющая организация финансово жизнеспособной. С другой стороны, если доля RealT незначительна, RealT может не иметь достаточных стимулов для выбора управляющей организации или участия в процессе надзора, и многим инвесторам сложно эффективно взять на себя ответственность за контроль над управляющей организацией.

Я проверил последние 10 токенов, распроданных на рынке RealT, и использовал соответствующий блокчейн-браузер для поиска количества владельцев каждого объекта недвижимости.

![Блоки и кирпичи: Исследование рынка недвижимости в RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Как показано на графике, RealT разделяет недвижимость на различное количество токенов, каждый из которых стоит около 50 долларов. Большинство объектов недвижимости расположены в Детройте, и у них около 500 держателей токенов, а у двух объектов недвижимости более 1 000 владельцев. Теперь, объединив эти данные с количеством токенов у каждого держателя, можно понять диапазон инвестиций инвесторов RealT.

![Кирпичи и блоки: Исследование рынка недвижимости в секторе RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Около 90% инвесторов RealT инвестируют менее 500 долларов, около 9% инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% инвестируют более этой суммы. Это свидетельствует о том, что RealT в какой-то степени удалось создать рынок инвестиций в недвижимость для мелких инвесторов и повысить ликвидность рынка недвижимости.

Согласно данным о транзакциях из кошелька RealT, RealT выплатила около 6 миллионов долларов США в виде арендных платежей. Платформенные сборы варьируются в зависимости от затрат на обслуживание, страхование и налоги и составляют примерно 2,5%-3% от аренды, что соответствует доходу платформы в размере около 150-180 тысяч долларов США за последние два года. Однако, поскольку RealT не участвует в инвестициях в недвижимость, а если и выбирает инвестировать, то нет четких ограничений или руководств, доходы RealT от арендных поступлений пока не раскрыты.

С точки зрения структуры компании, RealT создала Real Token Inc. в Делавэре в качестве центрального субъекта компании. Этот субъект не владеет какой-либо недвижимостью; он только служит операционным субъектом проекта RealT. Кроме того, RealT создала Real Token LLC в Делавэре в качестве материнской компании для ряда компаний в сфере недвижимости. Как и Real Token Inc., Real Token LLC не владеет никакими активами недвижимости; ее основная цель - упростить юридические процедуры, позволяя пользователям участвовать в инвестициях в все объекты недвижимости, подписывая контракт с одной компанией. Наконец, RealT создала соответствующие серии ограниченных обязательств для каждого инвестируемого объекта недвижимости. В качестве дочерней компании Real Token LLC каждая серия ограниченных обязательств владеет конкретным объектом недвижимости и соответствующим токеном. Эта структура предназначена для обеспечения того, чтобы финансовые или юридические проблемы одного объекта недвижимости не затрагивали другие объекты недвижимости под управлением RealT и не влияли на операционную деятельность материнской компании.

![Кирпичи и блоки: Исследование недвижимости на рынке RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Паркл

Протокол Parcl — это инвестиционная платформа DeFi, которая позволяет пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl используется для получения вечной экспозиции к синтетическим активам с использованием структуры AMM. Parcl вводит ценовые фиды Parcl Labs, создавая индексы для недвижимости в определенных регионах на основе исторических данных о продажах. Длительность периода исторических продаж может варьироваться в зависимости от частоты сделок с недвижимостью. После создания индекса у инвесторов появляется возможность спекулировать на стоимости недвижимости, они могут как покупать, так и продавать недвижимость.

Этот метод позволяет Parcl избежать юридических проблем, поскольку в процессе работы платформы не задействована реальная недвижимость. Можно спорить о том, является ли это действительно проектом RWA в сфере недвижимости, поскольку он не соответствует вышеуказанным стандартам. Тем не менее, это относительно популярный проект RWA, получивший инвестиции от таких известных организаций, как Coinbase, Solana Ventures, DragonFly и др. Включение обсуждения возможностей диверсификации RWA в сфере недвижимости является разумным.

![Блоки и Кирпичи: Исследование Недвижимости на Рынке RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, в настоящее время общая заблокированная стоимость составляет 16 миллионов долларов. После более чем года работы Parcl, похоже, не привлекла особого внимания, дневной объем торгов составляет менее 10 тысяч долларов, а количество активных пользователей в день менее 50.

Продукты Parcl упрощены и быстро разрабатываются. Ценовые предложения Parcl Labs и индексный рынок хорошо спроектированы и удобны в использовании.

В операционной сфере команда Parcl активно запускает программы привлечения пользователей, такие как Parcl Point и Real Estate Royale. Несмотря на эти преимущества и поддержку от множества известных инвестиционных учреждений, Parcl по-прежнему сохраняет относительно низкий профиль на рынке, имеет небольшую пользовательскую базу и ограниченные объемы торгов. Возможно, рынок еще не готов к продуктам индексного типа в сфере недвижимости.

) Рейнно

Такие крупные компании в области криптоактивов, как Ripple и MakerDAO, также исследуют возможность позволить пользователям токенизировать недвижимость в качестве обеспечения для кредитов. В июле Ripple объявила, что ее команда по цифровым валютам центрального банка работает в этом направлении. MakerDAO сотрудничает с RobinLand, поддерживая ипотечные кредиты на недвижимость. RealT предлагает возможность использования токенизированной недвижимости в качестве обеспечения для кредитов, хотя эта услуга ограничена токенами, которые они выпустили. По сути, эта услуга больше похожа на продукт по кредитованию токенов и не увеличивает капитализацию владельцев недвижимости.

Reinno - это заброшенный проект, запущенный в 2020 году и прекративший свою деятельность в 2022 году. Хотя он не оставил много следов на рынке, он представил два примечательных продукта, связанных с недвижимостью RWA.

Первый продукт - это услуга кредитования на основе токенизированной недвижимости. Когда владельцы недвижимости нуждаются в финансировании, они могут представить документы на недвижимость в Reinno. После одобрения Reinno создаст в Делавэре специальную компанию для сделки ###, также известную как SPV, которая является дочерней компанией, созданной материнской компанией для изоляции финансовых рисков. Ее правовой статус независимой компании делает ее обязательства действительными даже в случае банкротства материнской компании.