【REIT】Какие три акции менее подвержены влиянию роста процентной ставки в стране? | Подход к инвестициям в J-REIT | Manekuri Финансовая информация и медиа, полезные для инвестиций от Monex Securities

Тенденция роста цен J-REIT продолжается

Цена J-REIT продолжает находиться в восходящем тренде. Индекс REIT Токийской фондовой биржи составлял 1,714 пунктов 23 мая, но 6 июня восстановился до уровня 1,750 пунктов, а 7 июля также восстановился до уровня 1,800 пунктов по итогам торгов. 25-дневная скользящая средняя индекса REIT Токийской фондовой биржи также повысилась до 1,780 пунктов, что соответствует уровню с мая 2024 года.

Кроме того, динамика цен в июле, как и после апреля, находится в состоянии, не зависящем от тенденций долгосрочных процентных ставок в США. Доходность 10-летних облигаций США с конца июня находилась на понижающем тренде и 1 июля опустилась ниже 4,2%, но затем она начала расти и с 8 числа достигла уровня 4,4%.

С другой стороны, индекс REIT Токийской фондовой биржи в этот период колебался в диапазоне от 1 780 до 1 800 пунктов, поэтому не наблюдается падения, связанного с ростом долгосрочных процентных ставок в США, как это было до марта.

Каковы последствия роста долгосрочных процентных ставок в Японии?

Таким образом, в будущем факторами, способствующими повторному снижению цен на J-REIT, станут рост долгосрочных процентных ставок в стране. Первым негативным последствием роста долгосрочных процентных ставок в стране является сокращение разброса доходности (спреда доходности) между доходностью J-REIT и доходностью государственных облигаций. Однако, как уже упоминалось в колонке от 22 мая "Становится ли рост долгосрочных процентных ставок в стране фактором снижения цен на J-REIT", поскольку спред доходности уже значительно расширен, влияние, по мнению экспертов, будет незначительным.

Вторым негативным влиянием является то, что повышение процентных ставок может привести к увеличению процентов и ухудшению доходности. Однако, как указано выше в серии статей, в целом по всем ценным бумагам (※1) 88% заемных средств привлекаются по фиксированной процентной ставке, а срок займа составляет 7,14 года, поэтому влияние невелико.

Однако в зависимости от токена существуют различия в фиксированной процентной ставке и сроках привлечения. Поэтому, если вы инвестируете в отдельные токены и хотите обратить внимание на риск ухудшения доходности из-за роста процентных ставок, необходимо выбирать токены с высокой фиксированной процентной ставкой и длительными сроками привлечения заемных средств. Если привлечение происходит по фиксированной процентной ставке, то до рефинансирования заемных средств оно не будет подвергаться влиянию роста долгосрочных процентных ставок в стране, и при длительном сроке привлечения сумма ежегодного рефинансирования будет меньше.

Какие три акции имеют небольшое влияние от повышения процентных ставок в стране?

Конкретно, график показывает три основных ценных бумаги, у которых влияние повышения процентной ставки на основе фиксированной процентной ставки и периода заимствования (※2) минимально.

【図表】Кредитное положение трех ведущих финансовых компаний (по состоянию на конец мая 2025 года) ! Источник: подготовлено компанией Ivy Research Co., основано на материалах, опубликованных для каждого токена. ※В скобках () указан код ценных бумаг. Обратите внимание, что три финансовых инструмента с наилучшими показателями определяются по сроку привлечения и фиксированной процентной ставке. Например, инвестиционные ценные бумаги Japan Prologis REIT (3283) имеют высокий фиксированный процент по займам, составляющий 97%, а срок заимствования составляет 8,5 лет. Между тем, инвестиционные ценные бумаги Advance Residence Investment Corporation (3269) (далее ADR) имеют самый длинный срок заимствования среди всех ценных бумаг и также высокий фиксированный процент, однако, поскольку это жилье, при учете доли заимствования она выходит за пределы тройки лидеров.

Если учитывать коэффициент заемного капитала, инвестиционные сертификаты Frontier Real Estate Investment Corporation (8964) займут место в рейтинге, но считается, что ADR имеет меньшее влияние, поскольку может компенсировать высокий коэффициент заемного капитала за счет других факторов.

Другим фактором является высокая доля скрытой прибыли у активов. ADR имеет скрытую прибыль в 59%, что является вторым показателем среди всех акций за последний отчетный период (※3). Поскольку соотношение заемных средств на основе скрытой прибыли становится низким, а также ожидается увеличение дивидендов за счет продажи активов, можно считать, что влияние соотношения заемных средств на доходность невелико.

Однако следует обратить внимание на то, что в целом для всех акций жилья, в условиях роста процентных ставок в стране, акции с высоким соотношением заемных средств могут иметь тенденцию к снижению цен.

※1　по состоянию на конец мая 2025 года. На основе медианы всех тикеров

※2　Фиксированная процентная ставка × Период заимствования для расчета

※3　на момент второй половины 2024 финансового года