Estudo de Projetos RWA Imobiliários: como a Blockchain está a mudar o investimento imobiliário

Ativos do mundo real ( RWA ) não são uma novidade no mercado de criptomoedas, já que conceitos semelhantes apareceram em 2018. No entanto, foi apenas em 2022, quando os rendimentos dos títulos do Tesouro dos EUA ultrapassaram as taxas de empréstimo de stablecoins, que a tokenização dos títulos do Tesouro dos EUA como ativos do mundo real realmente ganhou atenção. Nos últimos anos, alguns projetos de RWA imobiliários também começaram a surgir, tentando expandir o mercado de investimentos imobiliários por meio da diversificação de produtos e da redução de barreiras de entrada. Este artigo realizará uma análise de casos desses projetos, explorando as vantagens e desvantagens dos RWA imobiliários e seu mercado potencial.

Métodos de tokenização do mercado imobiliário

O mercado imobiliário é enorme e cheio de oportunidades de investimento. Segundo estatísticas, em março de 2023, o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte atingiu 1,3 trilhões de dólares, enquanto o mercado imobiliário listado globalmente alcançou 2,66 trilhões de dólares.

O mercado imobiliário tokenizado é principalmente realizado da seguinte forma:

1. Financiamento de propriedade fracionada
2. Produto do índice do mercado imobiliário de uma área específica
3. Empréstimos garantidos por tokens imobiliários

Além disso, a tokenização pode também aumentar a transparência dos ativos imobiliários e a democracia na governança.

Os RWA imobiliários e os fundos de investimento imobiliário (REIT) têm semelhanças na redução das barreiras de investimento e no aumento da liquidez. No entanto, os REITs normalmente não oferecem oportunidades de gestão ou de propriedade aos investidores, mantendo um modelo de operação centralizado. Apesar disso, o quadro regulatório e o modelo de operação dos REITs ainda podem servir de referência para os projetos de RWA imobiliários.

Ao observar a operação de projetos de RWA imobiliários nos últimos dois anos, podemos resumir suas vantagens e desvantagens:

Vantagens:

• Reduzir o limite de investimento
• Aumentar a liquidez imobiliária
• Simplificar o processo de investimento
• Oferecer produtos de investimento imobiliário mais diversificados

Desvantagens:

• Estrutura legal incompleta
• Falta de regulamentação madura
• Mecanismo de proteção dos direitos dos investidores insuficiente
• A gestão e manutenção de propriedades enfrentam desafios

Análise de Caso

RealT

A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário, focando na tokenização de imóveis residenciais nos EUA para investimento de varejo através da blockchain Ethereum e Gnosis.

A RealT compra imóveis residenciais e realiza a tokenização, delegando a gestão e a coleta de rendas a terceiros. Após a dedução das despesas, os rendimentos de aluguel são distribuídos entre os detentores de tokens. A RealT é responsável pelo processo de tokenização, mas é juridicamente independente da empresa que possui o imóvel.

Tomando uma propriedade como exemplo, o valor total da propriedade é de 32,3 mil dólares, cada token custa 52,1 dólares, com um total de 6200 tokens emitidos. A receita mensal de aluguel é de 2600 dólares, após deduzir os custos operacionais e de gestão, o lucro líquido é de 1978 dólares. Cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com uma taxa de lucro anual de 7,35%.

A RealT normalmente oferece 100% dos tokens ao mercado, sem a necessidade de co-investir com clientes. A instituição gestora cobra 8% do aluguel, e a RealT cobra apenas 2% de taxas de tokenização e supervisão. Esse modelo permite que a RealT se concentre na busca por propriedades qualificadas e na tokenização.

No entanto, a descentralização da propriedade também traz desafios. Quando a proporção de participação dos investidores é muito pequena, pode resultar em custos de gestão excessivos. Também pode haver conflitos de interesse entre a RealT e os detentores de tokens imobiliários. Se a proporção de participação da RealT for muito alta, pode afetar a liquidez dos tokens; se for extremamente baixa, pode faltar motivação para as entidades supervisórias.

Através da análise dos 10 tokens imobiliários mais recentes da RealT que foram vendidos, descobrimos que a maioria dos imóveis está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de tokens, alguns dos quais ultrapassam 1000 pessoas. Cerca de 90% dos investidores investem menos de 500 dólares, 9% investem entre 500 a 2000 dólares, e 1% investem mais de 2000 dólares. Isso indica que a RealT criou, até certo ponto, um mercado de investimento imobiliário para pequenos investidores, aumentando a liquidez do mercado habitacional.

De acordo com os dados de transações da RealT na rede Gnosis, a plataforma distribuiu um total de cerca de 6 milhões de dólares em rendas. As taxas da plataforma são de cerca de 2,5%-3% da renda, o que equivale a uma receita de 150K-180K dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não foi solicitada a participar do investimento imobiliário, o lucro real obtido a partir das rendas é desconhecido.

Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT fundou a Real Token Inc. no estado de Delaware como a entidade operacional central, e a Real Token LLC como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Cada propriedade em que se investe estabeleceu uma série correspondente de LLCs, que possuem propriedades e tokens específicos como subsidiárias da Real Token LLC. Esta estrutura visa isolar o risco de propriedades individuais, evitando que impactem outras propriedades ou a operação da empresa-mãe.

Parcl

Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preços do mercado imobiliário global. Parcl oferece negociação de ativos sintéticos relacionados a imóveis através de uma estrutura AMM.

A Parcl lançou o Parcl Labs Price Feed, criando um índice imobiliário de áreas específicas com base em registros de vendas. Os investidores podem especular sobre a tendência dos preços das casas. Este método evita os problemas legais de transações imobiliárias reais, mas também levanta questões sobre se realmente pertence ao projeto RWA de imóveis.

A testnet do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, com um TVL de cerca de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de negociação de menos de 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos diários.

Apesar de os produtos Parcl serem fáceis de usar e terem uma rápida atualização, o design do mercado de índices é maduro e a equipe está ativamente a lançar planos de aquisição de usuários, a atenção e a quota de mercado ainda são bastante baixas. Isso pode indicar que o mercado de criptomoedas ainda não está preparado para receber produtos de índices imobiliários.

Reinno

Empresas de criptomoedas de grande porte, como Ripple e MakerDAO, também estão explorando a direção de RWA em imóveis. A Ripple anunciou que sua equipe de moeda digital de banco central está tentando apoiar os usuários na tokenização de propriedades e na realização de hipotecas. A MakerDAO, por sua vez, colaborou com a Robinland para apoiar empréstimos garantidos por imóveis.

Reinno é um projeto lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, ele introduziu dois produtos relacionados a imóveis RWA que merecem destaque:

1. Serviço de empréstimo baseado em propriedades tokenizadas: Os proprietários de imóveis podem submeter documentos de propriedade à Reinno, e após aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito específico (SPV) e criará um contrato inteligente para a tokenização da propriedade. Os proprietários podem usar os tokens como garantia para empréstimos.

2. Financiamento de hipoteca: Após o usuário comprar um imóvel com um empréstimo hipotecário do banco, pode tokenizar a propriedade do imóvel para financiar. Os fundos obtidos são utilizados para pagar o empréstimo hipotecário ao banco, e o usuário reembolsa esse empréstimo ao protocolo a uma taxa de juro fixa.

A operação da Reinno ainda utiliza um modelo centralizado offline, onde os clientes geralmente precisam submeter pessoalmente os documentos da propriedade. Este método apresenta riscos evidentes:

• Se o mutuário não cumprir, a Reinno, como prestadora de serviços de tokenização e não como credora, terá dificuldade em processar o mutuário.
• Falta de um contrato direto entre as partes de empréstimo, especialmente no contexto do financiamento de tokens de propriedade fragmentados, falta de um quadro legal que proteja os credores.
• Quando o proprietário do imóvel vende a casa ou para de reembolsar o empréstimo hipotecário ao banco após o empréstimo, a Reinno tem dificuldades em impedir eficazmente, o que pode levar os credores a enfrentar o risco de "double spending" do valor do imóvel.

Esses riscos óbvios podem ser uma das razões que levam ao encerramento das operações do projeto. No futuro, os RWA imobiliários precisam de um quadro legal mais maduro para resolver esses problemas.

Conclusão

O RWA imobiliário ainda é um conceito relativamente emergente, sem um mercado claramente definido ou projetos líderes. Os projetos atualmente em operação são relativamente pequenos em escala e base de usuários. Este campo necessita de uma operação rigorosa em conformidade e de um quadro jurídico maduro. Alguns projetos adotam estruturas empresariais de segregação de risco ou optam por produtos financeiros relacionados a imóveis como objetivos de investimento, a fim de reduzir riscos operacionais. No entanto, para aproveitar plenamente o potencial do RWA imobiliário, progressos legislativos e conformidade operacional são indispensáveis.

Em termos de legislação, o RWA imobiliário ainda não estabeleceu um quadro claro e consistente. Existem divergências na classificação de tokens entre diferentes autoridades regulatórias nos Estados Unidos, resultando em regras pouco claras e processos confusos, o que pode ameaçar investidores potenciais e comprometer a viabilidade a longo prazo da tokenização imobiliária.

Apesar disso, muitas empresas financeiras conhecidas e empresas de criptomoeda ainda estão ativamente tentando RWA imobiliário. Um pequeno número de projetos já provou preliminarmente a viabilidade do produto em 1-2 anos de operação. Considerando a enorme escala dos imóveis no campo dos investimentos financeiros, com o estabelecimento e aprimoramento do quadro legal relacionado, espera-se que o RWA imobiliário experimente um rápido desenvolvimento.