Investigação de Projetos Imobiliários de Ativos do Mundo Real

O conceito de ativos do mundo real ( RWA ) não é recente no mercado de criptomoedas, existindo desde 2018. Naquela época, a tokenização de ativos e a emissão de tokens de segurança ( STO ) apresentavam várias semelhanças com o conceito de RWA de hoje. No entanto, devido à estrutura regulatória incompleta e à falta de vantagens significativas de retorno potencial, essas tentativas iniciais não se desenvolveram em um mercado maduro.

Em 2022, com o aumento contínuo das taxas de juros nos Estados Unidos, o rendimento dos títulos do Tesouro dos EUA superou claramente as taxas de empréstimo de stablecoins do setor de criptomoedas. Assim, a tokenização dos títulos do Tesouro dos EUA como ativos do mundo real (RWA) tornou-se cada vez mais atraente para o setor de criptomoedas. Alguns projetos DeFi maduros, assim como instituições financeiras tradicionais, começaram a explorar o campo dos RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram alguns projetos de RWA imobiliário no mercado. Esses projetos visam expandir o mercado de investimento imobiliário de várias maneiras, diversificar os produtos de investimento imobiliário e reduzir a barreira de entrada para o investimento imobiliário. Este artigo realizará uma análise de casos desses projetos, explorando as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial. Como esses projetos se concentram principalmente no mercado imobiliário da América do Norte, as políticas, regulamentos e condições de mercado discutidos estarão principalmente relacionados à região da América do Norte.

Métodos de tokenização do mercado imobiliário

O mercado imobiliário contém enormes oportunidades de investimento. De acordo com um estudo da Statista publicado em março de 2023, o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte atingiu 1,3 trilhões de dólares, enquanto o valor do mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.

A demanda central pela tokenização do mercado imobiliário é alcançar um ou mais dos seguintes objetivos: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair um grupo de investidores mais amplo e aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. Esses produtos se manifestam principalmente em três formas:

1. financiamento de propriedade imobiliária fragmentada.

2. Produto do índice do mercado imobiliário em áreas específicas.

3. Token de imóveis para empréstimos colateralizados.

Além disso, a tokenização de imóveis na blockchain tem o potencial de aumentar a transparência dos ativos imobiliários e a democracia na governança.

Se você entende o fundo de investimento imobiliário (REIT), é um tipo de empresa que possui, gerencia ou financia imóveis lucrativos. Os REITs oferecem oportunidades de investimento semelhantes a fundos mútuos, permitindo que investidores comuns obtenham retornos de investimento imobiliário e retorno total, além de promover o desenvolvimento do mercado imobiliário da região. Os REITs e os ativos imobiliários RWA apresentam muitas semelhanças na oferta de oportunidades de investimento fragmentadas em imóveis, ambos reduzindo efetivamente a barreira de entrada para os investidores e aumentando a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REITs tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gerenciamento ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo operacional centralizado. Apesar disso, a revisão, operação e estrutura de investimento de ativos dentro de um rigoroso quadro regulatório fornece um exemplo referencial para projetos de RWA imobiliários.

Ao observar a operação de projetos RWA no setor imobiliário nos últimos dois anos, adquirimos uma compreensão clara de suas vantagens e desvantagens.

Os projetos de RWA imobiliário geralmente possuem as seguintes vantagens:

• Reduzir as barreiras de investimento, permitindo que mais investidores participem
• Aumentar a liquidez dos ativos imobiliários
• Implementar a fragmentação do investimento imobiliário
• Aumentar a diversidade de produtos de investimento imobiliário
• Aumentar a transparência na gestão de ativos imobiliários
• Simplificar o processo de transação imobiliária

As desvantagens incluem:

• O quadro legal e regulatório ainda não está completo
• Falta de um mercado maduro em termos de escala e liquidez
• Custos de operação e gestão são relativamente altos
• O mecanismo de proteção dos direitos dos investidores precisa ser aperfeiçoado
• Existem desafios na avaliação de valor e mecanismos de preços
• Riscos potenciais de segurança e fraude

Mas ao estudar casos específicos em profundidade, descobriu-se que, devido a diferentes métodos de gestão e produtos, cada projeto encontra situações práticas diferentes durante o seu processo de operação.

Análise de Caso

Este capítulo selecionou três projetos RWA de imóveis para análise. Cada projeto utiliza diferentes métodos para tokenizar o mercado imobiliário e possui uma certa representatividade em seus respectivos campos. É importante notar que esses projetos ainda estão em estágios iniciais e seus produtos ainda não passaram por validação e testes de mercado prolongados e abrangentes.

RealT

A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário, focando na tokenização de imóveis residenciais nos EUA para investimentos de varejo, principalmente na Gnosis através da blockchain do Ethereum (, ).

A RealT compra imóveis residenciais e tokeniza as propriedades detidas de acordo com a legislação dos EUA. A gestão, manutenção e coleta de aluguel dessas propriedades são delegadas a uma entidade de gestão terceirizada. Após a dedução de taxas, o aluguel gerado por essas propriedades é distribuído aos detentores de tokens. Embora a RealT seja responsável pelo processo de tokenização, eles estão legalmente isolados da empresa que detém os ativos imobiliários. Como mencionado em seu site, se a empresa entrar em default, os detentores de tokens têm o direito de designar outra empresa para gerenciar a propriedade detida. No entanto, vale a pena notar que o acordo não exige que a RealT participe do investimento nos tokens das propriedades que eles promovem no mercado. Os usuários que detêm tokens de propriedade podem receber mensalmente uma parte do aluguel da casa, sendo que o valor recebido precisa ter uma dedução de cerca de 2,5% para reserva de manutenção e geralmente cerca de 10% para taxas de gestão.

Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery, o valor total dos tokens imobiliários é de 323.020 dólares, com o preço de cada token a ser 52,10 dólares, tendo sido emitidos um total de 6.200 tokens. A propriedade gera uma receita mensal de aluguel de 2.600 dólares. Após deduzir um total de 622 dólares em despesas operacionais e de gestão, o lucro líquido mensal é de 1.978 dólares, totalizando 23.736 dólares anuais. Assim, cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, resultando em uma taxa de lucro anual de 7,35%.

Para este imóvel, a RealT ofereceu 100% dos tokens ao mercado, o que significa que a RealT não precisa co-investir com os clientes e mantém um modelo quase sem risco para operar. A entidade gestora recebe 8% dos aluguéis e o restante das taxas de manutenção, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% pela tokenização do imóvel, escolha da entidade gestora e supervisão da gestão. Com este método, a equipe da RealT pode economizar muito tempo de gestão, focando na busca de imóveis qualificados e tokenizando-os no mercado.

No entanto, embora a propriedade descentralizada ajude a repartir o risco entre os investidores, ela também introduz desafios. Quando a participação de um investidor é muito pequena, os custos de gestão da empresa podem se tornar insustentáveis. Estudos explicam o conflito de interesses entre os detentores de tokens imobiliários e a RealT. A RealT escolhe uma entidade de gestão para administrar os imóveis que possui; se a RealT tiver uma grande participação nos imóveis, ela se esforçará para reduzir os custos de gestão; porque uma má gestão terá um grande impacto negativo sobre eles. No entanto, se a participação da RealT for muito grande, isso irá, em primeiro lugar, reduzir a liquidez dos tokens, e em segundo lugar, os pequenos acionistas dos imóveis não cumprirão suas responsabilidades de supervisão. Todos os detentores de tokens esperam que os acionistas majoritários possam supervisionar a eficácia e a diligência da entidade de gestão contratada. Por outro lado, se a participação da RealT for extremamente pequena, a RealT pode carecer de motivação suficiente para selecionar diligentemente a entidade de gestão e participar ativamente da supervisão, tornando muito difícil para muitos investidores de varejo supervisionar eficazmente a entidade de gestão.

Ao observar os dez últimos tokens de propriedades vendidos no mercado da RealT e utilizando navegadores de blockchain relacionados para descobrir quantos detentores cada propriedade tem. A RealT fraciona as propriedades em diferentes quantidades de tokens para garantir que o preço de cada token fique em torno de 50 dólares. A maioria das propriedades está localizada em Detroit, e há cerca de 500 detentores de tokens, sendo que dois imóveis possuem mais de 1.000 detentores. Combinando o número de tokens de cada detentor, é possível calcular a faixa de investimento dos investidores da RealT.

Cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, cerca de 9% dos investidores investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% dos investidores investem mais do que esse valor. Isso indica que a RealT conseguiu, até certo ponto, criar um mercado de investimento imobiliário para pequenos investidores e aumentar a liquidez do mercado de habitação.

De acordo com os dados de transação consultados no endereço da carteira da RealT na sua principal rede operacional Gnosis, a RealT distribuiu aproximadamente 6 milhões de dólares em aluguéis. As taxas da plataforma variam entre 2,5% a 3% do aluguel, dependendo das flutuações nas despesas de manutenção, seguros e impostos, o que corresponde a uma receita da plataforma de cerca de 150K a 180K dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não é obrigada a participar de investimentos imobiliários e, caso opte por participar, não há limite ou descrição específica do grau de participação, o lucro que a RealT obtém da receita de aluguéis é incerto.

Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no estado de Delaware como a entidade central da empresa. Esta entidade não possui nenhum ativo imobiliário; atua apenas como a entidade operacional do projeto RealT. Além disso, a RealT também criou a Real Token LLC no estado de Delaware como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Assim como a Real Token Inc., a Real Token LLC(LLC: empresa de responsabilidade limitada) não possui nenhum ativo imobiliário; seu principal objetivo é simplificar os processos legais, permitindo que os usuários invistam em todos os imóveis apenas assinando um contrato com uma única empresa. Por fim, a RealT estabelece uma série de LLC correspondentes para cada imóvel em que investe. Como subsidiária da Real Token LLC, cada série de LLC possui um imóvel específico e tokens correspondentes. Essa estrutura visa garantir que problemas financeiros ou legais de um imóvel não afetem os outros imóveis ou a operação da empresa-mãe sob a RealT.

Parcl

Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preços do mercado imobiliário global. Parcl é usado para tornar ativos sintéticos relacionados a imóveis acessíveis ao mercado através de uma estrutura de AMM. Parcl lançou o Parcl LabsPrice Feed para criar um índice imobiliário de uma área específica com base em seu histórico de vendas. A duração do histórico pode variar de acordo com a frequência das transações imobiliárias. Após a criação do índice, os investidores têm a oportunidade de especular sobre a tendência dos preços dos imóveis, estabelecendo posições de alta ou baixa no preço dos imóveis da área.

Este método, por não envolver transações reais de propriedade, permite que a Parcl evite problemas legais relacionados à operação imobiliária real. Você também pode questionar se isso realmente pode ser considerado um projeto de RWA imobiliário, pois não atende aos critérios mencionados acima. No entanto, é um projeto de RWA relativamente popular, recebendo investimentos de algumas empresas conhecidas, e devido à sua singularidade, é razoável incluí-lo na discussão sobre a diversificação de produtos de RWA imobiliário.

A testnet do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, e atualmente seu TVL é de 16 milhões de dólares. No entanto, após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de transações inferior a 10.000 dólares e menos de 50 usuários ativos por dia.

Os produtos da Parcl são fáceis de usar e as atualizações são rápidas; os provedores de preços da Parcl Labs e o design do mercado de índices são bastante maduros. Em termos de operação, a equipe da Parcl está ativamente lançando o Parcl Point, o Real Estate Royale e outros programas de aquisição de usuários. Apesar dessas vantagens e do apoio de várias instituições de investimento renomadas, a Parcl ainda mantém um nível relativamente baixo de atenção do mercado e participação de mercado, com uma base de usuários pequena e volume de transações limitado. Isso, em certa medida, pode indicar que o mercado de criptomoedas ainda não está preparado para receber produtos de índices imobiliários.

Reinno

Algumas grandes empresas de criptomoedas também estão explorando produtos na direção de RWA em imóveis. Algumas empresas anunciaram que suas equipes de moedas digitais de banco central estão tentando apoiar os usuários na tokenização de propriedades e, com base nisso, na concessão de hipotecas. Outras empresas estão colaborando com terceiros para apoiar o empréstimo de hipotecas imobiliárias. Certos projetos também oferecem a opção de usar imóveis tokenizados como garantia para empréstimos, mas este serviço é limitado apenas aos tokens imobiliários que eles emitem. Essencialmente, este serviço é mais semelhante a produtos de empréstimos com tokens e não melhora substancialmente a liquidez de capital dos proprietários de imóveis individuais.

Reinno é uma plataforma de 2020