Desenvolvimento de ativos reais no mercado de Ativos de criptografia

O conceito de ativos reais ( RWA ) não é uma novidade no mercado de ativos de criptografia, podendo ser rastreado pelo menos até a tokenização de ativos e a emissão de tokens de segurança ( STO ) em 2018. No entanto, devido à imaturidade da estrutura regulatória na época e à falta de vantagens significativas nos retornos potenciais, essas tentativas iniciais não conseguiram se desenvolver em um setor de mercado maduro.

Em 2022, com o aumento contínuo das taxas de juros nos Estados Unidos, o rendimento dos títulos do tesouro americano superou significativamente as taxas de empréstimo de stablecoins no mercado de ativos de criptografia. Assim, a tokenização dos títulos do tesouro americano como RWA tornou-se cada vez mais atraente para a indústria de criptografia. Como resultado, projetos DeFi estabelecidos como MakerDAO, Compound e Aave, bem como instituições financeiras tradicionais como Goldman Sachs, JPMorgan e Siemens, e até mesmo alguns governos, começaram a explorar RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram vários projetos de RWA imobiliário no mercado. Eles visam ampliar o mercado de investimentos imobiliários de várias maneiras, enriquecer os produtos de investimento imobiliário e reduzir a barreira de entrada para investidores imobiliários. Este estudo realiza uma análise de casos desses projetos, com o objetivo de analisar as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial. Como esses projetos se concentram principalmente em ativos e investidores imobiliários da América do Norte, a discussão sobre políticas, regulamentos e condições de mercado relevantes abordará principalmente o mercado imobiliário da América do Norte.

Métodos do mercado de tokenização imobiliária

O mercado imobiliário é um vasto campo repleto de oportunidades de investimento. Em março de 2023, uma pesquisa da Statista indicou que o mercado imobiliário listado na América do Norte tem um valor de até 1,3 trilhões de dólares, enquanto o tamanho do mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.

O objetivo central da tokenização do mercado imobiliário é alcançar um ou mais dos seguintes objetivos: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair um público de investidores mais amplo, aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. Esses produtos manifestam-se principalmente em três formas:

1. financiamento para divisão de propriedade imobiliária.

2. produto do índice do mercado imobiliário de uma área específica.

3. tokenização imobiliária como colateral.

Além disso, a tokenização e a integração da blockchain aumentaram a transparência e a governança democrática dos ativos imobiliários.

Os fundos de investimento imobiliário ( REIT ) são empresas que possuem, operam ou financiam imóveis para gerar receita. Os REITs oferecem aos investidores comuns oportunidades de investimento semelhantes às de fundos mútuos, permitindo-lhes obter renda baseada em dividendos e um retorno total, além de contribuírem para o crescimento do mercado imobiliário regional. Os REITs e os ativos imobiliários RWA têm semelhanças na oferta de oportunidades parciais de investimento em propriedades, reduzindo efetivamente a barreira de entrada para investimentos e aumentando a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REITs tradicionais geralmente não oferecem aos investidores oportunidades de gestão ou propriedade, mantendo um modelo de operação centralizado. Apesar disso, sua rigorosa revisão de ativos e a estrutura de investimento dentro de um quadro regulatório rigoroso fornecem um sólido modelo para projetos de RWA imobiliários.

Nos últimos dois anos de operação de projetos de RWA no setor imobiliário, adquirimos uma compreensão mais clara de suas vantagens e desvantagens.

Os projetos de RWA imobiliários geralmente apresentam as características acima. Após uma análise aprofundada de casos específicos, descobri que, devido a diferenças na gestão e na abordagem do produto, cada projeto encontra situações distintas na operação prática.

Estudo de Caso

Neste capítulo, escolhi três projetos de RWA imobiliários para análise. Cada projeto adota uma abordagem diferente para a tokenização do mercado imobiliário e é o mais representativo em seu campo. É importante notar que estes ainda são projetos iniciais, cujos produtos ainda não foram submetidos a uma validação e teste de mercado prolongados e abrangentes.

RealT

A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos projetos de RWA imobiliário mais antigos do mercado, focando em oferecer investimentos em imóveis residenciais nos EUA principalmente na Gnosis através da blockchain Ethereum e Gnosis (.

A RealT adquire propriedades residenciais e tokeniza entidades que possuem contratos de propriedade de acordo com a legislação dos Estados Unidos. A gestão, manutenção e cobrança de aluguéis dessas propriedades são delegadas a uma terceira entidade de gestão. Após a dedução das despesas, o aluguel gerado por determinadas propriedades é distribuído entre seus titulares de tokens. Embora a RealT seja responsável pelo processo de tokenização, eles estão legalmente separados das empresas que possuem ativos imobiliários. De acordo com as informações em seu site, se a empresa incumprir, os proprietários de tokens mantêm o direito de nomear outra empresa para gerir a empresa que possui o contrato de propriedade. Vale ressaltar que eles não exigem obrigatoriamente co-investimento nas propriedades que lançam no mercado. Os titulares de tokens de propriedade podem receber mensalmente uma parte da receita de aluguel dessa propriedade, excluindo cerca de 2,5% de reserva para manutenção e taxas de gestão, sendo que as taxas de gestão geralmente representam cerca de 10% do valor.

Tomando como exemplo esta propriedade em Montgomery, o valor total dos tokens imobiliários é de 323.020 dólares, com cada token a um preço de 52,10 dólares, sendo emitidos um total de 6.200 tokens. A propriedade gera uma receita mensal de aluguer de 2.600 dólares. Após deduzir os custos de operação e gestão, que totalizam 622 dólares, o lucro líquido mensal é de 1.978 dólares, o que resulta em 23.736 dólares anuais. Assim, cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com um retorno anualizado de 7,35%.

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Para esta propriedade, a RealT oferece 100% de tokens, o que significa que a RealT não precisa investir em conjunto com os clientes, podendo manter um modelo operacional quase sem risco. A entidade gestora cobra 8% do aluguel e do restante das taxas de manutenção, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% para a tokenização da propriedade, seleção da entidade gestora e supervisão da gestão. Dessa forma, a equipe da RealT pode economizar uma quantidade significativa de tempo de gestão, focando em encontrar propriedades qualificadas e tokenizá-las para o mercado.

No entanto, embora a propriedade parcial tenha promovido a partilha de riscos entre os investidores, também trouxe desafios. Surge um problema quando os interesses financeiros dos investidores são tão pequenos que os custos de gestão da empresa se tornam inviáveis. Um relatório explica o conflito de interesses entre os detentores de tokens imobiliários e a RealT. A RealT escolhe uma entidade gestora para administrar suas propriedades; se a RealT tiver uma grande participação na propriedade, pode reduzir os custos de agência; assim, uma gestão ineficiente pode ter um impacto negativo sobre eles. No entanto, se a participação da RealT for excessiva, isso pode afetar negativamente a liquidez dos tokens, e os pequenos acionistas podem acabar por se tornar caronas. Esses proprietários podem esperar que haja acionistas maiores para supervisionar se a entidade gestora contratada é financeiramente viável. Por outro lado, se a participação da RealT for insignificante, a RealT pode carecer de motivação suficiente para escolher uma entidade gestora ou participar do processo de supervisão, e muitos investidores têm dificuldade em assumir efetivamente a responsabilidade pela supervisão da entidade gestora.

Eu verifiquei os 10 tokens mais recentes esgotados no mercado RealT e usei o explorador de blockchain relevante para encontrar o número de proprietários de cada propriedade.

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Como mostrado no gráfico, a RealT divide os imóveis em diferentes quantidades de tokens, com um preço de aproximadamente 50 dólares por token. A maioria dos imóveis está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de tokens, e há duas propriedades com mais de 1.000 detentores. Agora, ao combinar esses dados com a quantidade de tokens de cada detentor, é possível entender a amplitude do investimento dos investidores da RealT.

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Cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, cerca de 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investem mais do que esse valor. Isso indica que a RealT conseguiu, até certo ponto, criar um mercado de investimento imobiliário acessível para pequenos investidores, aumentando a liquidez do mercado imobiliário.

De acordo com os dados de transação da carteira RealT, a RealT distribuiu aproximadamente 6 milhões de dólares em pagamentos de aluguel. As taxas da plataforma variam de acordo com os custos de manutenção, seguros e impostos, representando cerca de 2,5% a 3% do aluguel, o que equivale a uma receita da plataforma de aproximadamente 150 a 180 mil dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não precisa participar do investimento imobiliário, e se optar por investir, não existem restrições ou diretrizes claras, a receita obtida pela RealT a partir da renda de aluguel ainda não foi divulgada.

Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no Delaware como a entidade central da empresa. Esta entidade não possui nenhum ativo imobiliário; serve apenas como a entidade operativa do projeto RealT. Além disso, a RealT estabeleceu a Real Token LLC no Delaware como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Assim como a Real Token Inc., a Real Token LLC não possui nenhum ativo imobiliário; seu principal objetivo é simplificar os procedimentos legais, permitindo que os usuários participem do investimento em todas as propriedades através da assinatura de um contrato com uma empresa. Por fim, a RealT criou uma série de empresas de responsabilidade limitada correspondentes para cada propriedade investida. Como subsidiária da Real Token LLC, cada empresa de responsabilidade limitada da série possui uma propriedade específica e os tokens correspondentes. Esta estrutura visa garantir que problemas financeiros ou legais de uma propriedade não afetem outras propriedades sob a RealT, nem afetem as operações da empresa-mãe.

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) Parcl

O protocolo Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as flutuações de preços do mercado imobiliário global. Parcl é utilizado para obter exposição perpétua a ativos sintéticos usando a arquitetura AMM. O Parcl introduziu a alimentação de preços Parcl Labs, que cria índices para imóveis em regiões específicas com base no histórico de vendas. A duração do histórico de vendas pode variar de acordo com a frequência de negociação da propriedade. Após a criação do índice, os investidores têm a oportunidade de especular sobre o valor dos imóveis, podendo comprar ou vender a descoberto os preços dos imóveis.

Este método permite que a Parcl evite problemas legais, uma vez que a operação da plataforma não envolve imóveis reais. Alguns podem argumentar se realmente se trata de um projeto RWA de imóveis, uma vez que não cumpre os critérios acima mencionados. No entanto, é um projeto RWA relativamente popular, que recebeu investimentos de instituições renomadas do setor, como Coinbase, Solana Ventures e DragonFly. Incluir discussões sobre as possibilidades de diversificação de RWA de imóveis é razoável.

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A rede de testes do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, atualmente o valor total bloqueado é de 16 milhões de dólares. Após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume de transações diário de menos de 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos diários.

Os produtos da Parcl são simplificados e desenvolvidos rapidamente. O feed de preços da Parcl Labs e o mercado de índices são bem projetados e fáceis de usar.

Em termos de operação, a equipe da Parcl está ativamente a lançar programas de aquisição de usuários como Parcl Point e Real Estate Royale. Apesar de ter essas vantagens e o apoio de várias instituições de investimento renomadas, a Parcl mantém-se relativamente discreta no mercado, com uma base de usuários pequena e volume de transações limitado. Talvez o mercado ainda não esteja preparado para produtos de índice de imóveis.

) Reinno

Empresas grandes de ativos de criptografia, como Ripple e MakerDAO, também estão explorando a possibilidade de permitir que os usuários tokenizem imóveis como colateral para empréstimos. A Ripple anunciou em julho que sua equipe de moeda digital de banco central está trabalhando nessa direção. A MakerDAO colaborou com a RobinLand para apoiar hipotecas imobiliárias. A RealT oferece opções para usar imóveis tokenizados como colateral para empréstimos, embora esse serviço esteja limitado aos tokens que eles emitem. Essencialmente, este serviço é mais como um produto de empréstimo de token e não aumenta substancialmente a liquidez de capital dos proprietários de imóveis.

Reinno é um projeto abandonado que foi lançado em 2020 e parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos relacionados ao RWA imobiliário que merecem menção.

O primeiro produto é um serviço de empréstimo baseado em imóveis tokenizados. Quando os proprietários de imóveis precisam de financiamento, podem enviar os documentos da propriedade para a Reinno. Após a aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito específico ### no Delaware, também conhecida como SPV, que é uma subsidiária criada pela empresa-mãe para isolar riscos financeiros. Seu status legal como uma empresa independente significa que suas obrigações, mesmo em caso de falência da empresa-mãe, também.