Tokenização de Imóveis: Liderando a Onda de Inovação na Categoria RWA

O setor imobiliário, como um pilar importante da economia global, deve atingir um tamanho de mercado de 634,90 trilhões de dólares em 2024, mantendo uma taxa de crescimento anual composta de 2,77%, com previsão de ultrapassar 727,80 trilhões de dólares até 2029. No entanto, as transações imobiliárias tradicionais apresentam muitos pontos problemáticos, como processos complicados, alta dependência de intermediários e riscos de fraude.

A ascensão da tecnologia blockchain trouxe transformações revolucionárias para o setor imobiliário. Através de tecnologias inovadoras como livros-razão distribuídos, contratos inteligentes e NFTs dinâmicos, a eficiência, o custo e a segurança das transações imobiliárias foram significativamente melhorados. Essas inovações tecnológicas têm potencial para simplificar o processo de propriedade imobiliária, reduzir o risco de fraudes e criar oportunidades de investimento mais convenientes para investidores globais.

No futuro, com o desenvolvimento adicional de tecnologias como blockchain e inteligência artificial, o processo de transação imobiliária deverá ser significativamente encurtado, podendo até ser concluído em um dia. Processos automatizados, aumento da transparência e melhoria da eficiência irão transformar radicalmente este setor tradicional. A financeirização e a desintermediação farão com que a liquidez dos ativos imobiliários se aproxime dos níveis do mercado de ações, inaugurando uma nova era no setor.

Desafios enfrentados pela indústria imobiliária tradicional

As transações imobiliárias tradicionais apresentam os seguintes problemas principais:

1. O ciclo de negociação é longo, encontrar as partes compradoras e vendedoras adequadas pode levar semanas ou meses. A assimetria de informação é severa, e a dependência excessiva de intermediários aumenta a complexidade e a incerteza da transação.

2. O processo de mediação é complicado, envolvendo múltiplos stakeholders. Cada fase requer uma grande quantidade de trabalho documental e procedimentos de verificação, resultando em um processo longo e demorado. Esta ineficiência é particularmente evidente no mercado americano e em transações transfronteiriças.

3. O trabalho operacional é intenso. Devido à falta de programação de ativos reais, é necessário realizar um grande volume de trabalho operacional para garantir a execução de contratos, transações, pagamentos, etc.

4. Alto risco de segurança, facilmente sujeito a fraudes, vazamentos de dados e outros problemas. De acordo com dados do FBI, as perdas causadas por crimes relacionados ao imobiliário em 2023 chegaram a 145 milhões de dólares, superando a maioria dos outros tipos de crimes.

Soluções inovadoras para o setor imobiliário capacitadas pela tecnologia blockchain

tecnologia NFT dinâmica

Dynamic NFTs são uma forma inovadora de tokenização de ativos imobiliários. Possuir um NFT equivale a possuir a propriedade, e a transferência do NFT representa a mudança de propriedade. Os Dynamic NFTs podem atualizar e armazenar automaticamente dados chave, como melhorias na casa, renovações e informações de vendas históricas. Com o passar do tempo e várias mudanças de propriedade, as informações acumuladas nos Dynamic NFTs tornam-se cada vez mais ricas, oferecendo aos compradores uma perspectiva mais abrangente da história da propriedade.

Um projeto imobiliário adotou a tecnologia dinâmica de NFT em três camadas:

• Primeiro nível: cunhagem de endereço básico, prova de propriedade de ativos
• Segundo nível: Carregar documentos de prova de propriedade imobiliária, aumentar a segurança dos ativos
• Nível três: alcançar 100% RWA, acelerar o processo de compra e venda

Este modelo de atualização gradual aumentou a participação dos usuários, facilitando a compreensão de cenários de aplicação complexos que combinam imóveis e RWA.

NFT imobiliário simples

Representar um único imóvel como um NFT, possuir o NFT significa possuir o imóvel, transferir o NFT representa a alteração de propriedade. O NFT pode conter endereço, registros de venda e outros dados-chave. Neste modelo, a transação imobiliária pode ser tão simples quanto listar em um mercado de NFTs, podendo ser concluída em minutos, reduzindo significativamente o ciclo de transação tradicional.

Em 2022, o primeiro NFT suportado por imóveis nos Estados Unidos foi vendido por mais de 653 mil dólares, estabelecendo um precedente.

tokenização avançada: divisão da propriedade imobiliária

Através de Token alternativo (FT), é possível realizar a propriedade parcial de imóveis. Cada Token representa uma proporção específica de propriedade, possuindo todos os Tokens é equivalente à propriedade total. Este modelo reduz a barreira de entrada, permitindo que os investidores adquiram uma pequena parte dos direitos sobre o imóvel.

Através de um design adequado, a divisão de propriedades em tokens pode permitir que os investidores personalizem a sua carteira de ativos, ajudando potenciais compradores a alcançar gradualmente os seus objetivos de habitação, e as empresas também podem desenvolver produtos imobiliários personalizados.

tokenização de fluxo de caixa e cestas de ativos imobiliários

Os proprietários de imóveis podem separar a propriedade dos direitos de fluxo de caixa (, como a receita de aluguer ), e vender o fluxo de caixa total de um período específico. Isso oferece mais opções aos proprietários e reduz os custos de manutenção.

Ainda é possível criar um cesto de ativos imobiliários, representado por tokens que representam vários imóveis e fluxos de caixa, permitindo a distribuição automática de rendimentos.

A principal vantagem deste modelo é que oferece garantias de alta credibilidade, podendo ser executado automaticamente com base em dados verificáveis. A on-chain aumenta a verificabilidade dos ativos subjacentes, permitindo pagamentos automáticos e aumentando a transparência da saúde dos ativos.

Análise de Caso: Colaboração de um Projeto com a Rede de Oráculos

Em abril de 2024, um projeto imobiliário integrou serviços de automação de oráculos na rede Base para distribuir recompensas de staking. Até meados de setembro, o projeto já tinha 276 mil endereços que completaram a cunhagem.

Do ponto de vista técnico, a funcionalidade dos contratos inteligentes não pode ser acionada automaticamente, necessitando de transações externas para a execução. A abordagem tradicional é usar servidores centralizados ou operações manuais, o que apresenta riscos de falha de ponto único e consome recursos.

O serviço de automação de oráculos equivale a um robô de negociação descentralizado, permitindo que os contratos inteligentes sejam executados automaticamente. Os desenvolvedores submetem tarefas personalizadas, definindo condições de ativação e funções de execução. O sistema monitora as condições através de cálculos seguros fora da cadeia e aciona a execução quando são atendidas.

Esta integração traz múltiplos benefícios para o projeto imobiliário:

• Implementar automação altamente confiável, de alto desempenho e descentralizada
• Economizar custos de infraestrutura interna, reduzir o investimento em recursos de DevOps
• Acelerar a velocidade de expansão, evitando os desafios da construção de infraestrutura multi-chain própria.
• Desbloquear novos casos de uso e funcionalidades

Atualmente, esta rede de oráculos já suporta com segurança mais de 16 trilhões de dólares em transações on-chain.

tokenização de imóveis: desafios e tendências futuras

Desafios na regulamentação e na perspectiva do usuário

A tokenização de imóveis ainda enfrenta alguns desafios na implementação prática:

1. Os requisitos regulamentares variam entre diferentes jurisdições, e os projetos devem cumprir as leis locais.

2. Existem desafios em áreas como liquidez, infraestrutura de mercado, segurança de dados, transparência, padronização e interoperabilidade.

3. A adoção em larga escala, a educação do usuário e a mudança de comportamento exigem tempo.

Para enfrentar esses desafios, um determinado projeto adotou as seguintes medidas:

• Integração de verificações KYC e AML, validação da identidade dos participantes
• Colaborar com especialistas jurídicos para garantir a conformidade com a legislação relevante
• Plataforma flexível e adaptável, para atender aos requisitos de diferentes jurisdições.
• Criar registos de transações seguros e imutáveis utilizando a blockchain
• Implementar protocolos de segurança avançados para proteger os dados dos usuários
• Reforçar a participação da comunidade e a educação, organizando seminários e workshops
• Desenvolver parcerias estratégicas, como colaborações com bolsas de criptomoedas.

Tendências de desenvolvimento da pista RWA

1. Diversificação de classes de ativos:

• Expandir para imóveis comerciais, imóveis industriais e ativos financeiros imobiliários
• Abrange fundos de tokenização, como títulos do tesouro de curto prazo, recompra, notas comerciais, etc.
• Expandir para crédito privado e financiamento de cadeia de suprimentos
• O futuro pode incluir hipotecas de habitação, empréstimos para construção, financiamento ponte e produtos de securitização.

2. Melhoria da escalabilidade:

• Integrar elementos DeFi, como staking, re-staking, derivados, índices e estratégias de hedge
• Promover a fusão profunda entre as finanças tradicionais e o DeFi
• Explore mais soluções de liquidez

3. Expansão do alcance dos ativos:

• Além de imóveis e crédito privado, pode abranger commodities, obras de arte, propriedade intelectual, entre outros no futuro.
• Produtos como ETF/ETP têm potencial para realizar tokenização

Com o avanço da tecnologia e a maturação da indústria, a velocidade das transações imobiliárias aumentará significativamente, com a expectativa de que as transações sejam concluídas em um dia. A transformação digital da gestão de ativos está a acelerar, como a popularização da gestão de informações de armazenamento. A financeirização e a desintermediação farão com que a liquidez dos ativos imobiliários se aproxime dos níveis do mercado de ações, impulsionando a indústria para uma nova fase de desenvolvimento.