Exploração do mercado de tokenização de ativos físicos imobiliários

Introdução

O conceito de tokenização de ativos físicos ( RWA ) não é novo no mercado de criptomoedas, uma vez que já surgiram tentativas semelhantes de tokenização de ativos e emissão de tokens de segurança ( STO ) em 2018. No entanto, devido à falta de um quadro regulatório adequado na época e à não evidência de vantagens de retorno potencial, essas tentativas iniciais não conseguiram desenvolver um mercado maduro.

Em 2022, com o aumento contínuo das taxas de juro nos Estados Unidos, os rendimentos dos títulos do governo dos EUA superaram em muito as taxas de juro dos empréstimos em stablecoin no mercado de criptomoedas. Assim, a tokenização dos títulos do governo dos EUA como RWA tornou-se mais atraente para a indústria de criptomoedas. Grandes projetos DeFi e instituições financeiras tradicionais começaram a explorar os RWA.

Nos últimos dois anos, apareceram vários projetos de RWA imobiliário no mercado. Eles têm como objetivo expandir de várias maneiras o mercado de investimento imobiliário, diversificar os produtos e reduzir as barreiras de entrada para os investidores. Este estudo realiza uma análise de casos desses projetos, explorando as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e o mercado potencial. Como esses projetos são direcionados principalmente a ativos imobiliários e investidores da América do Norte, as políticas, regulamentos e condições de mercado relevantes referem-se principalmente ao mercado imobiliário da América do Norte.

Método de tokenização do mercado imobiliário

O mercado imobiliário tem uma escala enorme e oportunidades de investimento abundantes. Uma pesquisa de uma plataforma de dados em março de 2023 mostrou que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte é de 1,3 trilhões de dólares, enquanto o valor do mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.

O objetivo central da tokenização do mercado imobiliário é: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair um leque mais amplo de investidores, aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. Esses produtos se manifestam principalmente em três formas:

1. financiamento de fragmentação da propriedade imobiliária
2. Produto do índice do mercado imobiliário em áreas específicas
3. tokenização de imóveis como garantia

Além disso, a tokenização e a integração da blockchain aumentaram a transparência e a governança democrática dos ativos imobiliários.

Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) têm semelhanças com os Ativos Reais Imobiliários (RWA), pois ambos oferecem oportunidades de investimento fragmentadas, reduzindo barreiras e aumentando a liquidez. No entanto, os REIT tradicionais geralmente não oferecem aos investidores oportunidades de gestão ou propriedade, mantendo um modelo operacional centralizado. Apesar disso, sua rigorosa revisão de ativos e estrutura de investimento fornecem referência para projetos de RWA imobiliários.

Nos últimos dois anos de operação de projetos RWA no setor imobiliário, temos uma compreensão mais clara de suas vantagens e desvantagens.

Os projetos típicos de RWA imobiliário apresentam as características acima mencionadas. Após uma análise aprofundada de casos específicos, percebe-se que, devido a diferentes formas de gestão e produto, cada projeto enfrenta situações distintas em sua operação real.

Estudo de Caso

Este capítulo seleciona três projetos RWA de imóveis para análise. Cada projeto utiliza métodos diferentes para a tokenização do mercado imobiliário e é o mais popular em seu respectivo campo. É importante notar que estes ainda são projetos iniciais, cujos produtos ainda não foram amplamente validados e testados no mercado ao longo do tempo.

RealT

A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário no mercado, focando em oferecer investimentos em imóveis residenciais nos EUA principalmente na Gnosis através da blockchain Ethereum e Gnosis (.

A RealT adquire propriedades residenciais e tokeniza a entidade que possui o contrato de propriedade de acordo com a legislação dos EUA. A gestão, manutenção e responsabilidade pela cobrança de alugueres da propriedade são delegadas a uma entidade de gestão terceira. Após a dedução de taxas, o aluguer gerado por propriedades específicas é distribuído aos seus detentores de tokens. Embora a RealT seja responsável pelo processo de tokenização, legalmente está separada da empresa que detém os ativos imobiliários. De acordo com a descrição do seu site, se a empresa entrar em incumprimento, os detentores de tokens podem optar por nomear outra empresa para gerir a empresa que detém o contrato de propriedade. É importante notar que não exigem obrigatoriamente um investimento conjunto nas propriedades que lançam no mercado. Os detentores de tokens da propriedade recebem mensalmente uma parte da receita de aluguer da propriedade, excluindo cerca de 2,5% para reservas de manutenção e normalmente cerca de 10% do valor como taxa de gestão.

Tomando como exemplo uma propriedade em Montgomery, o valor total dos Token imobiliários é de 323.020 dólares, com um preço de 52,10 dólares por Token, sendo emitidos um total de 6.200 Tokens. A propriedade gera uma receita de aluguel mensal de 2.600 dólares. Após deduzir 622 dólares em despesas operacionais e de gestão, o lucro líquido mensal é de 1.978 dólares, resultando em um rendimento anual de 23.736 dólares. Assim, cada Token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com uma taxa de rendimento anualizada de 7,35%.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Para esta propriedade, a RealT oferece 100% de Token, o que significa que a RealT não precisa co-investir com os clientes, mantendo um modelo de operação quase sem risco. A entidade gestora cobra 8% de renda e o restante das despesas de manutenção, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% para a tokenização da propriedade, seleção da entidade gestora e supervisão da gestão. Com este método, a equipe da RealT pode economizar uma quantidade significativa de tempo de gestão, concentrando-se em encontrar propriedades qualificadas e levar sua tokenização ao mercado.

No entanto, embora a propriedade fragmentada permita que os investidores compartilhem riscos, também traz desafios. Quando os interesses financeiros dos investidores são muito pequenos, os custos de gestão da empresa podem se tornar inviáveis. O relatório de Laurens Swinkels explica o conflito de interesses entre os detentores de tokens do imóvel e a RealT. A RealT escolhe uma entidade de gestão para administrar os imóveis que possui; se a RealT tiver uma grande propriedade sobre o imóvel, isso pode reduzir os custos de agência; portanto, a ineficiência na gestão pode ter um impacto negativo sobre eles. No entanto, se a participação da RealT for muito grande, isso pode afetar negativamente a liquidez dos tokens, e os pequenos acionistas também podem se tornar caronas. Esses proprietários podem esperar que os acionistas principais supervisionem se a entidade de gestão contratada é financeiramente viável. Por outro lado, se a participação da RealT for muito pequena, a RealT pode não ter motivação suficiente para escolher a entidade de gestão ou participar do processo de supervisão, e muitos investidores têm dificuldade em supervisionar efetivamente a entidade de gestão.

Eu verifiquei os dez últimos Tokens esgotados no mercado RealT e usei um explorador de blockchain relacionado para encontrar o número de proprietários de cada propriedade.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Como mostrado no gráfico, a RealT divide os imóveis em diferentes quantidades de Tokens, com cada Token a um preço de cerca de 50 dólares. A maioria dos imóveis está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de Tokens, e duas propriedades têm mais de 1.000 detentores. Combinando isso com a quantidade de Tokens que cada detentor possui, é possível entender a amplitude do investimento dos investidores da RealT.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, cerca de 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investem acima desse valor. Isso indica que a RealT conseguiu, em certa medida, criar um mercado de investimento imobiliário acessível para pequenos investidores e aumentar a liquidez do mercado habitacional.

De acordo com os dados de transação da carteira RealT ) Endereço da carteira Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, a RealT pagou aproximadamente 6 milhões de dólares em total de aluguéis. As taxas da plataforma variam com base nas despesas de manutenção, seguros e impostos, sendo cerca de 2,5%-3% do aluguel, o que equivale a uma receita da plataforma de cerca de 150.000 a 180.000 dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não obriga a participação em investimentos imobiliários, e se optar por investir, não há limitações ou diretrizes específicas sobre o grau de participação, os ganhos que a RealT obtém da receita de aluguéis ainda não foram divulgados.

Do ponto de vista da estrutura empresarial, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no estado de Delaware como a entidade central da empresa. Esta entidade não possui nenhum ativo imobiliário; ela serve apenas como a entidade operacional do projeto RealT. Além disso, a RealT fundou a Real Token LLC no estado de Delaware como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Assim como a Real Token Inc., a Real Token LLC não possui nenhum ativo imobiliário; seu principal objetivo é simplificar os procedimentos legais, permitindo que os usuários invistam em todos os imóveis simplesmente celebrando um contrato com uma empresa. Finalmente, a RealT cria uma Series LLC correspondente para cada imóvel investido. Como subsidiária da Real Token LLC, cada Series LLC possui um imóvel específico e os tokens correspondentes. Esta estrutura visa garantir que problemas financeiros ou legais de um imóvel não afetem outros imóveis ou as operações da empresa-mãe sob a RealT.

) Parcl

Parcl Protocol é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preço do mercado imobiliário global. Parcl é utilizado para obter exposição perpétua a ativos sintéticos usando uma estrutura AMM. Parcl introduziu o feed de preços Parcl Labs, que cria índices para imóveis em áreas específicas com base no histórico de vendas. O período do histórico de vendas pode variar de acordo com a frequência das transações imobiliárias. Após a criação do índice, os investidores têm a oportunidade de especular sobre o valor dos imóveis, podendo comprar ou vender a descoberto o preço dos imóveis.

Este método permite que a Parcl evite problemas legais, uma vez que a operação da plataforma não envolve imóveis reais. Alguns podem questionar se realmente se trata de um projeto RWA de imóveis, pois não atende aos critérios acima mencionados. No entanto, é um projeto RWA relativamente popular, recebendo investimentos de nomes de peso da indústria, como certas plataformas de negociação, capital de risco de certas blockchains e instituições de investimento. É razoável discutir as possibilidades de diversificação dos RWA de imóveis.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

A testnet do Parcl foi lançada em maio de 2022 em uma determinada blockchain, com um TVL de 16 milhões de dólares atualmente. Após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de transações inferior a 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos diariamente.

Os produtos da Parcl são simplificados e desenvolvidos rapidamente. O feed de preços da Parcl Labs e o mercado de índices são bem projetados e fáceis de usar.

Na área de operações, a equipe da Parcl está ativamente lançando programas de aquisição de usuários, como Parcl Point e Real Estate Royale. Apesar dessas vantagens e do apoio de várias instituições de investimento conhecidas, a Parcl ainda mantém uma imagem de mercado relativamente discreta, com uma base de usuários pequena e volume de transações limitado. Talvez o mercado ainda não esteja preparado para produtos de índices imobiliários.

) Reinno

Grandes empresas de criptomoedas, como uma determinada empresa de pagamentos e um determinado DAO, também estão explorando a possibilidade de permitir que os usuários tokenizem imóveis como colateral para empréstimos. A empresa de pagamentos anunciou em julho que sua equipe de moeda digital do banco central estava trabalhando nessa direção. O DAO determinado integrou-se com a RobinLand, apoiando empréstimos hipotecários de imóveis. A RealT oferece a opção de usar imóveis tokenizados como colateral para empréstimos, mas este serviço é limitado apenas aos tokens que eles emitem. Essencialmente, este serviço é mais parecido com um produto de empréstimo de tokens e não aumenta substancialmente a liquidez de capital dos proprietários de imóveis.

Reinno é um projeto abandonado lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos relacionados com RWA no setor imobiliário que merecem destaque.

O primeiro produto é um serviço de empréstimos baseado em tokenização de imóveis. Quando os proprietários de imóveis precisam de financiamento, podem enviar documentos da propriedade para a Reinno. Após a aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito específico ### em Delaware para a transação, também conhecida como SPV, que é uma subsidiária criada pela empresa-mãe para isolar riscos financeiros. Seu status legal como uma empresa independente garante suas obrigações, mesmo no caso de falência da empresa-mãe. Portanto, a empresa de propósito específico é às vezes chamada de entidade à prova de falência. Nos EUA, o SPV normalmente é o mesmo que LLC (. Em seguida, a Reinno criará contratos inteligentes para a tokenização do imóvel, onde os proprietários podem depositar os tokens como garantia para o empréstimo. O limite de empréstimo será baseado no valor dos tokens.

O segundo produto é o financiamento de hipoteca, os usuários podem tokenizar a propriedade após comprar um imóvel e obter uma hipoteca para financiar. Os fundos obtidos podem ser usados para pagar o empréstimo hipotecário ao banco, e o cliente reembolsa o empréstimo a uma taxa de juro fixa.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

A operação da Reinno ainda é centralizada e no modelo offline, os clientes precisam acessar o escritório e submeter a documentação imobiliária. Métodos como o da Reinno apresentam alguns riscos óbvios. Primeiro, se o mutuário optar por entrar em default e parar de pagar, a Reinno, como prestadora de tokenização e não como credora, terá dificuldade em processar o mutuário.