不動産RWAプロジェクト研究:ブロックチェーンが不動産投資をどのように変えるか

! Bricks & Blocks: Research on Real Estate Projects in the RWA Market

リアルワールドアセット(RWA)は暗号通貨市場において新しいものではなく、2018年にはすでに類似の概念が登場していました。しかし、2022年にアメリカ国債の利回りがステーブルコインの貸出利率を上回ると、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することが本格的に注目されるようになりました。近年、一部の不動産RWAプロジェクトも登場し、製品の多様化と参入障壁の低減を図ることで不動産投資市場の拡大を目指しています。本稿では、これらのプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAの利点と欠点、潜在市場について探ります。

トークン化された不動産市場の方法

不動産市場の規模は巨大で、投資機会に満ちています。統計によると、2023年3月の北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達し、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルに達しました。

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トークン化不動産市場は主に以下の方法で実現されます:

1. 断片的な不動産所有権のファイナンス
2. 地域別不動産市場指数商品
3. 不動産トークン担保付貸付

さらに、トークン化は不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を高める可能性があります。

不動産RWAと不動産投資信託(REIT)は、投資のハードルを下げ、流動性を高める点で類似点があります。しかし、REITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持します。それにもかかわらず、REITの規制フレームワークと運営モデルは、不動産RWAプロジェクトに対して参考になることがあります。

近二年間の不動産RWAプロジェクトの運営を観察することによって、その長所と短所をまとめることができます:

価値：

• 投資のハードルを下げる
• 不動産の流動性を高める
• 投資プロセスの簡素化
• より多様な不動産投資商品を提供します

短所：

• 法律フレームワークが不完全
• 成熟した規制が欠如している
• 投資家の権利保護メカニズムが不十分
• 不動産管理と維持には課題がある

ケーススタディ

RealT

RealTは2019年にローンチされ、初期の不動産RWAプロジェクトの一つであり、イーサリアムとGnosisブロックチェーンを通じてアメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供することに焦点を当てています。

RealTは住宅不動産を購入し、トークン化を行い、管理および賃貸収入の収集を第三者に委託します。手数料を差し引いた後、賃貸収入はトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、不動産を保有する会社とは法的に独立しています。

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ある場所の不動産を例に取ると、不動産の総価値は32.3万ドルで、各トークンは52.1ドル、合計6200トークンが発行されます。毎月の家賃収入は2600ドルで、運営および管理費用を差し引いた後、純利益は1978ドルです。各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利回りは7.35％です。

RealTは通常、顧客と共同投資することなく、市場に100%のトークンを提供します。管理機関は家賃から8%を徴収し、RealTはトークン化および監視手数料として2%のみを請求します。このモデルにより、RealTは適格な不動産を見つけてトークン化することに専念できます。

しかし、分散所有権は挑戦ももたらします。投資家の持株比率が非常に小さい場合、管理コストが過高になる可能性があります。RealTと不動産トークン保有者の間にも利益相反が存在する可能性があります。もしRealTの持株比率が非常に大きい場合、トークンの流動性に影響を与える可能性があります; 逆に、持株比率が非常に小さい場合、監督管理機関の動機が欠ける可能性があります。

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RealTが最近売り切った10の不動産トークンを分析したところ、ほとんどの不動産がデトロイトに位置しており、約500人のトークン保有者がいて、その中には1000人を超える者もいます。約90%の投資家が500ドル未満を投資し、9%が500-2000ドルを投資し、1%が2000ドル以上を投資しています。これは、RealTがある程度、小口投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めたことを示しています。

Gnosisネットワーク上のRealTの取引データによると、プラットフォームは合計約600万ドルの賃料を配布しました。プラットフォーム手数料は賃料の約2.5%-3%であり、過去2年間で150K-180Kドルの収入に相当します。しかし、RealTが不動産投資に参加することを求められていないため、賃料から得られる実際の利益は不明です。

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会社の構造を見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、コア運営主体として、さらにReal Token LLCを一連の不動産会社の親会社として位置づけています。各投資物件には対応する系列LLCが設立され、Real Token LLCの子会社として特定の不動産とトークンを保有しています。この構造は、単一の不動産のリスクを隔離し、他の不動産や親会社の運営に影響を与えるのを防ぐことを目的としています。

)パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMM構造を通じて不動産関連の合成資産取引を提供しています。

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ParclはParcl Labs Price Feedを発表し、販売履歴に基づく特定地域の不動産指数を作成しました。投資家は不動産価格の動向を投機することができます。この方法は実際の不動産取引に伴う法的問題を回避しますが、果たして本当に不動産RWAプロジェクトに属するのかという疑問も引き起こしています。

Parclテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在のTVLは約1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

Parcl製品は使いやすく、迅速にアップグレードされ、インデックス市場の設計は成熟しており、チームはユーザー獲得プランを積極的に展開していますが、市場の関心とシェアは依然として低いままです。これは、暗号通貨市場が不動産インデックス製品を迎える準備がまだ整っていない可能性を示唆しています。

) レイノ

RippleやMakerDAOなどの大手暗号通貨企業も不動産RWAの方向性を探求しています。Rippleはその中央銀行デジタル通貨チームがユーザーが不動産をトークン化し、抵当貸付を行うことをサポートしようとしていると発表しました。MakerDAOはRobinlandと提携して不動産の抵当貸付を支援しています。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止したプロジェクトです。市場にあまり痕跡を残していないものの、2つの注目すべき不動産RWA関連製品を導入しました:

1. トークン化された不動産に基づくローンサービス: 不動産の所有者は、Reinnoに不動産文書を提出し、承認後、Reinnoは特別目的会社###SPV(を設立し、不動産トークンのためにスマートコントラクトを作成します。所有者はトークンを担保として借り入れを行うことができます。

2. 住宅ローンファイナンス: ユーザーは銀行の住宅ローンを使用して不動産を購入した後、その不動産の所有権をトークン化してファイナンスを行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、ユーザーはその後、固定金利でプロトコルに対してそのローンを返済します。

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Reinnoの運営は依然として中央集権的なオフラインモデルを採用しており、顧客は通常、物件書類を直接提出する必要があります。この方法には明らかなリスクがあります:

• 借り手がデフォルトした場合、Reinnoはトークン化サービスプロバイダーであり、貸し手ではないため、借り手を訴えることが困難です。
• 借り手と貸し手の間に直接的な契約が欠如しており、特にフラグメンテーションされた不動産トークンファイナンスの背景において、貸し手を保護する法的枠組みが不足している。
• 不動産所有者が借入後に住宅を売却したり、銀行の抵当ローンの返済を停止した場合、Reinnoは効果的に阻止することが難しく、貸し手が不動産価値の「二重払い」リスクに直面する可能性があります。

これらの明らかなリスクは、プロジェクトが運営を停止する原因の一つである可能性があります。今後、不動産RWAはこれらの問題を解決するために、より成熟した法的枠組みを必要とします。

まとめ

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不動産RWAは依然として比較的新しい概念であり、明確な市場規模を確立したり、リーダーとなるプロジェクトを生み出したりしていません。現在運営されているプロジェクトは、規模やユーザーベースの点で比較的小さいです。この分野は厳格なコンプライアンス運営と成熟した法的枠組みを必要としています。一部のプロジェクトはリスク隔離の企業構造を採用したり、不動産関連の金融商品を投資対象として選択したりして、運営リスクを低減しています。しかし、不動産RWAの潜在能力を十分に発揮するためには、立法の進展と運営のコンプライアンスが不可欠です。

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立法の面では、不動産RWAは明確で一貫した枠組みを確立していません。アメリカの異なる規制機関はトークンの分類について意見が分かれており、その結果、ルールが不明確でプロセスが混乱しています。これにより、潜在的な投資家が脅かされ、不動産のトークン化の長期的な実現可能性が危険にさらされる可能性があります。

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それにもかかわらず、多くの著名な金融企業や暗号通貨会社は、積極的に不動産RWAの試みを続けています。少数のプロジェクトが1〜2年の運営で製品の実現可能性を初歩的に証明しています。不動産が金融投資分野で持つ巨大な規模を考慮すると、関連法的枠組みの確立と改善に伴い、不動産RWAは急速な発展を迎えることが期待されています。