現実世界の資産に関する不動産プロジェクトの探求

リアルワールドアセット(RWA)の概念は、暗号通貨市場において最近登場したものではなく、2018年にはすでに存在していました。当時の資産トークン化と証券トークン発行(STO)は、今日のRWAの概念と多くの類似点があります。しかし、規制の枠組みが不十分であり、顕著な潜在的なリターンの利点が欠如していたため、これらの初期の試みは成熟した市場規模に発展しませんでした。

2022年、アメリカの金利が上昇する中で、アメリカ国債の利回りは暗号業界のステーブルコイン貸出利率を明らかに上回りました。そのため、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは、暗号業界にとってますます魅力的になっています。一部の成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関がRWA分野の探求を始めています。

ここ2年間、市場には少数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらのプロジェクトは、不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品の多様化を図り、不動産投資の敷居を下げることを目的としています。本稿では、これらのプロジェクトをケーススタディとして分析し、不動産RWAの設計の利点と欠点、及びその潜在的な市場について考察します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産市場を対象としているため、議論される関連政策、規制、及び市場条件は主に北米地域に関連しています。

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不動産市場のトークン化の方法

不動産市場には巨大な投資機会が秘められています。2023年3月に発表されたStatistaの研究によると、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達し、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルに達しました。

不動産市場のトークン化の核心的な要求は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創造し、より広範な投資家グループを引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの製品は主に3つの形式で表れます:

1. フラクショナル不動産所有融資。

2. 地域固有の不動産市場指数商品。

3. 不動産トークンを担保にして貸し出しを行う。

さらに、不動産のトークン化がブロックチェーン上にあることで、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を向上させる可能性があります。

不動産投資信託(REIT)について理解しているなら、それは収益性のある不動産を保有し、管理または資金提供を行う会社の一種です。REITは共同基金に似た投資機会を提供し、一般投資家が不動産投資の収益と総リターンを得ることを可能にし、地域の不動産市場の発展を促進します。REITと不動産RWAは、断片化された不動産投資機会を提供する点で多くの類似点があります。どちらも投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めています。しかし、伝統的なREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳格な規制の枠組み内での資産の審査、運営、および投資構造は、不動産RWAプロジェクトにとって参考となる例を提供しています。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を観察することで、それらの長所と短所についていくつかの明確な認識を得ました。

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不動産RWAプロジェクトには通常、以下の利点があります:

• 投資のハードルを下げ、より多くの投資家が参加できるようにする
• 不動産資産の流動性向上
• 不動産投資のフラグメンテーションを実現する
• 不動産投資商品の多様性を高める
• 不動産アセットマネジメントの透明性向上
• 不動産取引のプロセスを簡素化する

欠点は次のとおりです:

• 法律および規制の枠組みはまだ不十分です
• 成熟した市場規模と流動性が不足している
• 運営と管理コストが高い
• 投資家の権益保護メカニズムは改善の余地がある
• 価値評価と価格設定メカニズムには課題がある
• 潜在的なセキュリティと詐欺のリスク

しかし、具体的なケースを深く調査すると、管理と製品の方法が異なるため、各プロジェクトが運営過程で直面する実際の状況は異なることがわかります。

ケーススタディ

この章では、3つの不動産RWAプロジェクトを分析します。それぞれのプロジェクトは、不動産市場をトークン化するために異なる方法を採用しており、それぞれの分野で一定の代表性を持っています。注意すべき点は、これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期的かつ広範な市場検証とテストを経験していないということです。

リアルティ

RealTは2019年に立ち上げられ、最初の不動産RWAプロジェクトの1つであり、EthereumとGnosisブロックチェーンを通じて(主にGnosis上で)米国の住宅不動産をトークン化し、個人投資家に提供しています。

RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に従って保有する不動産をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、および家賃収集の責任は、第三者管理機関に委託されています。費用を差し引いた後、これらの不動産が生み出す家賃はトークン保有者に配分されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、彼らは不動産資産を保有する会社と法的に分離されています。彼らのウェブサイトによると、もしその会社がデフォルトした場合、トークン所有者は別の会社を指定して不動産を管理させる権利を持っています。しかし、重要な点として、その契約はRealTが市場に提供する不動産トークンへの投資に必ずしも関与することを要求していません。ユーザーは不動産トークンを保有することで、毎月その家から得られる家賃を受け取ることができ、その金額には約2.5％の維持準備金と通常約10％の管理費が差し引かれる必要があります。

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モンゴメリーの不動産の例では、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計6,200トークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの賃料収入を生み出します。合計622ドルの運営管理費を差し引いた後、月間純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルとなります。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利回りは7.35%になります。

この不動産について、RealTは市場に100%のトークンを提供しました。これは、RealTが顧客と共同投資をする必要がなく、ほぼリスクのないモデルを維持しながら運営できることを意味します。管理機関は家賃から8%を取得し、維持費から残りの部分を取得します。投資プラットフォームは、トークン化された不動産、管理機関の選定、および管理の監督に対してのみ2%の手数料を請求します。この方法を通じて、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけてそれを市場にトークン化することに集中できます。

しかし、所有権の分散は投資家間でリスクを分散するのに役立ちますが、同時に課題も引き起こします。投資家の投資割合が小さすぎると、会社の管理コストが高くなり、持続可能でなくなります。研究では、不動産トークン保有者とRealT間の利益相反が説明されています。RealTは、所有する不動産を管理するための管理機関を選択します。もしRealTが不動産の大部分を所有している場合、彼らは管理コストを削減するよう努めます。なぜなら、管理が不十分であれば、彼らに大きな悪影響を及ぼすからです。しかし、もしRealTの持株比率が高すぎると、まずトークンの流動性が減少し、次に不動産の小株主は監視責任を果たさないことになります。すべてのトークン保有者は、大株主が雇用された管理機関が効率的かつ尽職であるかを監視することを期待しています。一方、もしRealTの持株が非常に少ない場合、RealTは管理機関を適切に選定し、積極的に監視するための十分な動機を欠く可能性があります。そして、多くの個人投資家にとって、管理機関を効果的に監視することは非常に困難になります。

RealTマーケットで最近売り切れた10件の不動産トークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の保有者数を調べます。RealTは不動産を異なる数量のトークンに分散させ、各トークンの価格が約50ドルになるようにしています。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。その中で2件の不動産の保有者は1,000人を超えています。各保有者のトークン数を組み合わせてRealT投資家の投資範囲を計算します。

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約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資しており、約9%の投資家は500ドルから2,000ドルを投資し、1%の投資家はこの金額を超えています。これは、RealTが一定の程度で個人投資家に不動産投資の市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功していることを示しています。

RealTは、主な運営ネットワークであるGnosisのウォレットアドレスで取引データを調査した結果、合計で約600万ドルの家賃を分配しました。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金の変動に基づき、家賃の約2.5%から3%の間で、過去2年間のプラットフォーム収入は約150Kから180Kドルに相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加することが強制されておらず、参加を選択した場合でもその参加度には特定の制限や説明がないため、RealTが家賃収入から得る利益は不明です。

会社の構造の観点から、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の核となる実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体として機能するだけです。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLC(LLC:有限責任会社)も不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1社との契約だけで全ての不動産に投資できるようにすることです。最後に、RealTは投資された各不動産に対して、対応するシリーズのLLCを設立しました。Real Token LLCの子会社として、各シリーズLLCは特定の不動産と対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの不動産の財務上または法的な問題がRealTの他の不動産や親会社の運営に影響を及ぼさないようにすることを目的としています。

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) パークリ

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを通じて不動産に関連する合成資産を市場に提供します。Parclは、販売履歴に基づいて特定の地域の不動産指数を作成するためにParcl LabsPrice Feedを導入しました。履歴の長さは、不動産の取引頻度に応じて変わる可能性があります。指数が作成された後、投資家は不動産価格の動向に対して投機的なポジションを取る機会があり、その地域の不動産価格に対して強気または弱気のポジションを築くことができます。

この方法は実際の不動産売買が存在しないため、Parclは実際の不動産運営における法的問題に巻き込まれるのを回避しました。また、前述の基準に合致していないため、これは本当に不動産RWAプロジェクトと見なされるのか疑問に思うこともできます。しかし、それは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、いくつかの著名な企業からの投資を受けており、その独自性から不動産RWAの製品多様化を議論する際にそれを含めるのは合理的です。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

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Parclの製品は使いやすく、急速にアップグレードされます。Parcl Labsの価格提供者とインデックス市場の設計は比較的成熟しています。運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royale、その他のユーザー獲得プランを積極的に展開しています。これらの利点と多くの著名な投資機関の支援にもかかわらず、Parclは依然として比較的低い市場の注目度と市場シェアを維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量も限られています。これは、ある程度、暗号通貨市場が不動産インデックス製品を迎える準備ができていないことを示しているかもしれません。

) レイノ

いくつかの大手暗号通貨会社も、不動産RWAの方向性の製品を探索しています。ある会社は、中央銀行デジタル通貨チームがユーザーが不動産をトークン化し、それに基づいて抵当貸付を行うことをサポートしようとしていると発表しました。さらに、他の企業と協力して不動産抵当貸付をサポートする会社もあります。特定のプロジェクトは、トークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションも提供していますが、このサービスは彼らが発行した不動産トークンに限定されています。本質的に、このサービスはトークン貸付製品により似ており、個人の不動産所有者の資本流動性を実質的に向上させるものではありません。

Reinnoは2020年に設立された