暗号通貨市場における実物資産の発展

リアルアセット(RWA)の概念は暗号資産市場では新しいものではなく、少なくとも2018年の資産トークン化と証券型トークン発行(STO)まで遡ることができます。しかし、その当時は規制の枠組みが未成熟であり、潜在的なリターンに顕著な優位性が欠けていたため、これらの初期の試みは成熟した市場セクターに発展することができませんでした。

2022年、アメリカが引き続き利上げを行う中、アメリカ国債の利回りが暗号資産市場のステーブルコインの貸出利率を著しく上回るようになりました。そのため、アメリカ国債のトークン化をRWAとして暗号業界に導入することがますます魅力的になっています。その結果、MakerDAO、Compound、Aaveなどの老舗DeFiプロジェクトや、ゴールドマン・サックス、モルガン・スタンレー、シーメンスなどの伝統的金融機関、さらにはいくつかの政府までがRWAの探索を開始しました。

過去2年間、市場には複数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。それらはさまざまな方法で不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品を豊富にし、不動産投資者の参入障壁を低くすることを目的としています。本研究はこのようなプロジェクトに対するケーススタディを行い、不動産RWAの設計の長所と短所、およびその潜在市場を分析することを目的としています。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資者を対象としているため、関連する政策、規制、および市場条件の議論は主に北米の不動産市場に関するものになります。

不動産トークン化市場へのアプローチ

不動産市場は投資機会に満ち溢れた巨大なエリアです。 2023年3月にStatistaが実施した調査によると、北米の上場不動産市場はなんと1兆3,000億ドルの価値があり、世界の上場不動産市場は2兆6,600億ドルの価値があることが示されています。

不動産市場のトークン化の核心的な目標は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家層を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させること。これらの製品は主に3つの形態で表れます:

1)不動産の所有権分割ファイナンス。

2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。

3)不動産のトークン化を担保として。

さらに、トークン化とブロックチェーン統合は、不動産資産の透明性と民主的ガバナンスを向上させました。

不動産投資信託(REIT)は、所有、運営、または収益を生み出す不動産に資金を提供する企業です。REITは一般投資家に共同基金に似た投資機会を提供し、配当ベースの収入と総リターンを得ることを可能にし、地域の不動産市場の成長を助けます。REITと不動産RWAは、一部の不動産投資機会を提供する点で類似点があり、投資のハードルを効果的に低下させ、不動産資産の流動性を向上させます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、集中型運営モデルを維持します。それにもかかわらず、資産の厳格な審査と厳格な規制フレームワーク内での投資構造は、不動産RWAプロジェクトに対する堅固なブループリントを提供します。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営において、私たちはその長所と短所についてより明確な認識を持つようになりました。

! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究

不動産RWAプロジェクトは通常、上記の特徴を持っています。具体的なケースを深く研究した後、管理方法や製品アプローチの違いにより、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況は異なることが分かりました。

ケーススタディ

本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを分析することにしました。各プロジェクトは、不動産市場をトークン化するために異なるアプローチを採用しており、それぞれの分野で最も代表的です。注意すべきは、これらはまだ初期のプロジェクトであり、その製品は長期的かつ広範な市場検証やテストを受けていないということです。

RealT

RealTは2019年に発表され、市場で最も歴史のある不動産RWAプロジェクトの1つであり、主にGnosisブロックチェーン(上で)、アメリカの住宅不動産投資を提供することに焦点を当てています。

RealTは住宅物件を取得し、アメリカの法律に基づいて物件契約を保有する法人をトークン化します。これらの物件の管理、維持、家賃収入の回収責任は第三者管理機関に委託されます。経費を差し引いた後、特定の物件から得られた家賃はそのトークンホルダーに分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、彼らは法的に不動産資産を保有する会社とは分離されています。彼らのウェブサイトの説明によると、会社が債務不履行に陥った場合、トークンの所有者は物件契約を保有する会社の管理を別の会社に任命する選択権を保持します。注目すべきは、彼らが市場に投入する物件に共同投資を強制することはないということです。物件のトークンホルダーは、約2.5%の維持準備金と管理費を除いて、毎月その物件からの家賃収入の一部を受け取ることができます。管理費は通常、価値の約10%です。

モンゴメリーのこの不動産を例に取ると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、1トークンの価格は52.10ドル、合計6,200トークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出します。運営および管理費用622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間では23,736ドルです。したがって、1トークンあたり3.83ドルの分配を受け取り、年利回りは7.35%です。

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この不動産に関して、RealTは100%のトークンを提供します。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は8%の賃料と維持費の残りを徴収し、投資プラットフォームは不動産のトークン化、管理機関の選定、監督のために2%を徴収します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけてトークン化し、市場に出すことに集中できます。

しかし、部分的な所有権は投資家間のリスク分担を促進したものの、挑戦ももたらしました。投資家の財務的利益があまりにも小さくなると、会社の管理コストが実行不可能になる問題が発生します。ある報告書では、不動産トークンの保有者とRealTの間の利益相反について説明しています。RealTは所有する不動産を管理するための管理機関を選定します。RealTが不動産に大きな所有権を持っている場合、代理コストを削減することができます。そのため、非効率的な管理は彼らに悪影響を及ぼします。しかし、もしRealTの持分が過大であれば、トークンの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、小株主もタダ乗りをする可能性があります。これらの所有者は、大株主が雇った管理機関が財務的に実行可能であるかどうかを監督することを期待するかもしれません。一方で、RealTの持分が微々たるものであれば、RealTは管理機関を選定する十分な動機や監督プロセスに参加する動機を欠く可能性があり、多くの投資家が管理機関の監督責任を効果的に負うことが難しいです。

私はRealTマーケットで最新の完売した10の通貨を確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各プロパティの保有者数を調べました。

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図表に示されているように、RealTは不動産を異なる数量の通貨に分割し、それぞれの通貨の価格を約50ドルにしています。ほとんどの不動産はデトロイトに位置しており、約500人の通貨保有者がいます。2つの不動産には1,000人を超える保有者がいます。現在、これらのデータを各保有者の通貨の数量と組み合わせることで、RealT投資家の投資範囲を理解することができます。

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約90%のRealT投資者は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はそれ以上を投資しています。これは、RealTがある程度、小規模投資者のために不動産投資市場を創出し、不動産市場の流動性を向上させたことを示しています。

RealTウォレットの取引データによると、RealTは合計で約600万ドルの家賃支払いを行っています。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金の違いにより変動し、家賃の約2.5%-3%を占めており、過去2年間で約15万から18万ドルのプラットフォーム収入に相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加する必要がなく、投資を選択しても明確な制限やガイドラインがないため、RealTが家賃収入から得る収入はまだ開示されていません。

会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中心的な実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが会社との契約を通じてすべての物件への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは投資された各物件に対して対応するシリーズの有限責任会社を設立しました。Real Token LLCの子会社として、各シリーズ有限責任会社は特定の物件とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、特定の物件の財務的または法的な問題がRealTの他の物件に影響を与えず、親会社の運営にも影響を与えないことを確保するために設計されています。

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###パークル

Parclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMM構造を使用して合成資産の永続的なエクスポージャーを取得するために使用されます。Parclは、特定の地域の不動産に基づいて指数を作成するために、販売履歴に基づくParcl Labs価格フィードを導入しました。販売履歴の期間は、物件の取引頻度に応じて変化する可能性があります。指数が作成された後、投資家は不動産の価値に対して投機する機会があり、不動産価格をロングまたはショートすることができます。

この方法はParclが法的問題を回避するのを可能にしました。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。これが本当に不動産RWAプロジェクトであるかどうかについて議論する人もいるかもしれません。なぜなら、上記の基準には適合していないからです。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、Coinbase、Solana Ventures、DragonFlyなどの業界の著名な機関から投資を受けています。不動産RWAの多様化の可能性についての議論を含めることは合理的です。

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Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在の総ロック価値は1600万ドルです。1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日間取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。

Parclの製品は簡素化され、迅速に開発されています。Parcl Labsの価格フィードと指数市場は設計が優れており、使いやすいです。

運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royaleなどのユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点があり、多くの有名な投資機関の支援を受けているにもかかわらず、Parclは市場で比較的控えめな姿勢を保ち、ユーザーベースは小さく、取引量も限られています。おそらく市場はまだ不動産インデックス製品に対して準備が整っていないのかもしれません。

レイノ

RippleやMakerDAOのような大規模な暗号資産会社も、ユーザーが不動産を通貨化してローンの担保として利用できる可能性を探っています。Rippleは7月に、その中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向かって努力していると発表しました。MakerDAOはRobinLandと提携し、不動産抵当ローンをサポートしています。RealTは、トークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンのみに制限されています。本質的に、このサービスはトークン貸付商品に近く、不動産所有者の資本流動性を実質的に増加させるものではありません。

Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止した廃止プロジェクトです。市場にはあまり痕跡を残していませんが、不動産RWAに関連する2つの注目すべき製品を導入しました。

最初の製品はトークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、彼らはReinnoに不動産の書類を提出できます。承認を得た後、Reinnoはデラウェア州で取引のために特別目的会社(を設立します。これは母会社によって設立された子会社であり、財務リスクを隔離するために使用されます。独立した会社としての法的地位により、その義務は母会社が破産した場合でも存続します。