不動産の実物資産トークン化市場における探求

はじめに

実物資産(RWA)トークン化の概念は暗号通貨市場では新しいものではなく、2018年にはすでに類似の資産トークン化や証券型トークン発行(STO)が登場していました。しかし、当時は規制の枠組みが不完全で、潜在的なリターンの利点が明確でなかったため、これらの初期の試みは成熟した市場分野へと発展することができませんでした。

2022年、アメリカの継続的な金利上昇に伴い、アメリカ国債の利回りが暗号市場のステーブルコイン貸出利率を大幅に上回りました。したがって、アメリカ国債をRWAとしてトークン化することが暗号業界にとってより魅力的になりました。大規模なDeFiプロジェクトや従来の金融機関がRWAの探求を始めています。

ここ2年、マーケットには複数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは不動産投資市場を多方面に拡大し、製品を豊富にし、投資のハードルを下げることを目的としています。本研究ではこれらのプロジェクトをケーススタディとして分析し、不動産RWAの設計の長所と短所、そして潜在的な市場について探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資家を対象としているため、関連する政策、法令、市場条件は主に北米の不動産市場に関係しています。

不動産トークン化市場へのアプローチ

不動産市場の規模は巨大で、投資機会は豊富です。あるデータプラットフォームの2023年3月の研究によると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界の上場不動産市場の価値は2.66兆ドルです。

不動産市場のトークン化の核心目標は: より多様で柔軟な不動産投資商品を創造し、より広範な投資家を惹きつけ、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの商品は主に三つの形式で表れます:

1. 不動産の所有権の断片化ファイナンス
2. 地域別不動産市場指数商品
3. 不動産トークン化を担保として

さらに、トークン化とブロックチェーン統合は不動産資産の透明性と民主的なガバナンスを向上させました。

不動産投資信託基金(REIT)と不動産RWAには類似点があり、どちらもフラグメンテーション投資機会を提供し、参入障壁を低下させ、流動性を向上させます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理または所有権の機会を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、その厳格な資産審査と投資構造は不動産RWAプロジェクトに参考を提供します。

過去二年間の不動産RWAプロジェクトの運営を通じて、私たちはその長所と短所についてより明確な理解を得ました。

! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究

典型的不動産RWAプロジェクトは、上記の特徴を持っています。具体的なケースを深く掘り下げると、管理や製品の方式が異なるため、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況はさまざまです。

ケーススタディ

本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを分析します。各プロジェクトは異なる方法で不動産市場をトークン化し、それぞれの分野で最も人気があります。注意が必要なのは、これらはまだ初期のプロジェクトであり、その製品は長期間にわたる広範な市場検証とテストを経ていないということです。

RealT

RealTは2019年に発表され、マーケットで最も早い不動産RWAプロジェクトの一つであり、主にGnosis上で(を通じて、EthereumとGnosisブロックチェーンを利用してアメリカの住宅不動産投資に焦点を当てています。

RealTは住宅物件を取得し、米国の規制に基づいて不動産契約を所有する実体をトークン化します。物件の管理、維持、賃料の徴収の責任は第三者の管理機関に委託されます。手数料を差し引いた後、特定の物件から発生した賃料はそのトークン保有者に配分されます。RealTがトークン化プロセスを担当していますが、法的には不動産資産を保有する会社とは分離されています。彼らのウェブサイトの説明によれば、会社がデフォルトした場合、トークン所有者は不動産契約を保有する会社を管理する別の会社を任命することを選択できます。彼らが市場に投入する不動産に共同投資を強制することはないことに注意が必要です。物件のトークン保有者は、約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理費を除いて、毎月物件の賃料収入の一部を受け取ることができます。

モンゴメリーの不動産を例にすると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200個のトークンが発行されました。この物件は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出します。合計622ドルの運営管理費を差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年収益は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利回りは7.35％です。

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この不動産について、RealTは100%のトークンを提供します。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は8%の家賃と残りの維持費を徴収し、投資プラットフォームは不動産のトークン化、管理機関の選定、監督管理のために2%を徴収します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけてトークン化し、市場に出すことに集中できます。

しかし、所有権の断片化は投資家がリスクを分散するのに便利である一方で、課題ももたらします。投資家の財務的利益が小さい場合、企業の管理コストが非現実的になる可能性があります。Laurens Swinkelsの報告書は、不動産トークン保有者とRealTの間の利益相反について説明しています。RealTは、保有する不動産を管理するための管理機関を選定します。もしRealTが不動産に対して大きな所有権を持つ場合、代理コストを削減することが可能です。そのため、管理の効率が悪いと彼らに悪影響を及ぼすことになります。しかし、もしRealTの持ち株が大きすぎると、トークンの流動性に悪影響を与える可能性があり、小さな株主がタダ乗り者になることもあります。これらの所有者は、大株主が雇われた管理機関が財務的に実行可能かどうかを監視することを期待するかもしれません。一方で、もしRealTの持ち株が小さければ、RealTは管理機関を選定したり監視プロセスに参加したりする十分な動機を欠く可能性があり、多くの投資家が管理機関を効果的に監視するのが難しくなるでしょう。

私はRealT市場で最新に売り切れた10のトークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の保有者数を調べました。

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図表に示すように、RealTは不動産を異なる数のトークンに分割し、各トークンの価格は約50ドルになります。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。2つの不動産は1,000人を超える保有者がいます。これを各保有者のトークンの数と組み合わせることで、RealT投資家の投資範囲を理解することができます。

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約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はこの金額を超えて投資しています。これは、RealTがある程度、小規模投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を向上させたことを示しています。

RealTウォレットの取引データ)Gnosisウォレットアドレス:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(によると、RealTは約600万ドルの家賃総額を支払いました。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金によって変動し、家賃の約2.5%から3%に相当し、過去2年間で約15万ドルから18万ドルのプラットフォーム収入に相当します。しかし、RealTは不動産投資への参加を強制しておらず、投資を選択した場合でもその参加程度に具体的な制限やガイドラインがないため、RealTが家賃収入から得る利益はまだ開示されていません。

会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中央実体として機能しています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1つの会社との契約を通じてすべての不動産に投資できるようにすることです。最後に、RealTは投資された各不動産のために対応するSeries LLCを設立します。Real Token LLCの子会社として、各Series LLCは特定の不動産と対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの不動産の財務または法的問題がRealTの他の不動産や親会社の運営に影響を与えないように設計されています。

)パークル

Parcl Protocolは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMMアーキテクチャを使用して合成資産の永続的なエクスポージャーを得るために使用されます。Parclは、販売履歴に基づいて特定の地域の不動産に対してインデックスを作成するParcl Labs価格フィードを導入しました。販売履歴の期間は、不動産取引の頻度に応じて変化する可能性があります。インデックスを作成した後、投資家は不動産の価値で投機する機会があり、不動産価格をロングまたはショートすることができます。

この方法はParclが法的問題を回避することを可能にしました。なぜなら、プラットフォームの運営は実際の不動産には関与していないからです。誰かがそれが本当に不動産RWAプロジェクトなのか疑問に思うかもしれませんが、上記の基準には合致していません。しかし、それは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、ある取引プラットフォーム、あるブロックチェーンのベンチャーキャピタル、ある投資機関など業界の著名な投資を受けています。不動産RWAの多様な可能性について議論することは合理的です。

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Parclのテストネットは2022年5月にあるパブリックチェーンで開始され、現在のTVLは1600万ドルです。1年以上運営した後、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

Parclの製品は簡素化され、迅速に開発されています。Parcl Labsの価格フィードとインデックス市場は設計が良く、使いやすいです。

運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royaleなどのユーザー獲得プランを積極的に展開しています。これらの利点と多くの著名な投資機関の支持にもかかわらず、Parclは依然として比較的控えめな市場イメージを保ち、ユーザー基盤は小さく、取引量も限られています。おそらく市場はまだ不動産指数商品に準備ができていないのでしょう。

) レイノ

大手暗号通貨企業である某決済会社や某DAOは、不動産をトークン化して貸出担保として利用する可能性を探求しています。某決済会社は7月に、中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向けて努力していることを発表しました。某DAOはRobinLandと統合し、不動産担保ローンをサポートしています。RealTはトークン化された不動産を担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンのみに限定されています。本質的に、このサービスはトークン貸出製品に近く、不動産所有者の資本流動性を実質的に高めるものではありません。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止した廃棄プロジェクトです。市場にあまり痕跡を残さなかったものの、不動産RWAに関連する2つの注目すべき製品を導入しました。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者が資金調達を必要とする場合、Reinnoに不動産書類を提出できます。承認を受けると、Reinnoはデラウェア州にトランザクション用の特別目的会社###を設立します。これは親会社が設立した子会社で、財務リスクを隔離するために使用されます。独立した会社としての法的地位により、親会社が破産した場合でもその義務が保護されます。したがって、特別目的会社は時折、破産から隔離された実体と呼ばれます。アメリカでは、SPVは通常LLCと同じ(です。その後、Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローン担保として預けることができます。ローン限度額はトークンの価値に基づいて設定されます。

二つ目の製品は住宅ローンファイナンスで、ユーザーが不動産を購入し住宅ローンを取得した後、不動産の所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、顧客はその後、固定金利でローンを返済します。

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Reinnoの運営は依然として中央集権的でオフラインのモデルであり、顧客はオフィスにアクセスして不動産文書を提出する必要があります。Reinnoのようなアプローチには明らかなリスクが存在します。まず、借り手がデフォルトを選択し、返済を停止した場合、Reinnoはトークン化サービスプロバイダーとして、貸し手ではないため、借り手を訴えることが難しくなります。