Penelitian Proyek RWA Real Estat: Bagaimana Blockchain Mengubah Investasi Real Estat

Aset dunia nyata ( RWA ) bukanlah hal baru di pasar cryptocurrency, konsep serupa sudah muncul sejak 2018. Namun, hingga 2022, saat imbal hasil obligasi pemerintah AS melampaui suku bunga pinjaman stablecoin, tokenisasi obligasi pemerintah AS sebagai aset RWA baru benar-benar mendapatkan perhatian. Dalam beberapa tahun terakhir, beberapa proyek RWA di sektor real estate juga mulai muncul, berusaha untuk memperluas pasar investasi real estate melalui diversifikasi produk dan pengurangan hambatan. Artikel ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek tersebut, membahas kelebihan dan kekurangan RWA real estate serta pasar potensialnya.

Metode Tokenisasi Pasar Real Estat

Pasar real estat memiliki skala yang besar dan penuh dengan peluang investasi. Menurut statistik, pada Maret 2023, nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS, sementara pasar real estat yang terdaftar di seluruh dunia mencapai 2,66 triliun dolar AS.

Pasar real estat yang ditokenisasi terutama dicapai melalui cara-cara berikut:

1. Pembiayaan kepemilikan properti yang terfragmentasi
2. Produk Indeks Pasar Real Estat di Wilayah Tertentu
3. Pinjaman dengan Jaminan Token Real Estat

Selain itu, tokenisasi juga dapat meningkatkan transparansi aset properti dan demokratisasi tata kelola.

RWA real estate dan Real Estate Investment Trust ( REIT ) memiliki kesamaan dalam mengurangi ambang investasi dan meningkatkan likuiditas. Namun, REIT biasanya tidak menawarkan kesempatan manajemen atau kepemilikan bagi investor, masih mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, kerangka regulasi dan model operasi REIT tetap dapat memberikan referensi bagi proyek RWA real estate.

Dengan mengamati operasi proyek RWA real estate dalam dua tahun terakhir, kita dapat merangkum kelebihan dan kekurangan nya:

Keuntungan:

• Mengurangi ambang investasi
• Meningkatkan likuiditas properti
• Sederhanakan proses investasi
• Menyediakan produk investasi real estat yang lebih beragam

Kekurangan:

• Kerangka hukum yang tidak lengkap
• Kurangnya regulasi yang matang
• Mekanisme perlindungan hak investor tidak memadai
• Tantangan dalam manajemen dan pemeliharaan properti

Analisis Kasus

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estat yang lebih awal, berfokus pada tokenisasi real estat residensial Amerika untuk investasi ritel melalui Blockchain Ethereum dan Gnosis.

RealT membeli properti residensial dan melakukan tokenisasi, mengalihkan manajemen dan pengumpulan sewa kepada pihak ketiga. Setelah dipotong biaya, pendapatan sewa dibagikan kepada pemegang token. RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, tetapi secara hukum independen dari perusahaan yang memiliki properti.

Sebagai contoh properti di suatu tempat, total nilai properti adalah 32,3 juta dolar AS, setiap token seharga 52,1 dolar AS, dan total 6200 token diterbitkan. Pendapatan sewa bulanan adalah 2600 dolar AS, setelah dikurangi biaya operasional dan manajemen, laba bersih adalah 1978 dolar AS. Setiap token mendapatkan distribusi 3,83 dolar AS, dengan tingkat keuntungan tahunan 7,35%.

RealT biasanya menyediakan 100% token ke pasar, tanpa perlu berinvestasi bersama dengan pelanggan. Badan pengelola mengambil 8% dari sewa, dan RealT hanya mengambil 2% biaya tokenisasi dan pengawasan. Model ini memungkinkan RealT untuk fokus pada pencarian properti yang memenuhi syarat dan tokenisasi.

Namun, desentralisasi kepemilikan juga membawa tantangan. Ketika proporsi kepemilikan investor terlalu kecil, dapat menyebabkan biaya manajemen yang terlalu tinggi. Ada juga kemungkinan adanya konflik kepentingan antara RealT dan pemegang token properti. Jika proporsi kepemilikan RealT terlalu besar, dapat mempengaruhi likuiditas token; jika proporsi kepemilikan sangat kecil, maka mungkin kurangnya dorongan bagi lembaga pengawas.

Dengan menganalisis 10 token properti terbaru yang terjual habis dari RealT, ditemukan bahwa sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang token, beberapa di antaranya lebih dari 1000 orang. Sekitar 90% investor berinvestasi kurang dari 500 dolar, 9% berinvestasi 500-2000 dolar, dan 1% berinvestasi lebih dari 2000 dolar. Ini menunjukkan bahwa RealT telah menciptakan pasar investasi real estat untuk ritel hingga tingkat tertentu, meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Berdasarkan data transaksi RealT di jaringan Gnosis, platform tersebut telah mendistribusikan sekitar 6 juta USD sewa. Biaya platform sekitar 2,5%-3% dari sewa, yang setara dengan pendapatan 150K-180K USD selama dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak diwajibkan untuk terlibat dalam investasi properti, keuntungan aktual yang diperoleh dari sewa tidak diketahui.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas operasional inti, serta Real Token LLC sebagai perusahaan induk dari serangkaian perusahaan real estate. Setiap properti yang diinvestasikan memiliki serangkaian LLC yang sesuai, yang dimiliki oleh Real Token LLC sebagai anak perusahaan yang memiliki properti dan token tertentu. Struktur ini dirancang untuk mengisolasi risiko dari properti individu, mencegah dampak pada properti lain atau operasi perusahaan induk.

Parcl

Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga di pasar real estat global. Parcl menyediakan perdagangan aset sintetis terkait real estat melalui struktur AMM.

Parcl meluncurkan Parcl Labs Price Feed, menciptakan indeks properti untuk area tertentu yang didasarkan pada rekaman penjualan sejarah. Investor dapat berspekulasi tentang tren harga rumah. Metode ini menghindari masalah hukum transaksi properti yang nyata, tetapi juga menimbulkan pertanyaan apakah itu benar-benar termasuk dalam proyek RWA properti.

Jaringan pengujian Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, dengan TVL sekitar 16 juta USD. Namun, setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10.000 USD dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Meskipun produk Parcl mudah digunakan dan mengalami peningkatan yang cepat, desain pasar indeks sudah matang, dan tim juga aktif meluncurkan program akuisisi pengguna, tetapi perhatian dan pangsa pasar masih cukup rendah. Ini mungkin menunjukkan bahwa pasar cryptocurrency belum siap untuk menyambut produk indeks real estat.

Reinno

Perusahaan cryptocurrency besar seperti Ripple dan MakerDAO juga sedang menjelajahi arah RWA di bidang real estat. Ripple mengumumkan bahwa tim mata uang digital bank sentralnya sedang mencoba mendukung pengguna untuk men-tokenisasi properti dan melakukan hipotek. MakerDAO bekerja sama dengan Robinland untuk mendukung pinjaman berbasis hipotek properti.

Reinno adalah sebuah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk terkait RWA properti yang patut dicatat:

1. Layanan pinjaman berbasis properti ter-tokenisasi: Pemilik properti dapat menyerahkan dokumen properti kepada Reinno, setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan kendaraan tujuan khusus (SPV) dan membuat kontrak pintar untuk token properti. Pemilik dapat menggunakan token sebagai jaminan untuk meminjam.

2. Pembiayaan KPR: Pengguna yang menggunakan KPR bank untuk membeli properti dapat melakukan tokenisasi kepemilikan properti untuk pembiayaan. Dana yang diperoleh digunakan untuk membayar KPR bank, dan pengguna kemudian membayar kembali pinjaman tersebut kepada protokol dengan suku bunga tetap.

Operasi Reinno masih menggunakan model offline terpusat, di mana pelanggan biasanya perlu mengajukan dokumen properti secara langsung. Metode ini memiliki risiko yang jelas:

• Jika peminjam gagal bayar, Reinno sebagai penyedia layanan tokenisasi bukan sebagai pemberi pinjaman, sulit untuk mengajukan gugatan terhadap peminjam.
• Kurangnya kontrak langsung antara kedua belah pihak dalam pinjaman, terutama dalam konteks pembiayaan token properti yang terfragmentasi, kurangnya kerangka hukum yang melindungi pemberi pinjaman.
• Pemilik properti kesulitan untuk menghentikan penjualan rumah atau berhenti membayar hipotek bank setelah meminjam, Reinno sulit untuk menghentikan secara efektif, yang dapat menyebabkan pemberi pinjaman menghadapi risiko "double spend" dari nilai properti.

Risiko yang jelas ini mungkin menjadi salah satu alasan proyek berhenti beroperasi. Di masa depan, RWA real estat memerlukan kerangka hukum yang lebih matang untuk menyelesaikan masalah ini.

Kesimpulan

Real estate RWA masih merupakan konsep yang relatif baru, belum ada ukuran pasar yang jelas atau proyek unggulan yang dihasilkan. Proyek yang saat ini beroperasi relatif kecil dalam hal skala dan basis pengguna. Bidang ini memerlukan operasi yang mematuhi peraturan yang ketat dan kerangka hukum yang matang. Beberapa proyek mengadopsi struktur perusahaan yang memisahkan risiko, atau memilih produk keuangan yang terkait dengan properti sebagai tujuan investasi untuk mengurangi risiko operasi. Namun, untuk memaksimalkan potensi RWA real estate, kemajuan legislasi dan kepatuhan operasional adalah hal yang tidak dapat diabaikan.

Dalam hal legislasi, RWA properti belum memiliki kerangka yang jelas dan konsisten. Berbagai lembaga pengatur di Amerika Serikat memiliki perbedaan dalam klasifikasi token, yang mengakibatkan aturan yang tidak jelas dan proses yang kacau, yang dapat mengancam investor potensial dan membahayakan kelangsungan jangka panjang tokenisasi properti.

Meskipun demikian, banyak perusahaan keuangan terkemuka dan perusahaan cryptocurrency masih aktif mencoba RWA real estate. Beberapa proyek telah membuktikan kelayakan produk dalam operasi awal 1-2 tahun. Mengingat skala besar properti dalam bidang investasi keuangan, dengan dibangunnya dan disempurnakannya kerangka hukum yang relevan, RWA real estate diperkirakan akan mengalami perkembangan yang cepat.