- Topik
72k Popularitas
29k Popularitas
8k Popularitas
4k Popularitas
4k Popularitas
29k Popularitas
16k Popularitas
23k Popularitas
12k Popularitas
3k Popularitas
- Sematkan
72k Popularitas
29k Popularitas
8k Popularitas
4k Popularitas
4k Popularitas
29k Popularitas
16k Popularitas
23k Popularitas
12k Popularitas
3k Popularitas
Analisis Proyek RWA Real Estat: Pedang Bermata Dua untuk Menurunkan Ambang Investasi dan Meningkatkan Likuiditas
Penelitian Proyek Real Estat Aset Dunia Nyata
Konsep aset dunia nyata ( RWA ) tidaklah baru di pasar cryptocurrency, sudah ada sejak 2018. Saat itu, tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) memiliki banyak kesamaan dengan konsep RWA saat ini. Namun, karena kerangka regulasi yang belum lengkap dan kurangnya keunggulan potensi imbal hasil yang signifikan, upaya awal ini tidak berkembang menjadi skala pasar yang matang.
Pada tahun 2022, seiring dengan terus naiknya suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS jelas melebihi suku bunga pinjaman stablecoin di industri kripto. Oleh karena itu, men-tokenisasi obligasi pemerintah AS sebagai aset RWA menjadi semakin menarik bagi industri kripto. Beberapa proyek DeFi yang sudah matang, serta lembaga keuangan tradisional, mulai menjelajahi bidang RWA.
Dalam dua tahun terakhir, sejumlah kecil proyek RWA real estat muncul di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat melalui berbagai cara, memperkaya produk investasi real estat, dan menurunkan ambang batas investasi real estat. Artikel ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, mengeksplorasi kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk pasar real estat di Amerika Utara, maka kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar yang dibahas akan terutama berkaitan dengan wilayah Amerika Utara.
Metode Tokenisasi Pasar Real Estat
Pasar real estat mengandung peluang investasi yang besar. Menurut penelitian Statista yang dirilis pada Maret 2023, nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS, sementara nilai pasar real estat global yang terdaftar adalah 2,66 triliun dolar AS.
Tujuan utama dari tokenisasi pasar real estat adalah untuk mencapai satu atau lebih dari tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Produk-produk ini terutama muncul dalam tiga bentuk:
Pendanaan kepemilikan real estat yang terfragmentasi.
Produk indeks pasar real estat di area tertentu.
token real estat digunakan untuk pinjaman dengan jaminan.
Selain itu, tokenisasi properti di blockchain memiliki potensi untuk meningkatkan transparansi aset real estat dan demokratisasi tata kelola.
Jika Anda memahami Real Estate Investment Trust ( REIT ), itu adalah jenis perusahaan yang memiliki properti yang menghasilkan keuntungan dan melakukan manajemen atau pembiayaan. REIT menawarkan peluang investasi serupa dengan reksa dana, memungkinkan investor biasa untuk mendapatkan keuntungan dan total pengembalian dari investasi real estat, serta memfasilitasi pengembangan pasar real estat di wilayah tersebut. REIT dan Real Estate RWA memiliki banyak kesamaan dalam menyediakan peluang investasi properti yang terfragmentasi, keduanya secara efektif mengurangi ambang batas investasi dan meningkatkan likuiditas aset real estat. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, mereka memberikan contoh yang dapat dijadikan referensi untuk proyek Real Estate RWA dalam hal pemeriksaan, operasi, dan struktur investasi aset dalam kerangka regulasi yang ketat.
Dengan mengamati operasi proyek RWA real estat selama dua tahun terakhir, kami memiliki pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangan mereka.
Proyek RWA real estat umumnya memiliki keunggulan berikut:
Kekurangan termasuk:
Namun, saat melakukan penelitian mendalam tentang kasus spesifik, ditemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi nyata yang berbeda selama proses operasional.
Analisis Kasus
Bab ini memilih tiga proyek RWA real estat untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan metode yang berbeda untuk men-tokenisasi pasar real estat, dan memiliki representasi tertentu di bidangnya masing-masing. Perlu dicatat bahwa proyek-proyek ini masih berada dalam tahap awal, dan produk mereka belum mengalami verifikasi dan pengujian pasar yang panjang dan luas.
RealT
RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estat pertama, berfokus pada tokenisasi real estat residensial Amerika untuk investor ritel melalui Ethereum dan blockchain Gnosis ( terutama di Gnosis ).
RealT membeli properti residensial dan men-tokenisasi properti yang dimilikinya sesuai dengan hukum AS. Tanggung jawab untuk pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa dari properti ini diserahkan kepada lembaga manajemen pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa yang dihasilkan dari properti ini dibagikan kepada pemegang token. Meskipun RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, mereka secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset real estat. Seperti yang dinyatakan di situs webnya, jika perusahaan tersebut gagal bayar, pemegang token berhak menunjuk perusahaan lain untuk mengelola properti yang dimiliki. Namun, penting untuk dicatat bahwa perjanjian tersebut tidak mewajibkan RealT untuk terlibat dalam investasi pada token properti yang mereka pasarkan. Pengguna yang memiliki token properti dapat menerima sewa dari rumah tersebut setiap bulan, dengan jumlah yang perlu dikurangi sekitar 2,5% untuk cadangan pemeliharaan dan biaya manajemen yang biasanya sekitar 10%.
Sebagai contoh sebuah properti di Montgomery, total nilai token real estate adalah 323.020 dolar AS, dengan harga per token sebesar 52,10 dolar AS, dan total 6.200 token diterbitkan. Properti tersebut menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi biaya operasi dan manajemen total sebesar 622 dolar AS, laba bersih per bulan adalah 1.978 dolar AS, dengan total tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token memperoleh distribusi sebesar 3,83 dolar AS, yang menghasilkan tingkat profit tahunan sebesar 7,35%.
Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% token di pasar, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama klien, dan menjaga model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola mengambil 8% dari sewa, dan mengambil sisa dari biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan manajemen. Melalui metode ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu manajemen, fokus pada menemukan properti yang layak dan men-token-kan mereka ke pasar.
Namun, meskipun kepemilikan yang terdesentralisasi membantu membagi risiko di antara para investor, hal ini juga menghadirkan tantangan. Ketika proporsi investasi investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan menjadi terlalu tinggi sehingga tidak berkelanjutan. Beberapa penelitian menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang token real estate dan RealT. RealT memilih lembaga manajemen untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki kepemilikan yang besar terhadap properti, mereka akan berusaha untuk menurunkan biaya manajemen; karena pengelolaan yang buruk akan berdampak negatif besar bagi mereka. Namun, jika proporsi saham RealT terlalu besar, pertama, ini akan mengurangi likuiditas token, kedua, pemegang saham kecil properti tidak akan menjalankan tanggung jawab pengawasan. Semua pemegang token berharap pemegang saham besar dapat mengawasi lembaga manajemen yang dipekerjakan apakah efisien dan bertanggung jawab. Di sisi lain, jika kepemilikan RealT sangat kecil, RealT mungkin tidak memiliki cukup motivasi untuk memilih lembaga manajemen dengan hati-hati dan terlibat aktif dalam pengawasan, sehingga bagi banyak investor ritel, melakukan pengawasan yang efektif terhadap lembaga manajemen akan menjadi sangat sulit.
Dengan melihat sepuluh token properti terbaru yang terjual habis di pasar RealT, dan menggunakan blockchain explorer yang relevan untuk mengetahui berapa banyak pemegang untuk setiap properti. RealT membagi properti menjadi jumlah token yang berbeda untuk memastikan harga setiap token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dan ada sekitar 500 pemegang token, di mana dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemegang. Menggabungkan jumlah token setiap pemegang untuk menghitung rentang investasi investor RealT.
Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% investor berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% investor berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT telah berhasil menciptakan pasar investasi real estat untuk investor ritel hingga tingkat tertentu dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.
Berdasarkan data transaksi yang diperoleh dari alamat dompet Gnosis di jaringan operasi utama RealT, RealT telah mendistribusikan sekitar 6 juta dolar untuk sewa. Biaya platform bervariasi antara 2,5%-3% dari sewa, tergantung pada fluktuasi biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150K hingga 180K dolar selama dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak diwajibkan untuk berpartisipasi dalam investasi real estat, dan jika memilih untuk berpartisipasi, tingkat partisipasinya tidak memiliki batasan atau penjelasan tertentu, maka keuntungan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa tidak dapat diketahui.
Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas inti perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat; ia hanya berfungsi sebagai entitas operasional proyek RealT. Selain itu, RealT juga mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai induk dari serangkaian perusahaan real estat. Seperti Real Token Inc., Real Token LLC(LLC: Perseroan Terbatas) tidak memiliki aset real estat; tujuannya adalah untuk menyederhanakan proses hukum, memungkinkan pengguna untuk berinvestasi di semua properti hanya dengan menandatangani kontrak dengan satu perusahaan. Terakhir, RealT mendirikan serangkaian LLC yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap seri LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak akan mempengaruhi properti lain di bawah RealT atau operasi induk.
Parcl
Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga di pasar real estat global. Parcl digunakan untuk membuat aset sintetis terkait real estat yang siap diperdagangkan melalui struktur AMM. Parcl meluncurkan Parcl Labs Price Feed untuk membuat indeks real estat di area tertentu berdasarkan catatan penjualannya. Durasi catatan sejarah dapat bervariasi berdasarkan frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk bertaruh pada pergerakan harga properti, dengan membangun posisi bullish atau bearish pada harga real estat di area tersebut.
Metode ini, karena tidak adanya transaksi jual beli properti nyata, membuat Parcl terhindar dari masalah hukum yang terlibat dalam operasi real estate yang sebenarnya. Anda juga dapat meragukan apakah ini benar-benar dianggap sebagai proyek RWA real estate, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan di atas. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, mendapatkan investasi dari beberapa perusahaan terkenal, dan karena keunikannya, masuk akal untuk menyertakannya dalam diskusi tentang diversifikasi produk RWA real estate.
Jaringan pengujian Parcl diluncurkan di Solana pada Mei 2022, dan saat ini TVL-nya mencapai 16 juta dolar AS. Namun, setelah lebih dari setahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik banyak perhatian, dengan volume transaksi harian kurang dari 10.000 dolar AS dan jumlah pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.
Produk Parcl mudah digunakan dan cepat ditingkatkan, penyedia harga Parcl Labs dan desain pasar indeks cukup matang. Dalam hal operasional, tim Parcl secara aktif meluncurkan Parcl Point, Real Estate Royale, dan program akuisisi pengguna lainnya. Meskipun memiliki keunggulan ini dan dukungan dari banyak lembaga investasi terkemuka, Parcl tetap mempertahankan tingkat perhatian pasar dan pangsa pasar yang relatif rendah, dengan basis pengguna yang kecil dan volume perdagangan yang terbatas. Hal ini mungkin menunjukkan bahwa pasar cryptocurrency belum siap untuk menyambut produk indeks real estat.
Reinno
Beberapa perusahaan cryptocurrency besar juga sedang mengeksplorasi produk dalam arah RWA properti. Ada perusahaan yang mengumumkan bahwa tim mata uang digital bank sentral mereka sedang mencoba mendukung pengguna untuk melakukan tokenisasi properti dan berdasarkan itu melakukan hipotek. Ada juga perusahaan yang bekerja sama dengan pihak lain untuk mendukung pinjaman hipotek properti. Beberapa proyek juga menawarkan opsi menggunakan properti yang ditokenisasi sebagai jaminan pinjaman, tetapi layanan ini hanya terbatas pada token properti yang mereka terbitkan. Pada dasarnya, layanan ini lebih mirip dengan produk pinjaman token dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik properti individu.
Reinno adalah sebuah platform yang didirikan pada tahun 2020