Perkembangan Aset Nyata di Pasar Aset Kripto

Konsep aset nyata ( RWA ) tidaklah baru di pasar Aset Kripto, setidaknya dapat ditelusuri kembali ke tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) pada tahun 2018. Namun, karena kerangka regulasi yang belum matang dan potensi imbalan yang kurang signifikan, upaya awal ini gagal berkembang menjadi sektor pasar yang matang.

Pada tahun 2022, dengan terus meningkatnya suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS secara signifikan melampaui suku bunga pinjaman stablecoin di pasar Aset Kripto. Oleh karena itu, tokenisasi obligasi pemerintah AS sebagai RWA menjadi semakin menarik bagi industri kripto. Akibatnya, proyek DeFi seperti MakerDAO, Compound, dan Aave, serta institusi keuangan tradisional seperti Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, dan bahkan beberapa pemerintah mulai menjelajahi RWA.

Selama dua tahun terakhir, muncul beberapa proyek RWA real estat di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat dengan berbagai cara, memperkaya produk investasi real estat, dan mengurangi hambatan akses bagi investor real estat. Penelitian ini melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek tersebut, bertujuan untuk menganalisis kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta potensi pasarnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditargetkan pada aset dan investor real estat di Amerika Utara, diskusi tentang kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar yang relevan akan terutama mencakup pasar real estat Amerika Utara.

Metode Pasar Tokenisasi Real Estat

Pasar real estat adalah bidang yang luas penuh dengan peluang investasi. Penelitian Statista pada Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun USD, sementara ukuran pasar real estat yang terdaftar secara global mencapai 2,66 triliun USD.

Tujuan inti dari tokenisasi pasar real estat adalah untuk mencapai satu atau lebih tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Produk-produk ini terutama diwujudkan dalam tiga bentuk:

1. pembiayaan pemisahan kepemilikan real estat.

2. produk indeks pasar real estat di area tertentu.

3. tokenisasi real estat sebagai jaminan.

Selain itu, tokenisasi dan integrasi blockchain juga meningkatkan transparansi aset real estat dan tata kelola yang demokratis.

Real Estate Investment Trust ( REIT ) adalah perusahaan yang memiliki, mengoperasikan, atau menyediakan pendanaan untuk properti yang menghasilkan. REIT memberikan kesempatan investasi yang mirip dengan reksa dana kepada investor biasa, memungkinkan mereka untuk mendapatkan pendapatan berbasis dividen dan total pengembalian, serta membantu pertumbuhan pasar real estat regional. REIT dan RWA properti memiliki kesamaan dalam menyediakan sebagian peluang investasi properti, secara efektif mengurangi ambang investasi dan meningkatkan likuiditas aset real estat. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, pemeriksaan ketat terhadap aset dan struktur investasi dalam kerangka regulasi yang ketat memberikan cetak biru yang solid untuk proyek RWA real estat.

Dalam dua tahun terakhir operasi proyek RWA real estat, kami telah memiliki pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangan.

Proyek RWA di bidang real estat biasanya memiliki karakteristik di atas. Setelah melakukan penelitian mendalam terhadap kasus-kasus spesifik, saya menemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek mengalami situasi yang berbeda dalam operasi nyata.

Studi Kasus

Dalam bab ini, saya memilih tiga proyek RWA real estat untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan pendekatan yang berbeda untuk tokenisasi pasar real estat, dan masing-masing merupakan yang paling representatif di bidangnya. Perlu dicatat bahwa ini masih merupakan proyek awal, produk-produk tersebut belum melalui verifikasi dan pengujian pasar yang panjang dan luas.

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estat tertua di pasar, fokus pada investasi real estat residensial di AS melalui blockchain Ethereum dan Gnosis, terutama di Gnosis (.

RealT mengakuisisi properti residensial dan melakukan tokenisasi entitas yang memiliki kontrak properti sesuai dengan peraturan AS. Tanggung jawab untuk pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti diserahkan kepada lembaga manajemen pihak ketiga. Setelah dikurangi pengeluaran, sewa yang dihasilkan oleh properti tertentu dibagikan kepada pemegang tokennya. Meskipun RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, mereka secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset real estat. Menurut penjelasan di situs web mereka, jika perusahaan gagal bayar, pemilik token memiliki hak untuk menunjuk perusahaan lain untuk mengelola perusahaan yang memiliki kontrak properti. Perlu dicatat bahwa mereka tidak mewajibkan investasi bersama dalam properti yang mereka luncurkan ke pasar. Pemegang token properti dapat menerima sebagian dari pendapatan sewa properti setiap bulan, tidak termasuk sekitar 2,5% cadangan pemeliharaan dan biaya manajemen, dengan biaya manajemen biasanya sekitar 10% dari nilai.

Sebagai contoh properti Montgomery ini, total nilai token real estat adalah 323.020 dolar AS, harga setiap token adalah 52,10 dolar AS, dengan total 6.200 token yang diterbitkan. Properti ini menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi biaya operasional dan manajemen yang totalnya 622 dolar AS, laba bersih bulanan adalah 1.978 dolar AS, tahunan menjadi 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, dengan imbal hasil tahunan sebesar 7,35%.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% koin, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama pelanggan, sehingga dapat mempertahankan model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola mengambil 8% dari sewa dan sisa biaya pemeliharaan, sementara platform investasi hanya mengambil 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan pengelolaan. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu pengelolaan dan fokus pada mencari properti yang memenuhi syarat dan men-tokenkannya ke pasar.

Namun, meskipun kepemilikan sebagian memfasilitasi pembagian risiko di antara para investor, hal ini juga membawa tantangan. Masalah muncul ketika kepentingan finansial investor terlalu kecil sehingga biaya pengelolaan perusahaan menjadi tidak layak. Sebuah laporan menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang token properti dan RealT. RealT memilih lembaga pengelola untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki kepemilikan yang besar atas properti, ia dapat mengurangi biaya agen; oleh karena itu, pengelolaan yang tidak efisien dapat berdampak negatif bagi mereka. Namun, jika kepemilikan RealT terlalu besar, hal ini dapat berdampak negatif pada likuiditas token, dan pemegang saham kecil mungkin juga menjadi penumpang gelap. Para pemilik ini mungkin berharap ada pemegang saham besar untuk mengawasi apakah lembaga pengelola yang dipekerjakan secara finansial layak. Di sisi lain, jika kepemilikan RealT tidak signifikan, RealT mungkin kurang memiliki motivasi untuk memilih lembaga pengelola dengan baik atau terlibat dalam proses pengawasan, dan banyak investor kesulitan untuk secara efektif mengambil tanggung jawab dalam mengawasi lembaga pengelola.

Saya memeriksa 10 koin terbaru yang terjual habis di pasar RealT, dan menggunakan penjelajah blockchain yang relevan untuk mencari jumlah pemilik setiap properti.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Seperti yang ditunjukkan dalam grafik, RealT membagi properti menjadi jumlah koin yang berbeda, sehingga harga setiap koin sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang koin, dan ada dua properti yang pemegangnya lebih dari 1.000 orang. Sekarang, dengan menggabungkan data ini dengan jumlah koin yang dimiliki setiap pemegang, kita dapat memahami jangkauan investasi para investor RealT.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT berhasil dalam menciptakan pasar investasi real estat untuk investor kecil dan meningkatkan likuiditas pasar real estat.

Dari data transaksi dompet RealT, RealT telah mengeluarkan sekitar 6 juta dolar AS dalam pembayaran sewa. Biaya platform bervariasi tergantung pada biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, yang sekitar 2,5%-3% dari sewa, setara dengan pendapatan platform sekitar 150.000 hingga 180.000 dolar AS dalam dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak perlu terlibat dalam investasi properti, dan jika memilih untuk berinvestasi, tidak ada batasan atau panduan yang jelas, pendapatan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa belum diungkapkan.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas pusat perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat; ia hanya berfungsi sebagai entitas operasi proyek RealT. Selain itu, RealT mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai perusahaan induk dari serangkaian perusahaan real estat. Sama seperti Real Token Inc., Real Token LLC tidak memiliki aset real estat; tujuan utamanya adalah untuk menyederhanakan proses hukum, memungkinkan pengguna untuk berpartisipasi dalam investasi semua properti dengan menandatangani kontrak dengan satu perusahaan. Akhirnya, RealT membentuk serangkaian perusahaan terbatas yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap perusahaan terbatas memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak mempengaruhi properti lain di bawah RealT, dan juga tidak mempengaruhi operasi perusahaan induk.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) Parcl

Protokol Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga pasar real estat global. Parcl digunakan untuk mendapatkan paparan permanen terhadap aset sintetis menggunakan struktur AMM. Parcl memperkenalkan umpan harga Parcl Labs, yang membuat indeks untuk real estat di daerah tertentu berdasarkan sejarah penjualan. Durasi periode sejarah penjualan dapat bervariasi tergantung pada frekuensi perdagangan properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk berspekulasi tentang nilai real estat, dapat melakukan posisi panjang atau pendek pada harga real estat.

Metode ini membuat Parcl menghindari masalah hukum, karena operasi platform tidak melibatkan real estat fisik. Beberapa orang mungkin berargumen apakah ini benar-benar proyek RWA real estat, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan di atas. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, yang mendapatkan investasi dari lembaga terkemuka di industri seperti Coinbase, Solana Ventures, dan DragonFly. Termasuk diskusi tentang kemungkinan diversifikasi RWA real estat adalah hal yang wajar.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Jaringan pengujian Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, dengan total nilai terkunci saat ini sebesar 16 juta dolar. Setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10 ribu dolar dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Produk Parcl disederhanakan dan dikembangkan dengan cepat. Pengiriman harga Parcl Labs dan pasar indeks dirancang dengan baik, mudah digunakan.

Dalam hal operasional, tim Parcl secara aktif meluncurkan program akuisisi pengguna seperti Parcl Point dan Real Estate Royale. Meskipun memiliki keunggulan ini dan didukung oleh banyak lembaga investasi terkenal, Parcl tetap menjaga profil relatif rendah di pasar, dengan basis pengguna yang kecil dan volume transaksi yang terbatas. Mungkin pasar belum siap untuk produk indeks real estat.

) Reinno

Perusahaan Aset Kripto besar seperti Ripple dan MakerDAO juga sedang menjajaki kemungkinan memungkinkan pengguna untuk men-tokenisasi real estat sebagai jaminan pinjaman. Ripple mengumumkan pada bulan Juli bahwa tim mata uang digital bank sentralnya sedang bekerja ke arah ini. MakerDAO bekerja sama dengan RobinLand untuk mendukung pinjaman hipotek real estat. RealT menawarkan opsi menggunakan real estat yang ditokenisasi sebagai jaminan pinjaman, meskipun layanan ini terbatas hanya pada koin yang mereka terbitkan. Pada dasarnya, layanan ini lebih mirip produk pinjaman koin, dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik real estat.

Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk yang patut dicatat yang terkait dengan RWA real estate.

Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis real estat yang ditokenisasi. Ketika pemilik properti membutuhkan pendanaan, mereka dapat mengajukan dokumen properti ke Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan tujuan khusus ### di Delaware, yang juga dikenal sebagai SPV, adalah anak perusahaan yang dibuat oleh perusahaan induk untuk mengisolasi risiko keuangan. Status hukumnya sebagai perusahaan independen membuat kewajibannya tetap ada bahkan jika perusahaan induk bangkrut.