Eksplorasi Real Estat di Pasar Tokenisasi Aset Fisik

Pendahuluan

Konsep tokenisasi aset fisik ( RWA ) tidaklah baru di pasar cryptocurrency, sudah ada munculnya tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) sejak tahun 2018. Namun, karena kerangka regulasi yang tidak memadai pada saat itu dan keuntungan potensi yang tidak jelas, upaya awal ini tidak berhasil mengembangkan bidang pasar yang matang.

Pada tahun 2022, seiring dengan kenaikan suku bunga AS yang berkelanjutan, imbal hasil obligasi pemerintah AS jauh melampaui tingkat suku bunga pinjaman stablecoin di pasar kripto. Oleh karena itu, menjadikan obligasi pemerintah AS sebagai RWA untuk tokenisasi menjadi lebih menarik bagi industri kripto. Proyek DeFi besar dan lembaga keuangan tradisional mulai menjelajahi RWA.

Dalam dua tahun terakhir, telah muncul beberapa proyek RWA real estat di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat dari berbagai aspek, memperkaya produk, dan menurunkan ambang batas investasi. Penelitian ini melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, mengeksplorasi kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk aset dan investor real estat di Amerika Utara, kebijakan, peraturan, dan kondisi pasar yang relevan terutama berkaitan dengan pasar real estat Amerika Utara.

Metode Pasar Tokenisasi Real Estat

Pasar real estat memiliki skala yang sangat besar, dengan banyak peluang investasi. Penelitian dari suatu platform data pada Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS, sementara nilai pasar real estat global yang terdaftar mencapai 2,66 triliun dolar AS.

Tujuan utama dari tokenisasi pasar real estat adalah: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik lebih banyak investor, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Produk-produk ini terutama terwujud dalam tiga bentuk:

1. pembiayaan fraksional kepemilikan real estat
2. produk indeks pasar real estat di wilayah tertentu
3. tokenisasi real estate sebagai jaminan

Selain itu, tokenisasi dan integrasi blockchain meningkatkan transparansi aset real estat dan tata kelola yang demokratis.

Reksa dana investasi real estat ( REIT ) memiliki kesamaan dengan RWA real estat, keduanya menawarkan peluang investasi terfragmentasi, menurunkan hambatan dan meningkatkan likuiditas. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, tinjauan aset yang ketat dan struktur investasi mereka memberikan referensi untuk proyek RWA real estat.

Selama dua tahun terakhir, operasi proyek RWA real estat telah memberi kita pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangan.

Proyek RWA real estat yang khas memiliki karakteristik di atas. Setelah menyelidiki kasus spesifik, ditemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan cara produk, setiap proyek menghadapi situasi yang berbeda dalam operasi nyata.

Studi Kasus

Bab ini memilih tiga proyek RWA real estate untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan metode yang berbeda untuk tokenisasi pasar real estate, dan di bidang masing-masing paling populer. Perlu dicatat bahwa ini masih merupakan proyek awal, produk mereka belum melalui verifikasi dan pengujian pasar yang luas dan jangka panjang.

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estat pertama di pasar, yang fokus pada investasi real estat perumahan di AS melalui blockchain Ethereum dan Gnosis, terutama di Gnosis (.

RealT mengakuisisi properti residensial dan melakukan tokenisasi entitas yang memiliki kontrak properti sesuai dengan peraturan Amerika Serikat. Tanggung jawab untuk pengelolaan, pemeliharaan, dan penerimaan sewa properti diserahkan kepada lembaga pengelola pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa yang dihasilkan dari properti tertentu dibagikan kepada pemegang tokennya. Meskipun RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset properti. Menurut deskripsi di situs web mereka, jika perusahaan gagal bayar, pemilik token dapat memilih untuk mengangkat perusahaan lain untuk mengelola perusahaan yang memiliki kontrak properti. Perlu dicatat bahwa mereka tidak memaksa untuk melakukan investasi bersama pada properti yang mereka luncurkan ke pasar. Pemegang token properti menerima bagian dari pendapatan sewa properti setiap bulan, tidak termasuk sekitar 2,5% dana cadangan pemeliharaan dan biaya manajemen yang biasanya sekitar 10% dari nilai.

Sebagai contoh sebuah properti di Montgomery, total nilai token real estat adalah 323.020 dolar AS, harga setiap token adalah 52,10 dolar AS, dan total ada 6.200 token yang diterbitkan. Properti tersebut menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi total biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih per bulan adalah 1.978 dolar AS, dengan pendapatan tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, dengan imbal hasil tahunan sebesar 7,35%.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% tokenisasi, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama pelanggan, mempertahankan model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola mengenakan biaya 8% dari sewa dan sisa biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan 2% untuk token properti, memilih badan pengelola, dan pengawasan manajemen. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu manajemen, fokus pada mencari properti yang memenuhi syarat dan memasarkan tokenisasi.

Namun, meskipun kepemilikan terfragmentasi memudahkan investor untuk membagi risiko, hal itu juga membawa tantangan. Ketika kepentingan finansial investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan mungkin menjadi tidak layak. Laporan Laurens Swinkels menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang koin real estat dan RealT. RealT memilih lembaga manajemen untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki kepemilikan besar terhadap properti, biaya agensi dapat ditekan; oleh karena itu, efisiensi manajemen yang rendah dapat berdampak negatif bagi mereka. Namun, jika kepemilikan RealT terlalu besar, hal itu dapat berdampak negatif pada likuiditas koin, dan pemegang saham kecil juga dapat menjadi pengendara gratis. Para pemilik ini mungkin berharap pemegang saham besar dapat mengawasi lembaga manajemen yang dipekerjakan apakah secara finansial layak. Di sisi lain, jika kepemilikan RealT sangat kecil, RealT mungkin kekurangan motivasi untuk memilih lembaga manajemen dengan baik atau terlibat dalam proses pengawasan, dan banyak investor kesulitan untuk secara efektif mengawasi lembaga manajemen.

Saya memeriksa sepuluh Token yang terbaru terjual habis di pasar RealT dan menggunakan penjelajah blockchain terkait untuk mencari jumlah pemilik properti masing-masing.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Seperti yang ditunjukkan pada grafik, RealT membagi properti menjadi jumlah token yang berbeda, sehingga setiap token berharga sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang token, dan dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemegang. Menggabungkan ini dengan jumlah token yang dimiliki oleh setiap pemegang, kita dapat memahami jangkauan investasi investor RealT.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT berhasil menciptakan pasar investasi real estat untuk investor kecil, dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Berdasarkan data transaksi dompet RealT ) alamat dompet Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT telah membayar total sewa sekitar 6 juta dolar AS. Biaya platform bervariasi berdasarkan biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, sekitar 2,5%-3% dari sewa, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150.000 hingga 180.000 dolar AS dalam dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak mewajibkan partisipasi dalam investasi properti, dan jika memilih untuk berinvestasi, tingkat partisipasinya tidak memiliki batasan atau pedoman tertentu, pendapatan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa masih belum diungkapkan.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas pusat perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat manapun; ia hanya berfungsi sebagai entitas operasional proyek RealT. Selain itu, RealT mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai perusahaan induk dari serangkaian perusahaan real estat. Sama seperti Real Token Inc., Real Token LLC tidak memiliki aset real estat manapun; tujuan utamanya adalah untuk menyederhanakan proses hukum, memungkinkan pengguna untuk berinvestasi di semua properti hanya dengan menandatangani kontrak dengan satu perusahaan. Terakhir, RealT membangun Series LLC yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap Series LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak mempengaruhi properti lainnya di bawah RealT atau operasi perusahaan induk.

) Parcl

Parcl Protocol adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga di pasar real estat global. Parcl digunakan untuk mendapatkan eksposur perpetual terhadap aset sintetik menggunakan arsitektur AMM. Parcl memperkenalkan umpan harga Parcl Labs, yang membuat indeks untuk real estat di daerah tertentu berdasarkan sejarah penjualan. Durasi sejarah penjualan dapat bervariasi tergantung pada frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk berspekulasi pada nilai real estat, dapat melakukan long atau short pada harga real estat.

Metode ini memungkinkan Parcl untuk menghindari masalah hukum, karena operasi platform tidak melibatkan real estat yang sebenarnya. Beberapa orang mungkin mempertanyakan apakah ini benar-benar proyek RWA real estat, karena tidak memenuhi standar di atas. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, mendapat investasi dari beberapa platform perdagangan, beberapa VC blockchain, dan beberapa lembaga investasi yang terkenal di industri. Membahas kemungkinan diversifikasi RWA real estat adalah hal yang wajar.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

Testnet Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di suatu blockchain, saat ini TVL adalah 16 juta dolar AS. Setelah beroperasi lebih dari satu tahun, Parcl tampaknya tidak menarik terlalu banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10 ribu dolar AS, dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Produk Parcl disederhanakan dan dikembangkan dengan cepat. Parcl Labs menawarkan harga dan desain pasar indeks yang baik dan mudah digunakan.

Dalam hal operasional, tim Parcl secara aktif meluncurkan Parcl Point, Real Estate Royale dan program akuisisi pengguna lainnya. Meskipun ada keunggulan ini dan dukungan dari banyak lembaga investasi terkenal, Parcl tetap mempertahankan citra pasar yang relatif rendah, dengan basis pengguna yang kecil dan volume perdagangan yang terbatas. Mungkin pasar belum siap untuk produk indeks real estat.

) Reinno

Perusahaan cryptocurrency besar seperti perusahaan pembayaran tertentu dan DAO tertentu juga sedang menjajaki kemungkinan memungkinkan pengguna untuk melakukan tokenisasi properti sebagai jaminan pinjaman. Perusahaan pembayaran tertentu mengumumkan pada bulan Juli bahwa tim mata uang digital bank sentral mereka sedang bekerja ke arah ini. DAO tertentu telah mengintegrasikan dengan RobinLand untuk mendukung pinjaman hipotek properti. RealT menawarkan opsi menggunakan properti yang ditokenisasi sebagai jaminan pinjaman, tetapi layanan ini terbatas pada token yang mereka terbitkan. Secara esensial, layanan ini lebih mirip produk peminjaman token dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik properti.

Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk yang patut disebutkan terkait dengan RWA real estat.

Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis tokenisasi real estat. Ketika pemilik properti memerlukan pembiayaan, mereka dapat mengajukan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan tujuan khusus ### di Delaware untuk transaksi, yang juga dikenal sebagai SPV, yaitu anak perusahaan yang dibuat oleh perusahaan induk untuk mengisolasi risiko finansial. Status hukumnya sebagai perusahaan independen memastikan kewajibannya terlindungi bahkan jika perusahaan induk bangkrut. Oleh karena itu, perusahaan tujuan khusus kadang-kadang disebut sebagai entitas yang terhindar dari kebangkrutan. Di Amerika Serikat, SPV biasanya setara dengan LLC (. Kemudian, Reinno akan membuat kontrak pintar untuk token real estat, yang dapat digunakan pemilik untuk menyimpan token sebagai jaminan pinjaman. Batas pinjaman akan didasarkan pada nilai token.

Produk kedua adalah pembiayaan hipotek, setelah pengguna membeli properti dan mendapatkan hipotek, mereka dapat melakukan tokenisasi kepemilikan properti untuk pendanaan. Dana yang diperoleh dapat digunakan untuk membayar hipotek bank, dan pelanggan kemudian membayar kembali pinjaman dengan suku bunga tetap.

![Bricks and Blocks: A Study of Real Estate in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Operasi Reinno masih bersifat terpusat dan model offline, pelanggan perlu mengunjungi kantor dan menyerahkan dokumen properti. Pendekatan seperti Reinno memiliki beberapa risiko yang jelas. Pertama, jika peminjam memilih untuk gagal bayar dan menghentikan pembayaran, Reinno sebagai penyedia layanan tokenisasi dan bukan pemberi pinjaman, akan sulit untuk menuntut peminjam.