Exploration des projets immobiliers d'actifs du monde réel

Le concept des actifs du monde réel ( RWA ) n'est pas apparu récemment sur le marché des cryptomonnaies, il existe depuis 2018. À l'époque, la tokenisation des actifs et l'émission de tokens de sécurité ( STO ) présentaient de nombreuses similitudes avec le concept RWA d'aujourd'hui. Cependant, en raison d'un cadre réglementaire incomplet et du manque d'avantages significatifs en termes de rendements potentiels, ces premières tentatives n'ont pas évolué vers une taille de marché mature.

En 2022, avec la hausse continue des taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations du gouvernement américain a nettement dépassé les taux d'emprunt des stablecoins du secteur de la cryptomonnaie. Par conséquent, la tokenisation des obligations du gouvernement américain en tant qu'actif réel (RWA) devient de plus en plus attrayante pour le secteur de la cryptomonnaie. Certains projets DeFi matures, ainsi que des institutions financières traditionnelles, commencent à explorer le domaine des RWA.

Au cours des deux dernières années, un petit nombre de projets RWA immobiliers sont apparus sur le marché. Ces projets visent à élargir le marché des investissements immobiliers de diverses manières, à enrichir les produits d'investissement immobilier et à abaisser le seuil d'investissement immobilier. Cet article effectuera une analyse de cas de ces projets, explorant les avantages et inconvénients de la conception des RWA immobiliers ainsi que leur marché potentiel. Étant donné que ces projets ciblent principalement le marché immobilier nord-américain, les politiques, réglementations et conditions de marché discutées se rapporteront principalement à la région nord-américaine.

Méthodes de tokenisation du marché immobilier

Le marché immobilier recèle d'énormes opportunités d'investissement. Selon une étude de Statista publiée en mars 2023, la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord s'élève à 1,3 billion de dollars, tandis que la valeur du marché immobilier mondial coté atteint 2,66 billions de dollars.

La demande fondamentale pour la tokenisation du marché immobilier est d'atteindre un ou plusieurs de ces objectifs : créer des produits d'investissement immobilier plus diversifiés et flexibles, attirer un plus large éventail d'investisseurs, et améliorer la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Ces produits se présentent principalement sous trois formes :

1. Financement de la propriété immobilière fragmentée.

2. Produit d'indice du marché immobilier dans une zone spécifique.

3. Token immobilier pour le prêt garanti.

De plus, la tokenisation des biens immobiliers sur la blockchain a le potentiel d'améliorer la transparence des actifs immobiliers et la démocratie de la gouvernance.

Si vous comprenez les fiducies de placement immobilier ( REIT ), il s'agit d'un type d'entreprise qui détient, gère ou finance des biens immobiliers générateurs de revenus. Les REIT offrent des opportunités d'investissement similaires à celles des fonds communs de placement, permettant aux investisseurs ordinaires de bénéficier des revenus et des rendements globaux des investissements immobiliers, tout en favorisant le développement du marché immobilier local. Les REIT et les RWA immobiliers ont de nombreuses similitudes en matière d'opportunités d'investissement immobilier fractionné, car ils abaissent efficacement les barrières à l'investissement et améliorent la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels n'offrent généralement pas aux investisseurs d'opportunités de gestion ou de propriété, maintenant un modèle opérationnel centralisé. Néanmoins, leur examen, leur exploitation et leur structure d'investissement des actifs dans un cadre réglementaire strict fournissent un modèle de référence pour les projets RWA immobiliers.

En observant le fonctionnement des projets RWA immobiliers au cours des deux dernières années, nous avons acquis une certaine clarté sur leurs avantages et inconvénients.

Les projets RWA immobiliers présentent généralement les avantages suivants :

• Abaisser le seuil d'investissement pour permettre à un plus grand nombre d'investisseurs de participer.
• Améliorer la liquidité des actifs immobiliers
• Réaliser la fragmentation des investissements immobiliers
• Augmenter la diversité des produits d'investissement immobilier
• Améliorer la transparence de la gestion des actifs immobiliers
• Simplifier le processus de transaction immobilière

Les inconvénients incluent :

• Le cadre juridique et réglementaire n'est pas encore complet.
• Manque d'une taille de marché mature et de liquidité
• Les coûts d'exploitation et de gestion sont relativement élevés
• Le mécanisme de protection des droits des investisseurs doit être amélioré
• Il existe des défis liés à l'évaluation de la valeur et au mécanisme de tarification.
• Risques potentiels de sécurité et de fraude

Mais en étudiant des cas spécifiques en profondeur, on constate qu'en raison des différences dans la gestion et les méthodes de produit, chaque projet rencontre des situations réelles différentes au cours de son exploitation.

Analyse de cas

Ce chapitre analyse trois projets RWA dans le secteur immobilier. Chaque projet utilise une méthode différente pour tokeniser le marché immobilier et possède une certaine représentativité dans son domaine. Il est important de noter que ces projets sont encore à un stade précoce et que leurs produits n'ont pas encore été soumis à une validation et à des tests de marché à long terme et à grande échelle.

RealT

RealT a été lancé en 2019, c'est l'un des premiers projets RWA dans l'immobilier, se concentrant sur la tokenisation de l'immobilier résidentiel américain pour les investisseurs de détail principalement sur la blockchain Ethereum et Gnosis ( sur Gnosis ).

RealT achète des biens immobiliers résidentiels et les tokenise conformément à la législation américaine. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers de ces biens sont confiés à des tiers gestionnaires. Après déduction des frais, les loyers générés par ces biens sont répartis entre les détenteurs de tokens. Bien que RealT soit responsable du processus de tokenisation, ils sont légalement séparés des sociétés détenant les actifs immobiliers. Comme indiqué sur leur site, si cette société fait défaut, les détenteurs de tokens ont le droit de désigner une autre société pour gérer les biens détenus. Cependant, il est important de noter que l'accord n'exige pas que RealT participe à l'investissement dans les tokens immobiliers qu'ils mettent sur le marché. Les utilisateurs détenant des tokens immobiliers peuvent recevoir chaque mois une part des loyers de cette maison, le montant à partager devant être réduit d'environ 2,5 % pour la réserve d'entretien et d'environ 10 % pour les frais de gestion.

Prenons l'exemple d'une propriété à Montgomery, la valeur totale des tokens immobiliers est de 323 020 dollars, chaque token ayant un prix de 52,10 dollars, pour un total de 6 200 tokens émis. Cette propriété génère un revenu locatif mensuel de 2 600 dollars. Après déduction des frais d'exploitation et de gestion totalisant 622 dollars, le bénéfice net mensuel s'élève à 1 978 dollars, soit un total annuel de 23 736 dollars. Par conséquent, chaque token reçoit une distribution de 3,83 dollars, ce qui entraîne un rendement annuel de 7,35 %.

Pour cette propriété, RealT a proposé 100 % de jetons sur le marché, ce qui signifie que RealT n'a pas besoin d'investir aux côtés des clients et maintient un modèle presque sans risque pour opérer. L'organisme de gestion perçoit 8 % des loyers et la partie restante des frais d'entretien, la plateforme d'investissement ne facture qu'une commission de 2 % pour la tokenisation de la propriété, le choix de l'organisme de gestion et la supervision de la gestion. Grâce à cette méthode, l'équipe de RealT peut économiser beaucoup de temps de gestion, se concentrant sur la recherche de biens immobiliers qualifiés et les tokenisant sur le marché.

Cependant, bien que la décentralisation de la propriété aide à répartir les risques entre les investisseurs, elle entraîne également des défis. Lorsque la part d'investissement des investisseurs est trop faible, les coûts de gestion de l'entreprise deviennent trop élevés et deviennent insoutenables. Des études expliquent le conflit d'intérêts entre les détenteurs de jetons immobiliers et RealT. RealT choisit une institution de gestion pour gérer les propriétés qu'elle possède ; si RealT détient une part importante de la propriété, elle s'efforcera de réduire les coûts de gestion, car une mauvaise gestion aura un impact négatif considérable sur elle. Cependant, si la part de RealT est trop grande, cela réduira d'abord la liquidité des jetons, et deuxièmement, les petits actionnaires de la propriété ne rempliront pas leurs responsabilités de supervision. Tous les détenteurs de jetons s'attendent à ce que les grands actionnaires puissent superviser l'efficacité et la diligence de l'institution de gestion employée. D'autre part, si la part de RealT est très faible, RealT pourrait manquer de motivation suffisante pour sélectionner diligemment l'institution de gestion et participer activement à la supervision, rendant ainsi difficile pour de nombreux petits investisseurs de superviser efficacement l'institution de gestion.

En examinant les dix derniers tokens immobiliers épuisés sur le marché de RealT et en utilisant des explorateurs de blockchain pertinents pour déterminer combien de détenteurs chaque propriété a. RealT divise les propriétés en différentes quantités de tokens pour garantir que le prix de chaque token soit d'environ 50 dollars. La plupart des propriétés sont situées à Détroit, et il y a environ 500 détenteurs de tokens, dont deux propriétés ont plus de 1 000 détenteurs. En combinant le nombre de tokens de chaque détenteur, on peut calculer l'éventail des investissements des investisseurs de RealT.

Environ 90 % des investisseurs de RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % des investisseurs investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % des investisseurs investissent plus que ce montant. Cela montre que RealT a réussi, dans une certaine mesure, à créer un marché d'investissement immobilier pour les investisseurs particuliers et à accroître la liquidité du marché du logement.

Selon les données de transaction consultées sur l'adresse du portefeuille de RealT sur son principal réseau opérationnel Gnosis, RealT a distribué environ 6 millions de dollars de loyer. Les frais de la plateforme fluctuent en fonction des coûts de maintenance, des assurances et des impôts, se situant entre 2,5 % et 3 % du loyer, ce qui représente environ 150K à 180K dollars de revenus pour la plateforme au cours des deux dernières années. Cependant, étant donné que RealT n'est pas contraint de participer à l'investissement immobilier, et que s'il choisit de participer, il n'y a pas de limites ou d'indications spécifiques sur son niveau de participation, les bénéfices que RealT tire des revenus locatifs restent inconnus.

D'un point de vue structurel, RealT a établi Real Token Inc. dans le Delaware en tant qu'entité centrale de l'entreprise. Cette entité ne possède aucun actif immobilier ; elle sert uniquement d'entité opérationnelle pour le projet RealT. De plus, RealT a également créé Real Token LLC dans le Delaware en tant que société mère d'une série de sociétés immobilières. Tout comme Real Token Inc., Real Token LLC(LLC : société à responsabilité limitée) ne possède aucun actif immobilier ; son objectif principal est de simplifier les procédures juridiques, permettant aux utilisateurs d'investir dans tous les biens immobiliers en signant simplement avec une seule entreprise. Enfin, RealT a créé une série de LLC correspondantes pour chaque bien immobilier dans lequel elle investit. En tant que filiale de Real Token LLC, chaque série de LLC possède un bien immobilier spécifique et les jetons correspondants. Cette structure vise à garantir qu'un problème financier ou juridique d'un bien immobilier n'affecte pas les autres biens immobiliers ou le fonctionnement de la société mère sous RealT.

Parcl

Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les fluctuations des prix du marché immobilier mondial. Parcl est utilisé pour rendre les actifs synthétiques liés à l'immobilier accessibles grâce à une structure AMM. Parcl a lancé Parcl Labs Price Feed pour créer un indice immobilier spécifique à une région basé sur son historique de ventes. La durée de l'historique peut varier en fonction de la fréquence des transactions immobilières. Une fois l'indice créé, les investisseurs ont l'opportunité de spéculer sur la tendance des prix immobiliers, établissant des positions haussières ou baissières sur les prix immobiliers de cette région.

Cette méthode, en raison de l'absence de transactions immobilières réelles, permet à Parcl d'éviter d'être impliqué dans les problèmes juridiques liés aux opérations immobilières réelles. Vous pourriez également vous demander si cela peut vraiment être considéré comme un projet immobilier RWA, car il ne répond pas aux critères mentionnés ci-dessus. Cependant, c'est un projet RWA relativement populaire, qui a reçu des investissements de certaines entreprises renommées, et il est raisonnable de l'inclure dans la discussion sur la diversification des produits RWA immobiliers en raison de son caractère unique.

Le testnet de Parcl a été lancé sur Solana en mai 2022, et son TVL est actuellement de 16 millions de dollars. Cependant, après plus d'un an d'exploitation, Parcl ne semble pas avoir suscité beaucoup d'intérêt, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

Les produits de Parcl sont faciles à utiliser et se mettent rapidement à jour. Les fournisseurs de prix et la conception du marché des indices de Parcl Labs sont relativement matures. En termes d'opérations, l'équipe de Parcl lance activement Parcl Point, Real Estate Royale et d'autres programmes d'acquisition d'utilisateurs. Malgré ces avantages et le soutien de nombreuses institutions d'investissement renommées, Parcl maintient néanmoins une attention du marché et une part de marché relativement faibles, avec une petite base d'utilisateurs et un volume de transactions limité. Cela peut en partie expliquer pourquoi le marché des cryptomonnaies n'est pas encore prêt à accueillir des produits d'indices immobiliers.

Reinno

Certaines grandes entreprises de cryptomonnaie explorent également des produits dans le domaine des actifs réels (RWA) liés à l'immobilier. Des entreprises ont annoncé que leur équipe de monnaie numérique des banques centrales essaie de soutenir les utilisateurs dans la tokenisation des biens immobiliers et la mise en place de prêts hypothécaires. D'autres entreprises collaborent avec des tiers pour soutenir le prêt hypothécaire immobilier. Certains projets offrent également la possibilité d'utiliser des biens immobiliers tokenisés comme garantie pour des prêts, mais ce service est limité aux tokens immobiliers qu'ils émettent. En essence, ce service ressemble davantage à des produits de prêt de tokens, sans réellement améliorer la liquidité du capital des propriétaires immobiliers individuels.

Reinno est une plateforme lancée en 2020