Développement des actifs réels sur le marché des cryptoactifs

Le concept d'actifs réels ( RWA ) n'est pas un phénomène émergent sur le marché des cryptoactifs, il peut au moins être retracé jusqu'à la tokenisation des actifs et l'émission de jetons de sécurité ( STO ) en 2018. Cependant, en raison d'un cadre réglementaire immature à l'époque et d'un manque d'avantages significatifs en termes de retours potentiels, ces premières tentatives n'ont pas réussi à se développer en un segment de marché mature.

En 2022, avec la hausse continue des taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État américaines a considérablement dépassé le taux d'intérêt des prêts en jetons de la cryptoactifs. Par conséquent, la tokenisation des obligations d'État américaines en tant que RWA est devenue de plus en plus attrayante pour l'industrie de la crypto. En conséquence, des projets DeFi établis tels que MakerDAO, Compound et Aave, ainsi que des institutions financières traditionnelles telles que Goldman Sachs, JPMorgan et Siemens, et même certains gouvernements ont commencé à explorer les RWA.

Au cours des deux dernières années, plusieurs projets RWA immobiliers ont émergé sur le marché. Ils visent à élargir le marché de l'investissement immobilier de diverses manières, à enrichir les produits d'investissement immobilier et à réduire le seuil d'entrée pour les investisseurs immobiliers. Cette étude réalise une analyse de cas de tels projets, visant à analyser les avantages et inconvénients de la conception des RWA immobiliers ainsi que leur marché potentiel. Étant donné que ces projets ciblent principalement les actifs et investisseurs immobiliers d'Amérique du Nord, la discussion des politiques, réglementations et conditions du marché sera principalement axée sur le marché immobilier nord-américain.

Méthodes de tokenisation du marché immobilier

Le marché immobilier est un vaste domaine rempli d'opportunités d'investissement. Une étude de Statista en mars 2023 a révélé que la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord s'élève à 1,3 trillion de dollars, tandis que la taille du marché immobilier coté mondial est de 2,66 trillions de dollars.

L'objectif principal de la tokenisation du marché immobilier est d'atteindre un ou plusieurs des objectifs suivants : créer des produits d'investissement immobilier plus diversifiés et flexibles, attirer un groupe d'investisseurs plus large, améliorer la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Ces produits se manifestent principalement sous trois formes :

1. financement de la division de la propriété immobilière.

2. produit d'indice du marché immobilier dans une zone spécifique.

3. tokenisation immobilière comme garantie.

De plus, la tokenisation et l'intégration de la blockchain ont également amélioré la transparence des actifs immobiliers et la gouvernance démocratique.

Les fiducies de placement immobilier ( REIT ) sont des entreprises qui possèdent, gèrent ou financent des biens immobiliers générateurs de revenus. Les REIT offrent aux investisseurs ordinaires des opportunités d'investissement similaires à celles des fonds communs de placement, leur permettant de générer des revenus basés sur des dividendes et un rendement total, tout en contribuant à la croissance des marchés immobiliers régionaux. Les REIT et les RWA immobiliers présentent des similitudes en ce qui concerne l'offre de certaines opportunités d'investissement dans les biens immobiliers, réduisant efficacement le seuil d'investissement et augmentant la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels n'offrent généralement pas aux investisseurs des opportunités de gestion ou de propriété, maintenant ainsi un modèle d'exploitation centralisé. Néanmoins, leur examen rigoureux des actifs et leur structure d'investissement au sein d'un cadre réglementaire strict fournissent une base solide pour les projets RWA immobiliers.

Au cours des deux dernières années d'exploitation des projets RWA immobiliers, nous avons acquis une compréhension plus claire de leurs avantages et inconvénients.

Les projets RWA dans l'immobilier présentent généralement les caractéristiques mentionnées ci-dessus. Après une étude approfondie de cas spécifiques, j'ai constaté qu'en raison des différences dans la gestion et les méthodes de produits, chaque projet rencontre des situations différentes dans sa mise en œuvre réelle.

Étude de cas

Dans ce chapitre, j'ai choisi d'analyser trois projets RWA immobiliers. Chaque projet adopte une méthode différente pour tokeniser le marché immobilier et est le plus représentatif dans son domaine. Il convient de noter que ce sont encore des projets précoces, dont les produits n'ont pas encore été soumis à une validation et à des tests de marché à long terme et à grande échelle.

RealT

RealT a été lancé en 2019, c'est l'un des projets RWA immobiliers les plus anciens du marché, se concentrant sur l'investissement dans l'immobilier résidentiel américain principalement via la blockchain Ethereum et Gnosis (, en fournissant ) sur Gnosis.

RealT acquiert des biens résidentiels et procède à la tokenisation d'entités détenant des contrats de propriété conformément aux réglementations américaines. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers de ces biens sont confiés à des tiers gestionnaires. Après déduction des dépenses, les loyers générés par des biens spécifiques sont distribués à leurs détenteurs de jetons. Bien que RealT soit responsable du processus de tokenisation, ils sont légalement séparés des sociétés détenant des actifs immobiliers. Selon les indications de leur site web, en cas de défaut de l'entreprise, les détenteurs de jetons conservent le droit de nommer une autre société pour gérer la société détenant les contrats de propriété. Il convient de noter qu'ils n'imposent pas d'investissement conjoint dans les biens qu'ils lancent sur le marché. Les détenteurs de jetons de biens peuvent recevoir chaque mois une partie des revenus locatifs de ce bien, hors une réserve de maintenance d'environ 2,5 % et des frais de gestion, qui sont généralement d'environ 10 % de la valeur.

À titre d'exemple de cette propriété à Montgomery, la valeur totale des jetons immobiliers est de 323 020 dollars, le prix de chaque jeton est de 52,10 dollars, un total de 6 200 jetons a été émis. Cette propriété génère un revenu locatif de 2 600 dollars par mois. Après déduction des frais d'exploitation et de gestion s'élevant à 622 dollars, le bénéfice net mensuel est de 1 978 dollars, soit 23 736 dollars par an. Ainsi, chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un rendement annualisé de 7,35 %.

Pour cette propriété, RealT propose 100 % de jetons, ce qui signifie que RealT n'a pas besoin d'investir aux côtés des clients, ce qui permet de maintenir un modèle opérationnel presque sans risque. L'organisme de gestion perçoit 8 % du loyer et le reste des frais d'entretien, la plateforme d'investissement ne prélève que 2 % pour la tokenisation de la propriété, le choix de l'organisme de gestion et la supervision de la gestion. De cette manière, l'équipe RealT peut économiser un temps de gestion considérable, se concentrant sur la recherche de propriétés qualifiées et sur la tokenisation de celles-ci pour les mettre sur le marché.

Cependant, bien que la propriété fractionnée favorise le partage des risques entre les investisseurs, elle présente également des défis. Un problème survient lorsque les intérêts financiers des investisseurs sont si réduits que les coûts de gestion de l'entreprise deviennent non viables. Un rapport explique le conflit d'intérêts entre les détenteurs de jetons immobiliers et RealT. RealT choisit une agence de gestion pour gérer ses propriétés; si RealT détient une part importante de la propriété, elle peut réduire les coûts d'agence; par conséquent, une gestion inefficace peut avoir un impact négatif sur eux. Cependant, si la part de RealT est trop élevée, cela peut nuire à la liquidité des jetons, et les petits actionnaires peuvent également devenir des opportunistes. Ces propriétaires peuvent s'attendre à ce qu'il y ait des actionnaires importants pour superviser la viabilité financière de l'agence de gestion engagée. D'autre part, si la part de RealT est négligeable, RealT peut manquer de motivation pour bien choisir l'agence de gestion ou participer au processus de supervision, et de nombreux investisseurs ont du mal à assumer efficacement la responsabilité de superviser l'agence de gestion.

J'ai vérifié les 10 derniers jetons vendus sur le marché RealT et utilisé le navigateur blockchain associé pour trouver le nombre de propriétaires de chaque propriété.

Comme indiqué dans le graphique, RealT divise les propriétés en différentes quantités de jetons, chaque jeton étant d'environ 50 dollars. La plupart des propriétés sont situées à Détroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, et deux propriétés ont plus de 1 000 détenteurs. Maintenant, en combinant ces données avec le nombre de jetons de chaque détenteur, on peut comprendre l'étendue des investissements des investisseurs de RealT.

Environ 90 % des investisseurs de RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % investissent plus que ce montant. Cela montre que RealT a réussi, dans une certaine mesure, à créer un marché d'investissement immobilier pour les petits investisseurs et à améliorer la liquidité du marché immobilier.

D'après les données de transaction du portefeuille RealT, RealT a distribué environ 6 millions de dollars en paiements de loyer. Les frais de plateforme fluctuent en fonction des frais d'entretien, des assurances et des taxes, représentant environ 2,5 % à 3 % des loyers, soit un revenu de plateforme d'environ 150 000 à 180 000 dollars au cours des deux dernières années. Cependant, étant donné que RealT n'a pas besoin de participer à l'investissement immobilier, et qu'il n'y a pas de restrictions ou de directives claires en cas d'investissement, les revenus que RealT tire des revenus locatifs n'ont pas encore été divulgués.

D'un point de vue structurel, RealT a établi Real Token Inc. dans l'État du Delaware en tant qu'entité centrale de l'entreprise. Cette entité ne possède aucun actif immobilier ; elle agit uniquement en tant qu'entité opérationnelle du projet RealT. De plus, RealT a créé Real Token LLC dans le Delaware en tant que société mère d'une série de sociétés immobilières. Comme Real Token Inc., Real Token LLC ne possède aucun actif immobilier ; son objectif principal est de simplifier les procédures juridiques, permettant aux utilisateurs de participer à l'investissement dans toutes les propriétés en signant un contrat avec une entreprise. Enfin, RealT a établi une série de sociétés à responsabilité limitée correspondantes pour chaque propriété dans laquelle elle investit. En tant que filiale de Real Token LLC, chaque société à responsabilité limitée possède une propriété spécifique et les jetons correspondants. Cette structure vise à garantir que les problèmes financiers ou juridiques d'une propriété n'affectent pas les autres propriétés sous RealT, ni l'exploitation de la société mère.

Parcl

Le protocole Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les fluctuations de prix du marché immobilier mondial. Parcl est utilisé pour obtenir une exposition perpétuelle aux actifs synthétiques via une architecture AMM. Parcl introduit le flux de prix Parcl Labs, qui crée des indices pour les biens immobiliers dans des zones spécifiques en fonction de l'historique des ventes. La durée de l'historique des ventes peut varier en fonction de la fréquence des transactions immobilières. Une fois l'indice créé, les investisseurs ont la possibilité de spéculer sur la valeur des biens immobiliers, pouvant prendre des positions longues ou courtes sur les prix immobiliers.

Cette méthode permet à Parcl d'éviter des problèmes juridiques, car l'exploitation de la plateforme n'implique pas de biens immobiliers réels. Certains pourraient débattre de savoir s'il s'agit vraiment d'un projet RWA immobilier, car il ne répond pas aux critères susmentionnés. Cependant, c'est un projet RWA relativement populaire, ayant reçu des investissements d'institutions renommées du secteur telles que Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, etc. Il est raisonnable d'inclure une discussion sur les possibilités de diversification des RWA immobiliers.

Le testnet de Parcl a été lancé sur Solana en mai 2022, avec une valeur totale verrouillée de 16 millions de dollars. Après plus d'un an d'exploitation, Parcl semble ne pas avoir suscité beaucoup d'attention, avec un volume quotidien de transactions de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

Les produits de Parcl sont simplifiés et rapidement développés. Les flux de prix de Parcl Labs et le marché des indices sont bien conçus et faciles à utiliser.

Sur le plan opérationnel, l'équipe de Parcl lance activement des programmes d'acquisition d'utilisateurs tels que Parcl Point et Real Estate Royale. Malgré ces avantages et le soutien de nombreuses institutions d'investissement de renom, Parcl reste relativement discret sur le marché, avec une petite base d'utilisateurs et un volume de transactions limité. Peut-être que le marché n'est pas encore prêt pour les produits d'index immobilier.

Reinno

Des grandes entreprises de cryptoactifs comme Ripple et MakerDAO explorent également la possibilité de permettre aux utilisateurs de tokeniser des biens immobiliers comme garantie pour des prêts. Ripple a annoncé en juillet que son équipe de monnaie numérique de banque centrale travaillait dans cette direction. MakerDAO collabore avec RobinLand pour soutenir les prêts hypothécaires immobiliers. RealT offre des options utilisant des biens immobiliers tokenisés comme garantie de prêt, bien que ce service soit limité aux jetons qu'ils émettent. En essence, ce service ressemble davantage à un produit de prêt de jetons, sans augmenter de manière substantielle la liquidité en capital des propriétaires immobiliers.

Reinno est un projet abandonné lancé en 2020 et arrêté en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, il a introduit deux produits liés à la RWA dans l'immobilier qui méritent d'être mentionnés.

Le premier produit est un service de prêt basé sur l'immobilier tokenisé. Lorsque les propriétaires immobiliers ont besoin de financement, ils peuvent soumettre des documents immobiliers à Reinno. Une fois approuvé, Reinno créera une société à but spécial ( dans le Delaware pour la transaction, également appelée SPV, qui est une filiale créée par la société mère pour isoler le risque financier. Son statut juridique en tant qu'entreprise indépendante fait que ses obligations demeurent même en cas de faillite de la société mère.