【REIT】Quelles sont les 3 actions moins affectées par la hausse des Taux d'intérêt domestiques ? | La pensée sur l'investissement J-REIT | Manekuri Média utile pour les informations d'investissement et l'argent de Monex Securities
La tendance à la hausse des prix des J-REIT se poursuit
Les prix des J-REIT continuent d'évoluer dans une tendance à la hausse. L'indice REIT de la Bourse de Tokyo était de 1 714 points le 23 mai, mais a récupéré le niveau des 1 750 points le 6 juin, et a également récupéré le niveau des 1 800 points en base de clôture le 7 juillet. La moyenne mobile sur 25 jours de l'indice REIT de la Bourse de Tokyo a également augmenté jusqu'à 1 780 points, atteignant ainsi le niveau le plus élevé depuis mai 2024.
De plus, l'évolution des prix en juillet est restée indépendante des tendances des taux d'intérêt à long terme aux États-Unis, tout comme depuis avril. Le rendement des obligations à 10 ans des États-Unis a été en baisse depuis la fin juin et était tombé en dessous de 4,2 % le 1er juillet, mais a ensuite augmenté pour atteindre un niveau de 4,4 % après le 8.
D'autre part, pendant cette période, l'indice REIT de la Bourse de Tokyo évolue dans une zone de consolidation entre 1 780 points et 1 800 points, donc il ne s'est pas effondré comme lors de la hausse des taux d'intérêt à long terme aux États-Unis jusqu'en mars.
Quel est l'impact de la hausse des taux d'intérêt à long terme nationaux ?
Ainsi, à l'avenir, un des facteurs qui pourrait entraîner une nouvelle tendance à la baisse des prix des J-REIT serait l'augmentation des taux d'intérêt à long terme nationaux. Le premier impact négatif de l'augmentation des taux d'intérêt à long terme nationaux serait la réduction de l'écart de rendement (yield spread) entre le rendement des J-REIT et celui des obligations d'État. Cependant, à ce sujet, comme mentionné dans la colonne du 22 mai « L'augmentation des taux d'intérêt à long terme nationaux pourrait-elle être un facteur de baisse des prix des J-REIT », il est déjà considéré que l'écart de rendement s'est élargi, donc l'impact est jugé faible.
Le deuxième impact négatif est que l'augmentation des taux d'intérêt peut entraîner une détérioration des bénéfices en raison de l'augmentation des intérêts. Cependant, comme mentionné dans la série ci-dessus, en regardant l'ensemble des titres (※1), 88 % des emprunts sont financés à taux fixe et la durée des emprunts est de 7,14 ans, donc l'impact est limité.
Cependant, il existe des différences dans le taux d'intérêt fixe et la durée de financement selon les titres. Par conséquent, si vous investissez dans des titres individuels et que vous souhaitez accorder de l'importance au risque de détérioration des revenus en raison de la hausse des taux d'intérêt, il est nécessaire de choisir des titres avec un taux d'intérêt fixe élevé et une durée de financement plus longue. Si le financement est à taux fixe, il ne sera pas affecté par la hausse des taux d'intérêt à long terme jusqu'au refinancement de l'emprunt, et une durée de financement plus longue signifie que le montant du refinancement annuel sera réduit.
Quels sont les 3 titres ayant peu d'impact de la hausse des taux d'intérêt nationaux ?
Concrètement, le tableau montre les trois titres ayant peu d'impact dû à la hausse des taux d'intérêt, calculé sur la base du taux d'intérêt fixe et de la durée de financement (※2).
【图表】Situation de l'endettement des 3 principales actions financières (à la fin mai 2025)
Source : Élaboré par Ivy Research Co., Ltd. sur la base des documents publiés pour chaque marque.
※Les chiffres entre parenthèses () représentent les codes de titres. Les trois titres financiers les plus élevés sont basés sur la période de financement et le ratio de taux d'intérêt fixe.
Par exemple, la société d'investissement en immobilier Prologis Japan (3283) a un taux d'intérêt fixe sur ses emprunts de 97 %, ce qui est élevé, et une durée de financement de 8,5 ans. De plus, la société d'investissement en immobilier Advance Residence (3269) (ci-après ADR) a la durée de financement la plus longue parmi toutes les actions, avec un taux d'intérêt fixe également élevé, mais étant un titre résidentiel, elle est exclue des trois premiers titres si l'on prend en compte le ratio d'endettement.
Si l'on prend en compte le ratio d'endettement, la société d'investissement immobilier Frontier (8964) se classerait à la place, mais l'ADR est capable de compenser un ratio d'endettement élevé en raison de facteurs différents, il est donc considéré comme ayant peu d'impact.
Un autre facteur est le taux élevé de plus-value des biens détenus. ADR est un titre qui présente une plus-value de 59 %, ce qui en fait le deuxième parmi tous les titres lors de la dernière période de résultats (※3). En plus d'une réduction du ratio d'endettement basé sur la valeur de marché, il s'agit également d'un titre dont une augmentation des dividendes due à la vente de biens peut être attendue, de sorte que l'impact du ratio d'endettement sur les bénéfices est considéré comme faible.
Cependant, il convient de noter que, pour l'ensemble des actions liées au secteur résidentiel, dans un contexte de hausse des taux d'intérêt domestiques, les actions avec un ratio d'endettement élevé ont tendance à voir leurs prix devenir plus faibles.
※1 à la fin mai 2025. Basé sur la médiane de tous les actifs.
※2 Taux d'intérêt fixe × Durée de financement pour le calcul
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【REIT】Quelles sont les 3 actions moins affectées par la hausse des Taux d'intérêt domestiques ? | La pensée sur l'investissement J-REIT | Manekuri Média utile pour les informations d'investissement et l'argent de Monex Securities
La tendance à la hausse des prix des J-REIT se poursuit
Les prix des J-REIT continuent d'évoluer dans une tendance à la hausse. L'indice REIT de la Bourse de Tokyo était de 1 714 points le 23 mai, mais a récupéré le niveau des 1 750 points le 6 juin, et a également récupéré le niveau des 1 800 points en base de clôture le 7 juillet. La moyenne mobile sur 25 jours de l'indice REIT de la Bourse de Tokyo a également augmenté jusqu'à 1 780 points, atteignant ainsi le niveau le plus élevé depuis mai 2024.
De plus, l'évolution des prix en juillet est restée indépendante des tendances des taux d'intérêt à long terme aux États-Unis, tout comme depuis avril. Le rendement des obligations à 10 ans des États-Unis a été en baisse depuis la fin juin et était tombé en dessous de 4,2 % le 1er juillet, mais a ensuite augmenté pour atteindre un niveau de 4,4 % après le 8.
D'autre part, pendant cette période, l'indice REIT de la Bourse de Tokyo évolue dans une zone de consolidation entre 1 780 points et 1 800 points, donc il ne s'est pas effondré comme lors de la hausse des taux d'intérêt à long terme aux États-Unis jusqu'en mars.
Quel est l'impact de la hausse des taux d'intérêt à long terme nationaux ?
Ainsi, à l'avenir, un des facteurs qui pourrait entraîner une nouvelle tendance à la baisse des prix des J-REIT serait l'augmentation des taux d'intérêt à long terme nationaux. Le premier impact négatif de l'augmentation des taux d'intérêt à long terme nationaux serait la réduction de l'écart de rendement (yield spread) entre le rendement des J-REIT et celui des obligations d'État. Cependant, à ce sujet, comme mentionné dans la colonne du 22 mai « L'augmentation des taux d'intérêt à long terme nationaux pourrait-elle être un facteur de baisse des prix des J-REIT », il est déjà considéré que l'écart de rendement s'est élargi, donc l'impact est jugé faible.
Le deuxième impact négatif est que l'augmentation des taux d'intérêt peut entraîner une détérioration des bénéfices en raison de l'augmentation des intérêts. Cependant, comme mentionné dans la série ci-dessus, en regardant l'ensemble des titres (※1), 88 % des emprunts sont financés à taux fixe et la durée des emprunts est de 7,14 ans, donc l'impact est limité.
Cependant, il existe des différences dans le taux d'intérêt fixe et la durée de financement selon les titres. Par conséquent, si vous investissez dans des titres individuels et que vous souhaitez accorder de l'importance au risque de détérioration des revenus en raison de la hausse des taux d'intérêt, il est nécessaire de choisir des titres avec un taux d'intérêt fixe élevé et une durée de financement plus longue. Si le financement est à taux fixe, il ne sera pas affecté par la hausse des taux d'intérêt à long terme jusqu'au refinancement de l'emprunt, et une durée de financement plus longue signifie que le montant du refinancement annuel sera réduit.
Quels sont les 3 titres ayant peu d'impact de la hausse des taux d'intérêt nationaux ?
Concrètement, le tableau montre les trois titres ayant peu d'impact dû à la hausse des taux d'intérêt, calculé sur la base du taux d'intérêt fixe et de la durée de financement (※2).
【图表】Situation de l'endettement des 3 principales actions financières (à la fin mai 2025)
Source : Élaboré par Ivy Research Co., Ltd. sur la base des documents publiés pour chaque marque.
※Les chiffres entre parenthèses () représentent les codes de titres. Les trois titres financiers les plus élevés sont basés sur la période de financement et le ratio de taux d'intérêt fixe.
Par exemple, la société d'investissement en immobilier Prologis Japan (3283) a un taux d'intérêt fixe sur ses emprunts de 97 %, ce qui est élevé, et une durée de financement de 8,5 ans. De plus, la société d'investissement en immobilier Advance Residence (3269) (ci-après ADR) a la durée de financement la plus longue parmi toutes les actions, avec un taux d'intérêt fixe également élevé, mais étant un titre résidentiel, elle est exclue des trois premiers titres si l'on prend en compte le ratio d'endettement.
Si l'on prend en compte le ratio d'endettement, la société d'investissement immobilier Frontier (8964) se classerait à la place, mais l'ADR est capable de compenser un ratio d'endettement élevé en raison de facteurs différents, il est donc considéré comme ayant peu d'impact.
Un autre facteur est le taux élevé de plus-value des biens détenus. ADR est un titre qui présente une plus-value de 59 %, ce qui en fait le deuxième parmi tous les titres lors de la dernière période de résultats (※3). En plus d'une réduction du ratio d'endettement basé sur la valeur de marché, il s'agit également d'un titre dont une augmentation des dividendes due à la vente de biens peut être attendue, de sorte que l'impact du ratio d'endettement sur les bénéfices est considéré comme faible.
Cependant, il convient de noter que, pour l'ensemble des actions liées au secteur résidentiel, dans un contexte de hausse des taux d'intérêt domestiques, les actions avec un ratio d'endettement élevé ont tendance à voir leurs prix devenir plus faibles.
※1 à la fin mai 2025. Basé sur la médiane de tous les actifs.
※2 Taux d'intérêt fixe × Durée de financement pour le calcul
※3 au deuxième semestre de l'exercice 2024