Exploration de l'immobilier dans le marché de la tokenisation des actifs physiques

Introduction

Le concept de tokenisation des actifs physiques ( RWA ) n'est pas nouveau sur le marché des cryptomonnaies, des tentatives similaires de tokenisation d'actifs et d'émission de jetons de type sécurité ( STO ) ont déjà vu le jour dès 2018. Cependant, en raison d'un cadre réglementaire incomplet à l'époque et d'un avantage de rentabilité potentiel peu évident, ces premières tentatives n'ont pas réussi à développer un domaine de marché mature.

En 2022, avec la hausse continue des taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État américaines a largement dépassé les taux d'intérêt des prêts en stablecoins sur le marché des cryptomonnaies. Par conséquent, la tokenisation des obligations d'État américaines en tant que RWA est devenue plus attrayante pour l'industrie crypto. Les grands projets DeFi et les institutions financières traditionnelles ont commencé à explorer les RWA.

Au cours des deux dernières années, plusieurs projets RWA immobiliers ont émergé sur le marché. Ils visent à diversifier le marché de l'investissement immobilier, à enrichir les produits et à abaisser le seuil d'investissement. Cette étude effectue une analyse de cas de ces projets, explorant les avantages et les inconvénients de la conception des RWA immobiliers ainsi que le marché potentiel. Étant donné que ces projets s'adressent principalement aux actifs immobiliers et aux investisseurs nord-américains, les politiques, réglementations et conditions de marché concernées se rapportent principalement au marché immobilier nord-américain.

Méthodes du marché de la tokenisation immobilière

Le marché immobilier est énorme, avec de nombreuses opportunités d'investissement. Une étude d'une plateforme de données en mars 2023 montre que la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord est de 1,3 billion de dollars, tandis que la valeur du marché immobilier coté mondial est de 2,66 billions de dollars.

L'objectif principal de la tokenisation du marché immobilier est : créer des produits d'investissement immobilier plus diversifiés et flexibles, attirer un plus large éventail d'investisseurs, et améliorer la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Ces produits se manifestent principalement sous trois formes :

1. financement de la fragmentation de la propriété immobilière
2. Produit d'indice du marché immobilier dans une zone spécifique
3. tokenisation immobilière comme garantie

De plus, la tokenisation et l'intégration de la blockchain ont amélioré la transparence des actifs immobiliers et la gouvernance démocratique.

Les fonds d'investissement immobilier ( REIT ) et les RWA immobiliers ont des similitudes, offrant tous deux des opportunités d'investissement fragmentées, réduisant les barrières d'entrée et augmentant la liquidité. Cependant, les REIT traditionnels n'offrent généralement pas aux investisseurs la possibilité de gestion ou de propriété, maintenant un modèle d'exploitation centralisé. Néanmoins, leur rigoureuse évaluation des actifs et leur structure d'investissement fournissent des références pour les projets RWA immobiliers.

Au cours des deux dernières années d'exploitation des projets RWA immobiliers, nous avons acquis une compréhension plus claire de leurs avantages et inconvénients.

Un projet immobilier RWA typique présente les caractéristiques ci-dessus. Après avoir examiné des cas spécifiques, il a été constaté qu'en raison des différences de gestion et de mode de produit, chaque projet rencontre des situations différentes dans son fonctionnement réel.

Étude de cas

Ce chapitre analyse trois projets RWA dans l'immobilier. Chaque projet utilise une méthode différente pour la tokenisation du marché immobilier et est le plus populaire dans son domaine. Il convient de noter que ce sont encore des projets précoces, dont les produits n'ont pas encore été soumis à une validation et à des tests de marché à long terme.

RealT

RealT a été lancé en 2019, c'est l'un des premiers projets RWA immobiliers sur le marché, se concentrant sur l'investissement immobilier résidentiel américain principalement sur Gnosis via la blockchain Ethereum et Gnosis (.

RealT acquiert des biens résidentiels et procède à la tokenisation des entités détenant des contrats de propriété conformément à la réglementation américaine. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers des biens sont confiés à des tiers gestionnaires. Après déduction des frais, les loyers générés par des biens spécifiques sont répartis entre les détenteurs de jetons. Bien que RealT soit responsable du processus de tokenisation, elle est légalement distincte de l'entreprise détentrice des actifs immobiliers. Selon la description sur son site web, en cas de défaut de l'entreprise, les propriétaires de jetons peuvent choisir de nommer une autre entreprise pour gérer l'entreprise détenant les contrats de propriété. Il convient de noter qu'ils n'exigent pas de co-investir dans les propriétés qu'ils mettent sur le marché. Les détenteurs de jetons immobiliers reçoivent chaque mois une part des revenus locatifs des biens, après déduction d'environ 2,5 % de la réserve d'entretien et d'environ 10 % de frais de gestion.

Prenons en exemple une propriété de Montgomery, la valeur totale des jetons immobiliers est de 323,020 dollars, le prix de chaque jeton est de 52,10 dollars, et un total de 6,200 jetons a été émis. La propriété génère un revenu locatif mensuel de 2,600 dollars. Après déduction des frais d'exploitation et de gestion totalisant 622 dollars, le bénéfice net mensuel est de 1,978 dollars, soit un revenu annuel de 23,736 dollars. Par conséquent, chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un taux de rendement annualisé de 7,35 %.

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Pour cette propriété, RealT propose 100% de jetons, ce qui signifie que RealT n'a pas besoin d'investir conjointement avec les clients, maintenant ainsi un modèle opérationnel quasi sans risque. L'organisme de gestion perçoit 8% des loyers et les frais de maintenance restants, tandis que la plateforme d'investissement ne prélève que 2% pour la tokenisation de la propriété, le choix de l'organisme de gestion et la supervision de la gestion. Grâce à cette méthode, l'équipe de RealT peut économiser beaucoup de temps de gestion et se concentrer sur la recherche de propriétés qualifiées et leur jetonisation sur le marché.

Cependant, bien que la fragmentation de la propriété facilite le partage des risques pour les investisseurs, elle pose également des défis. Lorsque les intérêts financiers des investisseurs sont trop faibles, les coûts de gestion de l'entreprise peuvent devenir non viables. Le rapport de Laurens Swinkels explique le conflit d'intérêts entre les détenteurs de jetons immobiliers et RealT. RealT choisit une agence de gestion pour gérer les biens qu'elle possède ; si RealT détient une part importante de la propriété, cela peut réduire les coûts d'agence ; par conséquent, une inefficacité de gestion peut avoir un impact négatif sur eux. Cependant, si la part de RealT est trop importante, cela peut avoir un impact négatif sur la liquidité des jetons, et les petits actionnaires peuvent également devenir des passagers clandestins. Ces propriétaires peuvent s'attendre à ce que les grands actionnaires supervisent si l'agence de gestion engagée est financièrement viable. D'autre part, si la part de RealT est très faible, RealT peut manquer de motivation pour choisir pleinement l'agence de gestion ou participer au processus de supervision, et de nombreux investisseurs ont du mal à superviser efficacement l'agence de gestion.

J'ai consulté les dix derniers jetons vendus sur le marché RealT et utilisé le navigateur de blockchain correspondant pour vérifier le nombre de propriétaires de chaque propriété.

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Comme le montre le graphique, RealT divise les propriétés en un nombre différent de jetons, chaque jeton ayant un prix d'environ 50 dollars. La plupart des propriétés sont situées à Detroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, et deux propriétés ayant plus de 1 000 détenteurs. En combinant cela avec le nombre de jetons détenus par chaque détenteur, on peut comprendre l'étendue des investissements des investisseurs de RealT.

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Environ 90 % des investisseurs de RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % investissent plus que ce montant. Cela montre que RealT a réussi, dans une certaine mesure, à créer un marché d'investissement immobilier pour les petits investisseurs et à améliorer la liquidité du marché du logement.

Selon les données de transaction du portefeuille RealT ) adresse du portefeuille Gnosis : 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT a payé environ 6 millions de dollars de loyer au total. Les frais de la plateforme varient en fonction des coûts de maintenance, des assurances et des taxes, et sont d'environ 2,5 % à 3 % du loyer, ce qui représente un revenu de plateforme d'environ 150 000 à 180 000 dollars au cours des deux dernières années. Cependant, comme RealT ne rend pas obligatoire la participation à l'investissement immobilier, et que si une participation est choisie, il n'y a pas de limite ou de ligne directrice spécifique sur le degré de participation, les bénéfices que RealT tire des revenus locatifs n'ont toujours pas été divulgués.

D'un point de vue structurel, RealT a créé Real Token Inc. dans l'État du Delaware en tant qu'entité centrale de l'entreprise. Cette entité ne possède aucun actif immobilier ; elle sert uniquement d'entité opérationnelle pour le projet RealT. De plus, RealT a établi Real Token LLC dans le Delaware en tant que société mère d'une série d'entreprises immobilières. Comme Real Token Inc., Real Token LLC ne possède aucun actif immobilier ; son principal objectif est de simplifier les procédures juridiques, permettant aux utilisateurs d'investir dans toutes les propriétés en signant un contrat avec une seule entreprise. Enfin, RealT établit une Series LLC correspondante pour chaque propriété dans laquelle elle investit. En tant que filiale de Real Token LLC, chaque Series LLC possède une propriété spécifique et le jeton correspondant. Cette structure est conçue pour garantir qu'aucun problème financier ou juridique d'une propriété n'affecte les autres propriétés ou le fonctionnement de la société mère sous RealT.

) Parcl

Parcl Protocol est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les variations de prix du marché immobilier mondial. Parcl est utilisé pour obtenir une exposition perpétuelle aux actifs synthétiques via une architecture AMM. Parcl introduit le flux de prix de Parcl Labs, qui crée des indices pour l'immobilier dans des régions spécifiques en fonction de l'historique des ventes. La durée de l'historique des ventes peut varier en fonction de la fréquence des transactions immobilières. Une fois l'indice créé, les investisseurs ont la possibilité de spéculer sur la valeur immobilière, pouvant aller long ou court sur le prix de l'immobilier.

Cette méthode permet à Parcl d'éviter des problèmes juridiques, car l'exploitation de la plateforme n'implique pas de biens immobiliers réels. Certains pourraient remettre en question s'il s'agit vraiment d'un projet immobilier RWA, car il ne répond pas aux critères susmentionnés. Cependant, c'est un projet RWA relativement populaire, soutenu par des investissements de grandes entreprises de l'industrie comme certaines plateformes d'échange, des fonds de capital-risque de certaines chaînes publiques et certaines institutions d'investissement. Il est raisonnable de discuter des possibilités de diversification des RWA immobiliers.

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Le testnet de Parcl a été lancé en mai 2022 sur une certaine blockchain, avec un TVL de 16 millions de dollars. Plus d'un an après son lancement, Parcl semble ne pas avoir attiré beaucoup d'attention, avec un volume d'échanges quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

Les produits de Parcl sont simplifiés et développés rapidement. Les prix de Parcl Labs sont bien conçus et faciles à utiliser.

Sur le plan opérationnel, l'équipe de Parcl a activement lancé des programmes d'acquisition d'utilisateurs tels que Parcl Point et Real Estate Royale. Malgré ces avantages et le soutien de nombreux investisseurs institutionnels renommés, Parcl maintient une image de marché relativement discrète, avec une base d'utilisateurs petite et un volume de transactions limité. Peut-être que le marché n'est pas encore prêt pour les produits d'index immobilier.

) Reinno

Des grandes entreprises de cryptomonnaie, telles qu'une certaine société de paiement et un certain DAO, explorent également la possibilité de permettre aux utilisateurs de tokeniser des biens immobiliers en tant que garantie de prêt. Une certaine société de paiement a annoncé en juillet que son équipe de monnaie numérique de banque centrale travaillait dans cette direction. Un certain DAO s'est intégré à RobinLand pour soutenir les prêts hypothécaires immobiliers. RealT propose une option d'utilisation de biens immobiliers tokenisés comme garantie de prêt, mais ce service est limité aux jetons qu'ils émettent. Essentiellement, ce service ressemble davantage à un produit de prêt de jetons et n'améliore pas substantiellement la liquidité du capital des propriétaires immobiliers.

Reinno est un projet abandonné lancé en 2020 et ayant cessé ses activités en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, il a introduit deux produits liés aux actifs réels immobiliers (RWA) qui méritent d'être mentionnés.

Le premier produit est un service de prêt basé sur la tokenisation de biens immobiliers. Lorsqu'un propriétaire a besoin de financement, il peut soumettre les documents de propriété à Reinno. Une fois approuvé, Reinno créera une société à but spécial ### dans le Delaware pour la transaction, également appelée SPV, qui est une filiale créée par la société mère pour isoler le risque financier. Son statut juridique en tant que société indépendante garantit que ses obligations sont protégées même en cas de faillite de la société mère. Par conséquent, les sociétés à but spécial sont parfois appelées des entités à l'abri de la faillite. Aux États-Unis, le SPV est généralement équivalent à une LLC (. Ensuite, Reinno créera des contrats intelligents pour les jetons immobiliers, que le propriétaire peut déposer comme garantie pour un prêt. Le montant du prêt sera basé sur la valeur des jetons.

Le deuxième produit est le financement par prêt hypothécaire. Après avoir acheté un bien immobilier et obtenu un prêt hypothécaire, les utilisateurs peuvent tokeniser la propriété pour obtenir un financement. Les fonds obtenus peuvent être utilisés pour rembourser le prêt hypothécaire bancaire, et le client rembourse ensuite le prêt à un taux d'intérêt fixe.

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L'exploitation de Reinno reste centralisée et hors ligne, les clients doivent se rendre au bureau et soumettre des documents immobiliers. Des approches comme celle de Reinno présentent des risques évidents. Tout d'abord, si l'emprunteur choisit de faire défaut et d'arrêter de rembourser, Reinno, en tant que fournisseur de services de tokenisation plutôt qu'en tant que prêteur, aura du mal à poursuivre l'emprunteur.