Investigación del proyecto RWA de bienes raíces: cómo la Cadena de bloques está cambiando la inversión inmobiliaria

Los activos del mundo real ( RWA ) no son algo nuevo en el mercado de criptomonedas; conceptos similares ya habían aparecido en 2018. Sin embargo, no fue hasta 2022, cuando la rentabilidad de los bonos del Tesoro de EE. UU. superó la tasa de interés de los préstamos en stablecoins, que la tokenización de los bonos del Tesoro de EE. UU. como activos RWA realmente comenzó a recibir atención. En los últimos años, algunos proyectos de RWA en el sector inmobiliario también han comenzado a surgir, intentando expandir el mercado de inversión inmobiliaria a través de la diversificación de productos y la reducción de barreras de entrada. Este artículo realizará un análisis de casos de estos proyectos, explorando las ventajas y desventajas de los RWA inmobiliarios y su mercado potencial.

Métodos para tokenizar el mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario es de gran tamaño y está lleno de oportunidades de inversión. Según estadísticas, en marzo de 2023, el valor del mercado inmobiliario público en América del Norte alcanzó los 1.3 billones de dólares, mientras que el mercado inmobiliario público global alcanzó los 2.66 billones de dólares.

El mercado inmobiliario tokenizado se realiza principalmente de las siguientes maneras:

1. Financiamiento de propiedad fraccionada
2. Producto del índice del mercado inmobiliario de áreas específicas
3. Préstamo con garantía de tokens inmobiliarios

Además, la tokenización también puede mejorar la transparencia de los activos inmobiliarios y la democracia en la gobernanza.

Los RWA de bienes raíces y los fideicomisos de inversión en bienes raíces ( REIT ) tienen similitudes en la reducción de los umbrales de inversión y el aumento de la liquidez. Sin embargo, los REIT generalmente no ofrecen a los inversores oportunidades de gestión o propiedad, manteniendo un modelo de operación centralizado. A pesar de esto, el marco regulatorio y el modelo de operación de los REIT aún pueden servir como referencia para los proyectos de RWA de bienes raíces.

A través de la observación de la operación de los proyectos RWA de bienes raíces en los últimos dos años, podemos resumir sus ventajas y desventajas:

Ventajas:

• Reducir el umbral de inversión
• Aumentar la liquidez de bienes raíces
• Simplificar el proceso de inversión
• Ofrecer productos de inversión inmobiliaria más diversificados

Desventajas:

• Marco legal incompleto
• Falta de regulación madura
• Mecanismo de protección de los derechos de los inversores insuficiente
• La gestión y el mantenimiento de propiedades presentan desafíos

Análisis de casos

RealT

RealT se lanzó en 2019, siendo uno de los primeros proyectos de RWA en bienes raíces, enfocado en tokenizar bienes raíces residenciales en EE. UU. para la inversión minorista a través de la Cadena de bloques de Ethereum y Gnosis.

RealT compra propiedades residenciales y las tokeniza, delegando la gestión y la recolección de alquileres a un tercero. Después de deducir los costos, los ingresos por alquiler se distribuyen entre los poseedores de tokens. RealT se encarga del proceso de tokenización, pero es legalmente independiente de la empresa que posee la propiedad.

Tomando como ejemplo una propiedad en cierto lugar, el valor total de la propiedad es de 323,000 dólares, cada token cuesta 52.1 dólares, y se emiten un total de 6200 tokens. Los ingresos mensuales por alquiler son de 2600 dólares, y después de deducir los costos de operación y gestión, la ganancia neta es de 1978 dólares. Cada token recibe una distribución de 3.83 dólares, con un rendimiento anual del 7.35%.

RealT generalmente ofrece el 100% de los tokens al mercado, sin necesidad de invertir conjuntamente con los clientes. La entidad gestora cobra un 8% de los alquileres, mientras que RealT solo cobra un 2% por la tokenización y supervisión. Este modelo permite a RealT centrarse en encontrar propiedades calificadas y tokenizarlas.

Sin embargo, la propiedad descentralizada también trae desafíos. Cuando la proporción de acciones de los inversores es demasiado baja, puede resultar en costos de gestión excesivos. También puede haber conflictos de intereses entre RealT y los poseedores de tokens de propiedad. Si la proporción de acciones de RealT es demasiado alta, puede afectar la liquidez del token; si es extremadamente baja, puede faltar la motivación de los organismos de supervisión.

A través del análisis de los 10 tokens de propiedad más recientes vendidos por RealT, se descubrió que la mayoría de las propiedades están ubicadas en Detroit, con aproximadamente 500 titulares de tokens, algunos de ellos superando los 1000. Alrededor del 90% de los inversores invierten menos de 500 dólares, el 9% invierte entre 500 y 2000 dólares, y el 1% invierte más de 2000 dólares. Esto indica que RealT ha creado en cierta medida un mercado de inversión inmobiliaria para los minoristas, aumentando la liquidez del mercado de vivienda.

Según los datos de transacciones de RealT en la red de Gnosis, la plataforma ha distribuido aproximadamente 6 millones de dólares en alquileres. Las tarifas de la plataforma son alrededor del 2.5%-3% del alquiler, lo que equivale a ingresos de 150K-180K dólares en los últimos dos años. Sin embargo, dado que RealT no ha sido requerido para participar en la inversión inmobiliaria, se desconoce la ganancia real que obtiene de los alquileres.

Desde la estructura de la empresa, RealT estableció Real Token Inc. en Delaware como entidad operativa central, y Real Token LLC como la empresa matriz de una serie de compañías inmobiliarias. Cada propiedad en la que se invierte tiene su propia serie de LLC establecidas, que son subsidiarias de Real Token LLC y poseen propiedades y tokens específicos. Esta estructura está diseñada para aislar el riesgo de propiedades individuales, evitando que afecte a otras propiedades o a la operación de la empresa matriz.

Parcl

Parcl es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con las fluctuaciones de precios del mercado inmobiliario global. Parcl ofrece el comercio de activos sintéticos relacionados con bienes raíces a través de una estructura AMM.

Parcl lanzó Parcl Labs Price Feed, creando un índice inmobiliario de áreas específicas basado en el historial de ventas. Los inversores pueden especular sobre las tendencias de los precios de las viviendas. Este enfoque evita los problemas legales de las transacciones inmobiliarias reales, pero también ha generado dudas sobre si realmente pertenece a un proyecto de RWA inmobiliario.

La red de prueba de Parcl se lanzó en mayo de 2022 en Solana, y actualmente el TVL es de aproximadamente 16 millones de dólares. Sin embargo, después de más de un año de operación, Parcl parece no haber atraído mucha atención, con un volumen de transacciones diario de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.

A pesar de que los productos Parcl son fáciles de usar y se actualizan rápidamente, el diseño del mercado de índices es maduro, y el equipo también está lanzando activamente planes de adquisición de usuarios, la atención y la cuota de mercado siguen siendo bajas. Esto podría indicar que el mercado de criptomonedas aún no está preparado para recibir productos de índice inmobiliario.

Reinno

Las grandes empresas de criptomonedas como Ripple y MakerDAO también están explorando la dirección de RWA en bienes raíces. Ripple anunció que su equipo de moneda digital del banco central está tratando de apoyar a los usuarios en la tokenización de propiedades y en la obtención de hipotecas. MakerDAO, por su parte, está colaborando con Robinland para apoyar el préstamo garantizado por bienes raíces.

Reinno es un proyecto lanzado en 2020 y que dejó de operar en 2022. Aunque no dejó demasiadas huellas en el mercado, introdujo dos productos relacionados con bienes raíces RWA que vale la pena mencionar:

1. Servicio de préstamos basado en propiedades tokenizadas: los propietarios de propiedades pueden presentar los documentos de propiedad a Reinno, tras la aprobación, Reinno creará una compañía de propósito especial (SPV) y creará un contrato inteligente para los tokens de la propiedad. Los propietarios pueden usar los tokens como garantía para obtener préstamos.

2. Financiamiento de hipotecas: Después de que el usuario compra una propiedad con un préstamo hipotecario del banco, puede tokenizar la propiedad para obtener financiamiento. Los fondos obtenidos se utilizan para pagar el préstamo hipotecario del banco, y el usuario luego reembolsa el préstamo a la protocol a una tasa de interés fija.

La operación de Reinno todavía utiliza un modelo centralizado fuera de línea, donde los clientes generalmente necesitan presentar personalmente los documentos de propiedad. Este método presenta riesgos evidentes:

• Si el prestatario incumple, Reinno, como proveedor de servicios tokenizados y no como prestamista, tiene dificultades para demandar al prestatario.
• Falta de un contrato directo entre ambas partes de préstamo, especialmente en el contexto de financiamiento de tokens de propiedad fragmentada, y falta de un marco legal que proteja a los prestamistas.
• Cuando el propietario de la propiedad vende la casa o deja de pagar la hipoteca bancaria después de obtener un préstamo, Reinno tiene dificultades para detenerlo de manera efectiva, lo que puede llevar a que el prestamista enfrente el riesgo de "doble gasto" del valor de la propiedad.

Estos riesgos evidentes pueden ser una de las razones por las que el proyecto deja de operar. En el futuro, el RWA inmobiliario necesitará un marco legal más maduro para abordar estos problemas.

Conclusión

Los RWA inmobiliarios siguen siendo un concepto relativamente emergente, y aún no se ha establecido un tamaño de mercado claro ni se han generado proyectos líderes. Los proyectos actualmente en operación son relativamente pequeños en escala y base de usuarios. Este campo necesita una operación de cumplimiento estricta y un marco legal maduro. Algunos proyectos adoptan estructuras corporativas de aislamiento de riesgos, o eligen productos financieros relacionados con bienes raíces como objetivos de inversión para reducir el riesgo operativo. Sin embargo, para aprovechar al máximo el potencial de los RWA inmobiliarios, el progreso legislativo y el cumplimiento operativo son indispensables.

En términos legislativos, los RWA inmobiliarios aún no han establecido un marco claro y coherente. Las diferentes agencias regulatorias en Estados Unidos tienen discrepancias en la clasificación de los tokens, lo que lleva a reglas poco claras y un proceso confuso, lo que podría amenazar a los inversores potenciales y poner en peligro la viabilidad a largo plazo de la tokenización inmobiliaria.

A pesar de ello, muchas empresas financieras y compañías de criptomonedas reconocidas siguen intentando activamente los RWA inmobiliarios. Un pequeño número de proyectos ha demostrado preliminarmente la viabilidad del producto en 1-2 años de operación. Dado el enorme tamaño de los bienes raíces en el campo de la inversión financiera, con el establecimiento y perfeccionamiento del marco legal relacionado, se espera que los RWA inmobiliarios experimenten un rápido desarrollo.