El desarrollo de activos reales en el mercado de Activos Cripto

El concepto de activos reales ( RWA ) no es algo nuevo en el mercado de Activos Cripto, ya que al menos se puede remontar a la tokenización de activos y la emisión de tokens de seguridad ( STO ) de 2018. Sin embargo, debido a la falta de un marco regulatorio maduro en ese momento y la ausencia de ventajas significativas en los retornos potenciales, estos primeros intentos no lograron convertirse en un sector de mercado maduro.

En 2022, con el aumento continuo de las tasas de interés en EE. UU., el rendimiento de los bonos del Tesoro estadounidense superó significativamente las tasas de interés de préstamos de monedas estables en el mercado de Activos Cripto. Por lo tanto, la tokenización de bonos del Tesoro de EE. UU. como RWA se ha vuelto cada vez más atractiva para la industria de Activos Cripto. Como resultado, proyectos DeFi consolidados como MakerDAO, Compound y Aave, así como instituciones financieras tradicionales como Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens e incluso algunos gobiernos, han comenzado a explorar los RWA.

En los últimos dos años, han surgido varios proyectos de RWA inmobiliario en el mercado. Estos tienen como objetivo expandir el mercado de inversión inmobiliaria de diversas maneras, enriquecer los productos de inversión inmobiliaria y reducir las barreras de entrada para los inversores inmobiliarios. Este estudio realiza un análisis de casos de tales proyectos, con el objetivo de analizar las ventajas y desventajas del diseño de RWA inmobiliario y su mercado potencial. Dado que estos proyectos están dirigidos principalmente a activos e inversores inmobiliarios en América del Norte, la discusión sobre políticas, regulaciones y condiciones de mercado se centrará principalmente en el mercado inmobiliario de América del Norte.

Métodos del mercado de tokenización inmobiliaria

El mercado inmobiliario es un vasto campo lleno de oportunidades de inversión. Un estudio de Statista en marzo de 2023 indica que el mercado inmobiliario listado en América del Norte tiene un valor de hasta 1.3 billones de dólares, y el tamaño del mercado inmobiliario listado a nivel mundial es de 2.66 billones de dólares.

El objetivo central de la tokenización del mercado inmobiliario es lograr uno o varios de los siguientes objetivos: crear productos de inversión inmobiliaria más diversos y flexibles, atraer a un grupo de inversores más amplio, y aumentar la liquidez y el valor de los activos inmobiliarios. Estos productos se manifiestan principalmente en tres formas:

1. financiación para la división de propiedad inmobiliaria.

2. productos del índice del mercado inmobiliario de áreas específicas.

3. tokenización inmobiliaria como garantía.

Además, la tokenización y la integración de blockchain también han mejorado la transparencia y la gobernanza democrática de los activos inmobiliarios.

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces ( REIT ) son empresas que poseen, operan o financian bienes raíces para generar ingresos. Los REIT ofrecen a los inversionistas comunes oportunidades de inversión similares a las de los fondos mutuos, permitiéndoles obtener ingresos basados en dividendos y rendimientos totales, y ayudan al crecimiento del mercado inmobiliario regional. Los REIT y los Activos Cripto RWA tienen similitudes en la provisión de oportunidades de inversión en propiedades, reduciendo efectivamente la barrera de entrada para los inversionistas y aumentando la liquidez de los activos inmobiliarios. Sin embargo, los REIT tradicionales generalmente no ofrecen oportunidades de gestión o propiedad a los inversionistas, manteniendo un modelo de operación centralizado. A pesar de esto, su estricta revisión de activos y la estructura de inversión dentro de un marco regulatorio estricto proporcionan un sólido modelo para los proyectos de RWA inmobiliarios.

En la operación de proyectos RWA en bienes raíces durante los últimos dos años, hemos tenido una comprensión más clara de sus ventajas y desventajas.

Los proyectos de RWA en bienes raíces suelen tener las características mencionadas anteriormente. Tras investigar casos específicos, descubrí que debido a las diferencias en la gestión y los métodos de producto, cada proyecto enfrenta situaciones diferentes en su operación real.

Estudio de Caso

En este capítulo, he elegido tres proyectos de RWA inmobiliarios para analizar. Cada proyecto utiliza un enfoque diferente para tokenizar el mercado inmobiliario y es el más representativo en su campo. Cabe destacar que estos siguen siendo proyectos tempranos, cuyos productos aún no han sido validados y probados de manera extensa y a largo plazo en el mercado.

RealT

RealT se lanzó en 2019, es uno de los proyectos RWA de bienes raíces más antiguos del mercado, enfocado en ofrecer inversiones en bienes raíces residenciales en EE. UU. principalmente a través de la blockchain de Ethereum y Gnosis ( en Gnosis ).

RealT adquiere propiedades residenciales y tokeniza entidades que poseen contratos de propiedad de acuerdo con las regulaciones de EE. UU. La gestión, mantenimiento y recaudación de alquileres de estas propiedades se delega a una tercera entidad de gestión. Después de deducir los gastos, los alquileres generados por propiedades específicas se distribuyen a sus tenedores de tokens. Aunque RealT es responsable del proceso de tokenización, legalmente están separados de las empresas que poseen activos inmobiliarios. Según lo indicado en su sitio web, si una empresa incumple, los propietarios de tokens mantienen la opción de nombrar a otra empresa para gestionar la empresa que posee el contrato de propiedad. Es importante destacar que no exigen de manera obligatoria co-invertir en las propiedades que lanzan al mercado. Los tenedores de tokens de propiedad pueden recibir una parte de los ingresos por alquiler de esa propiedad mensualmente, excluyendo aproximadamente el 2.5% de la reserva de mantenimiento y las tarifas de gestión, que suelen ser alrededor del 10% del valor.

Tomando como ejemplo esta propiedad en Montgomery, el valor total de los tokens inmobiliarios es de 323,020 dólares, el precio de cada token es de 52.10 dólares, y se emitieron un total de 6,200 tokens. Esta propiedad genera un ingreso mensual de alquiler de 2,600 dólares. Después de deducir los costos operativos y de gestión que suman 622 dólares, la ganancia neta mensual es de 1,978 dólares, lo que da un total anual de 23,736 dólares. Por lo tanto, cada token recibe una distribución de 3.83 dólares, lo que representa un rendimiento anualizado del 7.35%.

Para esta propiedad, RealT ofrece el 100% de los tokens, lo que significa que RealT no necesita invertir junto con los clientes, lo que permite mantener un modelo de operación casi sin riesgo. La entidad de gestión cobra el 8% de la renta y el resto de los costos de mantenimiento, mientras que la plataforma de inversión solo cobra el 2% para la tokenización de la propiedad, la selección de la entidad de gestión y la supervisión de la gestión. De esta manera, el equipo de RealT puede ahorrar una gran cantidad de tiempo en la gestión, centrándose en encontrar propiedades calificadas y llevarlas al mercado a través de la tokenización.

Sin embargo, aunque la propiedad fraccionada facilita la distribución del riesgo entre los inversores, también presenta desafíos. Surge un problema cuando los intereses financieros de los inversores son tan pequeños que los costos de gestión de la empresa se vuelven inviables. Un informe explica el conflicto de intereses entre los tenedores de tokens de bienes raíces y RealT. RealT elige una entidad de gestión para administrar las propiedades que posee; si RealT tiene una gran propiedad en la propiedad, puede reducir los costos de agencia; por lo tanto, una gestión ineficiente puede tener un impacto negativo en ellos. Sin embargo, si la participación de RealT es demasiado grande, puede afectar negativamente la liquidez de los tokens, y los accionistas minoritarios pueden convertirse en aprovechadores. Estos propietarios pueden esperar que haya accionistas mayoritarios que supervisen si la entidad de gestión contratada es financieramente viable. Por otro lado, si la participación de RealT es insignificante, RealT puede carecer de incentivos suficientes para elegir una entidad de gestión o participar en el proceso de supervisión, y muchos inversores pueden tener dificultades para asumir efectivamente la responsabilidad de supervisar a la entidad de gestión.

Revisé los 10 tokens más recientes que se han vendido en el mercado de RealT y utilicé el explorador de blockchain correspondiente para buscar la cantidad de propietarios de cada propiedad.

Como se muestra en el gráfico, RealT divide las propiedades en diferentes cantidades de monedas, haciendo que el precio de cada moneda sea de aproximadamente 50 dólares. La mayoría de las propiedades están ubicadas en Detroit, con alrededor de 500 titulares de monedas, y hay dos propiedades con más de 1,000 titulares. Ahora, al combinar estos datos con la cantidad de monedas de cada titular, se puede entender el alcance de la inversión de los inversores de RealT.

Aproximadamente el 90% de los inversores de RealT invierten menos de 500 dólares, alrededor del 9% invierte entre 500 y 2,000 dólares, y el 1% invierte más de esa cantidad. Esto indica que RealT ha logrado, en cierta medida, crear un mercado de inversión inmobiliaria para pequeños inversores y aumentar la liquidez del mercado inmobiliario.

Según los datos de transacciones de la billetera RealT, RealT ha emitido aproximadamente 6 millones de dólares en pagos de alquiler. Las tarifas de la plataforma fluctúan según los costos de mantenimiento, seguros e impuestos, y representan aproximadamente entre el 2.5% y el 3% del alquiler, lo que equivale a unos 150,000 a 180,000 dólares en ingresos de la plataforma en los últimos dos años. Sin embargo, dado que RealT no necesita participar en la inversión en bienes raíces, y si decide invertir, no hay restricciones o guías claras, los ingresos que RealT obtiene de los ingresos por alquiler aún no se han revelado.

Desde la perspectiva de la estructura empresarial, RealT estableció Real Token Inc. en Delaware como la entidad central de la empresa. Esta entidad no posee ningún activo inmobiliario; solo actúa como la entidad operativa del proyecto RealT. Además, RealT estableció Real Token LLC en Delaware como la empresa matriz de una serie de compañías inmobiliarias. Al igual que Real Token Inc., Real Token LLC no posee ningún activo inmobiliario; su objetivo principal es simplificar los procedimientos legales, permitiendo a los usuarios participar en la inversión de todas las propiedades a través de un contrato con una empresa. Finalmente, RealT estableció una serie de sociedades de responsabilidad limitada correspondientes para cada propiedad en la que se invierte. Como subsidiarias de Real Token LLC, cada sociedad de responsabilidad limitada posee una propiedad específica y los tokens correspondientes. Esta estructura está diseñada para asegurar que los problemas financieros o legales de una propiedad no afecten a otras propiedades bajo RealT, ni a las operaciones de la empresa matriz.

Parcl

El protocolo Parcl es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con las fluctuaciones de precios del mercado inmobiliario global. Parcl se utiliza para obtener una exposición perpetua a activos sintéticos utilizando una arquitectura AMM. Parcl introduce la alimentación de precios de Parcl Labs, que crea índices para bienes raíces en áreas específicas según el historial de ventas. La duración del período del historial de ventas puede variar según la frecuencia de transacciones de la propiedad. Una vez creado el índice, los inversores tienen la oportunidad de especular sobre el valor de los bienes raíces, pudiendo ir en largo o en corto con respecto a los precios de los bienes raíces.

Este método permite a Parcl evitar problemas legales, ya que la operación de la plataforma no implica bienes raíces reales. Algunos podrían argumentar si realmente es un proyecto de RWA inmobiliario, ya que no cumple con los estándares mencionados. Sin embargo, es un proyecto de RWA relativamente popular, respaldado por inversiones de instituciones reconocidas en la industria como Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, entre otras. Incluir la discusión sobre las posibilidades de diversificación de los RWA inmobiliarios es razonable.

La red de pruebas de Parcl se lanzó en Solana en mayo de 2022, y actualmente el valor total bloqueado es de 16 millones de dólares. Después de más de un año de operación, Parcl parece no haber llamado mucho la atención, con un volumen diario de transacciones de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.

Los productos de Parcl se simplifican y desarrollan rápidamente. El suministro de precios de Parcl Labs y el mercado de índices están bien diseñados y son fáciles de usar.

En términos de operaciones, el equipo de Parcl está lanzando activamente planes de adquisición de usuarios como Parcl Point y Real Estate Royale. A pesar de estas ventajas y del apoyo de numerosas instituciones de inversión reconocidas, Parcl sigue manteniendo un perfil relativamente bajo en el mercado, con una base de usuarios pequeña y un volumen de transacciones limitado. Quizás el mercado aún no está listo para productos de índices de bienes raíces.

Reinno

Empresas grandes de Activos Cripto como Ripple y MakerDAO también están explorando la posibilidad de permitir a los usuarios tokenizar bienes raíces como colateral para préstamos. Ripple anunció en julio que su equipo de monedas digitales de bancos centrales está trabajando en esta dirección. MakerDAO se ha asociado con RobinLand para apoyar los préstamos hipotecarios de bienes raíces. RealT ofrece la opción de utilizar bienes raíces tokenizados como colateral de préstamos, aunque este servicio está limitado a los tokens que emiten. En esencia, este servicio es más como un producto de préstamo de tokens y no aumenta sustancialmente la liquidez de capital de los propietarios de bienes raíces.

Reinno es un proyecto abandonado que se lanzó en 2020 y dejó de operar en 2022. Aunque no dejó muchas huellas en el mercado, introdujo dos productos relacionados con bienes raíces RWA que merecen ser mencionados.

El primer producto es un servicio de préstamo basado en bienes raíces tokenizados. Cuando los propietarios de propiedades necesitan financiamiento, pueden enviar los documentos de la propiedad a Reinno. Una vez aprobado, Reinno creará una sociedad de propósito especial ( en Delaware, también conocida como SPV, que es una subsidiaria creada por la empresa matriz para aislar el riesgo financiero. Su estatus legal como empresa independiente asegura que sus obligaciones, incluso en caso de quiebra de la empresa matriz, también.