Exploración de bienes raíces en el mercado de tokenización de activos físicos

Introducción

El concepto de tokenización de activos físicos ( RWA ) no es nuevo en el mercado de criptomonedas; ya en 2018 aparecieron activos similares de tokenización y emisión de tokens de tipo valores ( STO ). Sin embargo, debido a que el marco regulatorio no estaba completo en ese momento y las ventajas de retorno potencial no eran evidentes, estos primeros intentos no lograron desarrollar un mercado maduro.

En 2022, con el continuo aumento de las tasas de interés en EE. UU., el rendimiento de los bonos del gobierno de EE. UU. superó significativamente las tasas de interés de los préstamos en stablecoins del mercado de criptomonedas. Por lo tanto, tokenizar los bonos del gobierno de EE. UU. como RWA se volvió más atractivo para la industria de criptomonedas. Los grandes proyectos DeFi y las instituciones financieras tradicionales comenzaron a explorar RWA.

En los últimos dos años, han surgido múltiples proyectos de RWA inmobiliarios en el mercado. Su objetivo es expandir el mercado de inversiones en bienes raíces en múltiples direcciones, enriquecer los productos y reducir las barreras de inversión. Este estudio realiza un análisis de casos de estos proyectos, explorando las ventajas y desventajas del diseño de RWA inmobiliarios y el mercado potencial. Dado que estos proyectos están dirigidos principalmente a activos e inversores inmobiliarios de América del Norte, las políticas, regulaciones y condiciones del mercado relacionadas se refieren principalmente al mercado inmobiliario de América del Norte.

Métodos del mercado de tokenización de bienes raíces

El mercado inmobiliario tiene un tamaño enorme y oportunidades de inversión abundantes. Una investigación de una plataforma de datos en marzo de 2023 mostró que el valor del mercado inmobiliario público en América del Norte es de 1.3 billones de dólares, y el valor del mercado inmobiliario público global es de 2.66 billones de dólares.

El objetivo principal de la tokenización del mercado inmobiliario es: crear productos de inversión inmobiliaria más diversos y flexibles, atraer a una base de inversores más amplia, y aumentar la liquidez y el valor de los activos inmobiliarios. Estos productos se manifiestan principalmente en tres formas:

1. financiación de la fragmentación de la propiedad inmobiliaria
2. Producto del índice del mercado inmobiliario en áreas específicas
3. tokenización de bienes raíces como garantía

Además, la tokenización y la integración de blockchain han mejorado la transparencia y la gobernanza democrática de los activos inmobiliarios.

Los fondos de inversión en bienes raíces ( REIT ) tienen similitudes con los activos reales en bienes raíces (RWA), ambos ofrecen oportunidades de inversión fragmentadas, reducen las barreras de entrada y aumentan la liquidez. Sin embargo, los REIT tradicionales generalmente no ofrecen a los inversores oportunidades de gestión o propiedad, manteniendo un modelo de operación centralizado. A pesar de esto, su estricta revisión de activos y estructura de inversión proporciona una referencia para los proyectos de RWA en bienes raíces.

Durante los últimos dos años de operación de proyectos RWA en el sector inmobiliario, hemos tenido una comprensión más clara de sus ventajas y desventajas.

Los proyectos típicos de RWA en bienes raíces tienen las características mencionadas anteriormente. Al profundizar en casos específicos, se observa que, debido a las diferencias en la gestión y el enfoque del producto, cada proyecto enfrenta situaciones diferentes en su operación real.

Estudio de caso

Este capítulo selecciona tres proyectos de RWA en bienes raíces para su análisis. Cada proyecto utiliza diferentes métodos para la tokenización del mercado inmobiliario y es el más popular en su respectivo campo. Es importante tener en cuenta que estos siguen siendo proyectos tempranos, cuyos productos aún no han sido validados y probados en el mercado de manera extensa y a largo plazo.

RealT

RealT se lanzó en 2019 y es uno de los primeros proyectos de RWA en el mercado, enfocado en ofrecer inversiones en bienes raíces residenciales en EE. UU. principalmente a través de la cadena de bloques de Ethereum y Gnosis ( en Gnosis ).

RealT adquiere propiedades residenciales y tokeniza las entidades que poseen los contratos de propiedad de acuerdo con la legislación estadounidense. La gestión, mantenimiento y recaudación de alquileres de la propiedad se delegan a una entidad de gestión externa. Después de deducir costos, los alquileres generados por la propiedad específica se distribuyen a sus titulares de tokens. Aunque RealT es responsable del proceso de tokenización, legalmente está separado de la empresa que posee los activos inmobiliarios. Según la descripción de su sitio web, si la empresa incumple, los propietarios de tokens pueden optar por designar a otra empresa para gestionar la empresa que posee el contrato de propiedad. Es importante destacar que no se les exige co-invertir en las propiedades que lanzan al mercado. Los titulares de tokens de propiedades reciben mensualmente su parte de los ingresos de alquiler de la propiedad, excluyendo aproximadamente un 2.5% de reserva para mantenimiento y generalmente alrededor de un 10% del valor en tarifas de gestión.

Tomando como ejemplo una propiedad en Montgomery, el valor total de los tokens de bienes raíces es de 323,020 dólares, el precio de cada token es de 52.10 dólares, y se emiten un total de 6,200 tokens. La propiedad genera un ingreso mensual por alquiler de 2,600 dólares. Después de deducir un total de 622 dólares en costos de operación y administración, la ganancia neta mensual es de 1,978 dólares, con un ingreso anual de 23,736 dólares. Por lo tanto, cada token recibe una distribución de 3.83 dólares, con un rendimiento anualizado del 7.35%.

Para esta propiedad, RealT ofrece el 100% del Token, lo que significa que RealT no necesita invertir junto con los clientes, manteniendo un modelo operativo casi sin riesgo. La entidad de gestión cobra un 8% de alquiler y los gastos de mantenimiento restantes, y la plataforma de inversión solo cobra un 2% para la tokenización de la propiedad, seleccionar la entidad de gestión y supervisar la administración. A través de este método, el equipo de RealT puede ahorrar una gran cantidad de tiempo de gestión y centrarse en encontrar propiedades calificadas y llevar su tokenización al mercado.

Sin embargo, aunque la fragmentación de la propiedad facilita que los inversores compartan riesgos, también presenta desafíos. Cuando los intereses financieros de los inversores son demasiado pequeños, los costos de gestión de la empresa pueden volverse inviables. El informe de Laurens Swinkels explica el conflicto de intereses entre los titulares de tokens de bienes raíces y RealT. RealT elige una entidad de gestión para administrar las propiedades que posee; si RealT posee una gran cantidad de propiedad, puede reducir los costos de agencia; por lo tanto, la ineficiencia en la gestión puede tener un impacto negativo en ellos. Sin embargo, si la participación de RealT es demasiado grande, puede tener un impacto negativo en la liquidez del token, y los pequeños accionistas también pueden convertirse en free riders. Estos propietarios pueden esperar que los grandes accionistas supervisen si la entidad de gestión contratada es financieramente viable. Por otro lado, si la participación de RealT es muy pequeña, RealT puede carecer de incentivos suficientes para seleccionar adecuadamente a la entidad de gestión o participar en el proceso de supervisión, y muchos inversores encuentran difícil supervisar efectivamente a la entidad de gestión.

He revisado los diez últimos Token agotados en el mercado de RealT y he utilizado el explorador de bloques correspondiente para buscar la cantidad de propietarios de cada propiedad.

Como se muestra en el gráfico, RealT divide las propiedades en diferentes cantidades de Token, haciendo que el precio de cada Token sea de aproximadamente 50 dólares. La mayoría de las propiedades se encuentran en Detroit, con alrededor de 500 titulares de Token, y dos propiedades tienen más de 1,000 titulares. Al combinar esto con la cantidad de Token que posee cada titular, se puede entender el alcance de la inversión de los inversores de RealT.

Aproximadamente el 90% de los inversores de RealT invierten menos de 500 dólares, alrededor del 9% invierte entre 500 y 2,000 dólares, y el 1% invierte más de esta cantidad. Esto indica que RealT ha logrado, en cierta medida, crear un mercado de inversión inmobiliaria para pequeños inversores y aumentar la liquidez del mercado de vivienda.

Según los datos de transacciones de la billetera RealT ( dirección de la billetera Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT ha pagado aproximadamente 6 millones de dólares en total de alquileres. Las tarifas de la plataforma fluctúan según los costos de mantenimiento, seguros y impuestos, alrededor del 2.5%-3% del alquiler, lo que equivale a ingresos de la plataforma de aproximadamente 150,000 a 180,000 dólares en los últimos dos años. Sin embargo, dado que RealT no obliga a participar en inversiones inmobiliarias, y si elige invertir, no hay restricciones o pautas específicas sobre el grado de participación, los ingresos que RealT obtiene de los ingresos por alquiler aún no se han divulgado.

Desde la perspectiva de la estructura corporativa, RealT estableció Real Token Inc. en Delaware como la entidad central de la empresa. Esta entidad no posee ningún activo inmobiliario; solo actúa como la entidad operativa del proyecto RealT. Además, RealT estableció Real Token LLC en Delaware como la empresa matriz de una serie de compañías de bienes raíces. Al igual que Real Token Inc., Real Token LLC no posee ningún activo inmobiliario; su principal objetivo es simplificar los procedimientos legales, permitiendo a los usuarios invertir en todas las propiedades mediante la firma de un contrato con una empresa. Finalmente, RealT establece una Series LLC correspondiente para cada propiedad en la que se invierte. Como subsidiaria de Real Token LLC, cada Series LLC posee una propiedad específica y los tokens correspondientes. Esta estructura está diseñada para garantizar que los problemas financieros o legales de una propiedad no afecten a otras propiedades bajo RealT o a la operación de la empresa matriz.

Parcl

Parcl Protocol es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con las fluctuaciones de precios del mercado inmobiliario global. Parcl se utiliza para obtener exposición perpetua a activos sintéticos utilizando una estructura AMM. Parcl introduce el suministro de precios de Parcl Labs, que crea índices para bienes raíces en áreas específicas basados en el historial de ventas. El período del historial de ventas puede variar según la frecuencia de las transacciones inmobiliarias. Una vez creado el índice, los inversores tienen la oportunidad de especular sobre el valor de los bienes raíces, pudiendo ir en largo o en corto sobre los precios de los bienes raíces.

Este método permite a Parcl evitar problemas legales, ya que la operación de la plataforma no involucra bienes raíces reales. Algunos podrían cuestionar si realmente se trata de un proyecto RWA de bienes raíces, ya que no cumple con los estándares mencionados. Sin embargo, es un proyecto RWA relativamente popular, respaldado por inversiones de grandes nombres de la industria como una plataforma de intercambio, una firma de capital de riesgo de una cadena pública y una institución de inversión, entre otros. Es razonable discutir las posibilidades de diversificación de los RWA en bienes raíces.

La red de prueba de Parcl se lanzó en mayo de 2022 en una cierta cadena pública, y actualmente su TVL es de 16 millones de dólares. Después de más de un año de operación, Parcl parece no haber atraído demasiada atención, con un volumen diario de transacciones de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.

Los productos de Parcl se simplifican y desarrollan rápidamente. El suministro de precios de Parcl Labs y el mercado de índices están bien diseñados y son fáciles de usar.

En términos de operaciones, el equipo de Parcl está lanzando activamente planes de adquisición de usuarios como Parcl Point y Real Estate Royale. A pesar de estas ventajas y el apoyo de numerosas instituciones de inversión reconocidas, Parcl sigue manteniendo una imagen de mercado relativamente discreta, con una base de usuarios pequeña y un volumen de transacciones limitado. Tal vez el mercado aún no esté preparado para productos de índices inmobiliarios.

Reinno

Grandes empresas de criptomonedas como cierta compañía de pagos y cierto DAO también están explorando la posibilidad de permitir a los usuarios tokenizar bienes raíces como garantía para préstamos. Cierta compañía de pagos anunció en julio que su equipo de monedas digitales de banco central está trabajando en esta dirección. Cierto DAO se ha integrado con RobinLand, apoyando hipotecas inmobiliarias. RealT ofrece la opción de utilizar bienes raíces tokenizados como garantía para préstamos, pero este servicio está limitado a los tokens que emiten. En esencia, este servicio se asemeja más a un producto de préstamos de tokens y no ha mejorado sustancialmente la liquidez de capital para los propietarios de bienes raíces.

Reinno es un proyecto desechado que fue lanzado en 2020 y dejó de operar en 2022. Aunque no dejó mucha huella en el mercado, introdujo dos productos relacionados con RWA en el sector inmobiliario que merecen ser mencionados.

El primer producto es un servicio de préstamos basado en la tokenización de bienes raíces. Cuando los propietarios de propiedades necesitan financiamiento, pueden presentar los documentos de la propiedad a Reinno. Una vez aprobado, Reinno creará una empresa de propósito especial ( en Delaware para la transacción, también conocida como SPV, que es una subsidiaria creada por la empresa matriz para aislar el riesgo financiero. Su estatus legal como empresa independiente asegura que sus obligaciones estén protegidas incluso en caso de quiebra de la empresa matriz. Por lo tanto, las empresas de propósito especial a veces se llaman entidades a prueba de quiebra. En Estados Unidos, el SPV generalmente es lo mismo que una LLC ). Luego, Reinno creará un contrato inteligente para el token de bienes raíces, que los propietarios pueden utilizar como garantía para el préstamo. El límite de préstamo se basará en el valor del token.

El segundo producto es la financiación de hipotecas. Después de que los usuarios compran una propiedad y obtienen una hipoteca, pueden tokenizar la propiedad para obtener financiación. Los fondos obtenidos se pueden utilizar para pagar la hipoteca bancaria, y el cliente luego reembolsa el préstamo a una tasa de interés fija.

El funcionamiento de Reinno sigue siendo un modelo centralizado y fuera de línea, los clientes necesitan acceder a la oficina y presentar documentos inmobiliarios. Este enfoque, como el de Reinno, presenta algunos riesgos evidentes. Primero, si el prestatario elige incumplir y dejar de pagar, Reinno, como proveedor de tokenización en lugar de prestamista, tendrá dificultades para demandar al prestatario.