دراسة مشروع RWA العقاري: كيف يغير البلوكتشين استثمار العقارات

الأصول الحقيقية ( RWA ) ليست شيئًا جديدًا في سوق العملات المشفرة، فقد ظهرت مفاهيم مشابهة في عام 2018. ومع ذلك، لم يتم تسليط الضوء على توكنزة السندات الحكومية الأمريكية كأصول RWA حتى عام 2022، عندما تجاوزت عوائد السندات الحكومية الأمريكية معدلات الفائدة على قروض العملات المستقرة. في السنوات الأخيرة، بدأت بعض مشاريع RWA العقارية في الظهور، ساعيةً إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري من خلال تنويع المنتجات وتقليل الحواجز. ستقوم هذه المقالة بتحليل هذه المشاريع، واستكشاف مزايا وعيوب RWA العقارية والأسواق المحتملة لها.

طرق توكينغ سوق العقارات

تبلغ قيمة سوق العقارات في أمريكا الشمالية 1.3 تريليون دولار بحلول مارس 2023، بينما تبلغ قيمة السوق العقاري العالمي 2.66 تريليون دولار. السوق العقاري ضخم ومليء بفرص الاستثمار.

يتم تحقيق سوق العقارات المرمزة أساسًا من خلال الطرق التالية:

1. تمويل ملكية العقارات المجزأة
2. منتج مؤشر سوق العقارات في منطقة معينة
3. قروض الرهن العقاري المضمونة برموز العقارات

علاوة على ذلك، قد تعزز عملية التوكنينغ الشفافية والديمقراطية في إدارة الأصول العقارية.

تشترك الأصول العقارية الملموسة (RWA) وصناديق الاستثمار العقاري (REIT) ( في تقليل العوائق الاستثمارية وزيادة السيولة. ومع ذلك، فإن صناديق الاستثمار العقاري عادة لا توفر للمستثمرين فرص الإدارة أو الملكية، ولا تزال تحتفظ بنموذج تشغيل مركزي. على الرغم من ذلك، فإن إطار التنظيم ونموذج التشغيل لصناديق الاستثمار العقاري يمكن أن يوفر مرجعًا لمشاريع الأصول العقارية الملموسة (RWA).

من خلال مراقبة تشغيل مشاريع RWA العقارية على مدى العامين الماضيين، يمكننا تلخيص مزاياها وعيوبها:

المميزات:

• خفض عتبة الاستثمار
• زيادة سيولة العقارات
• تبسيط عملية الاستثمار
• تقديم المزيد من منتجات الاستثمار العقاري المتنوعة

العيوب:

• الإطار القانوني غير مكتمل
• عدم وجود تنظيم ناضج
• آلية حماية حقوق المستثمرين غير كافية
• إدارة وصيانة العقارات تواجه تحديات

تحليل الحالة

) ريال تي

تم إطلاق RealT في عام 2019، وهي واحدة من أوائل مشاريع الأصول الحقيقية في مجال العقارات، وتركز على توكن العقارات السكنية الأمريكية للاستثمار من قبل الأفراد عبر البلوكتشين الإيثيريوم وGnosis.

تقوم RealT بشراء العقارات السكنية وتشفيرها، وتفويض الإدارة وجمع الإيجارات لطرف ثالث. بعد خصم الرسوم، يتم توزيع عائدات الإيجار على حاملي الرموز. تتحمل RealT مسؤولية عملية التشفير، لكنها قانونياً مستقلة عن الشركة المالكة للعقار.

![الطوب والكتل: دراسة مشاريع العقارات في سوق RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(

كمثال على عقار معين، فإن القيمة الإجمالية للعقار هي 32.3 ألف دولار، وسعر كل رمز هو 52.1 دولار، وتم إصدار 6200 رمز. إيرادات الإيجار الشهرية هي 2600 دولار، وبعد خصم تكاليف التشغيل والإدارة، فإن صافي الربح هو 1978 دولار. كل رمز يحصل على توزيع بقيمة 3.83 دولار، ومعدل الربح السنوي هو 7.35%.

تقدم RealT عادةً 100% من الرموز إلى السوق، دون الحاجة إلى استثمار مشترك مع العملاء. تتقاضى الهيئة الإدارية 8% من الإيجارات، بينما تتقاضى RealT 2% فقط كرسوم توكينغ وإشراف. تتيح هذه النموذج لـ RealT التركيز على البحث عن العقارات المؤهلة وتوكينها.

ومع ذلك، فإن ملكية التوزيع تأتي أيضًا مع تحديات. عندما تكون نسبة المساهمين صغيرة جداً، قد يؤدي ذلك إلى ارتفاع تكاليف الإدارة. قد توجد أيضًا تضارب في المصالح بين RealT وحاملي رموز العقارات. إذا كانت نسبة ملكية RealT كبيرة جداً، فقد تؤثر على سيولة الرموز؛ وإذا كانت نسبة الملكية صغيرة جداً، فقد تفتقر إلى حافز الهيئات المشرفة.

![الطوب والكتل: دراسة مشاريع العقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp(

من خلال تحليل أحدث 10 رموز عقارية تم بيعها بالكامل من RealT، تم اكتشاف أن معظم العقارات تقع في ديترويت، ويبلغ عدد حاملي الرموز حوالي 500، وبعضهم يزيد عن 1000 شخص. يستثمر حوالي 90% من المستثمرين أقل من 500 دولار، و9% يستثمرون من 500 إلى 2000 دولار، و1% يستثمرون أكثر من 2000 دولار. وهذا يدل على أن RealT قد أوجدت إلى حد ما سوق استثمار عقاري للأفراد، وزادت من سيولة سوق الإسكان.

وفقًا لبيانات التداول الخاصة بـ RealT على شبكة Gnosis، قامت المنصة بتوزيع حوالي 6 ملايين دولار من الإيجارات. تبلغ رسوم المنصة حوالي 2.5%-3% من الإيجار، مما يعادل ما بين 150K-180K دولار من الإيرادات على مدار العامين الماضيين. ومع ذلك، نظرًا لعدم طلب RealT المشاركة في استثمارات العقارات، فإن الأرباح الفعلية التي تحققها من الإيجارات غير معروفة.

![الكتل والبلوكتشين: دراسة مشاريع العقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-4f0cded6a5d231d49ba59ab808fed894.webp(

من حيث هيكل الشركة، قامت RealT بتأسيس Real Token Inc. في ولاية ديلاوير ككيان تشغيل أساسي، بالإضافة إلى Real Token LLC كالشركة الأم لسلسلة من شركات العقارات. تم إنشاء سلسلة من الشركات ذات المسؤولية المحدودة (LLC) لكل عقار مستثمر، حيث تمتلك Real Token LLC ملكية معينة ورموز. تهدف هذه الهيكلية إلى عزل مخاطر العقارات الفردية، ومنع تأثيرها على العقارات الأخرى أو تشغيل الشركة الأم.

) باركل

Parcl هي منصة استثمار DeFi، تسمح للمستخدمين بتداول تقلبات أسعار سوق العقارات العالمية. تقدم Parcl تداول الأصول الاصطناعية المرتبطة بالعقارات من خلال هيكل AMM.

![كتلة与كتلة：دراسة مشاريع العقارات في سوق RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-03fb37d3a9ba3003021b1332a31a470b.webp(

أطلقت Parcl Parcl Labs Price Feed، لإنشاء مؤشرات العقارات المحددة بناءً على سجلات المبيعات التاريخية. يمكن للمستثمرين التكهن باتجاهات أسعار المنازل. تتجنب هذه الطريقة المشاكل القانونية المتعلقة بمعاملات العقارات الفعلية، لكنها تثير التساؤلات حول ما إذا كانت تنتمي حقًا إلى مشاريع RWA العقارية.

بدأت شبكة Parcl التجريبية في مايو 2022 على سولانا، والآن يبلغ إجمالي القيمة المقفلة حوالي 16 مليون دولار. ومع ذلك، بعد أكثر من عام من التشغيل، يبدو أن Parcl لم تحظَ بالكثير من الاهتمام، حيث يبلغ حجم التداول اليومي أقل من 10,000 دولار وعدد المستخدمين النشطين يوميًا أقل من 50 شخصًا.

على الرغم من أن منتج Parcl سهل الاستخدام ويتطور بسرعة، فإن تصميم سوق المؤشرات ناضج، والفريق يطلق بنشاط خطط لجذب المستخدمين، إلا أن مستوى اهتمام السوق وحصته لا يزال منخفضًا. قد يشير هذا إلى أن سوق العملات المشفرة لم يكن مستعدًا بعد لاستقبال منتجات مؤشرات العقارات.

) ريننو

تستكشف شركات العملات المشفرة الكبيرة مثل Ripple وMakerDAO أيضًا اتجاه الأصول الحقيقية في العقارات. أعلنت Ripple أن فريق العملات الرقمية للبنك المركزي لديها يحاول دعم المستخدمين في تحويل العقارات إلى رموز ورهنها. بينما تتعاون MakerDAO مع Robinland لدعم الإقراض العقاري المضمون.

Reinno هو مشروع تم إطلاقه في عام 2020 وتوقف عن التشغيل في عام 2022. على الرغم من أنه لم يترك آثارًا كثيرة في السوق ، إلا أنه قدم منتجين يتعلقان بالعقارات RWA يستحقان الذكر:

1. خدمة القروض المستندة إلى العقارات المرمزة: يمكن لمالكي العقارات تقديم مستندات العقار إلى Reinno، وبعد الموافقة، ستقوم Reinno بإنشاء شركة غرض خاص ###SPV( وإنشاء عقد ذكي للعقار المرمز. يمكن للمالكين استخدام الرموز كضمان للحصول على قروض.

2. تمويل الرهن العقاري: يمكن للمستخدمين بعد شراء العقارات باستخدام رهن عقاري من البنك تحويل ملكية العقار إلى رموز لتمويلها. تستخدم الأموال الناتجة لسداد الرهن العقاري للبنك، ثم يقوم المستخدمون بسداد هذا القرض للبروتوكول بمعدل فائدة ثابت.

![كتل وكتل: دراسة مشاريع العقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-194cc7956a9a237e43296e8e718ba61f.webp(

لا يزال تشغيل Reinno يعتمد على نموذج مركزي غير متصل بالإنترنت، حيث يحتاج العملاء عادةً إلى تقديم مستندات الممتلكات شخصيًا. توجد مخاطر واضحة في هذه الطريقة:

• إذا تخلف المقترض عن السداد، سيكون من الصعب على Reinno، بصفتها مزود خدمات رمزية وليس مقرضًا، مقاضاة المقترض.
• نقص العقد المباشر بين طرفي الاقتراض، وخاصة في سياق التمويل الرمزي للعقارات المجزأة، ونقص الإطار القانوني لحماية المقرضين.
• من الصعب على Reinno أن تمنع بشكل فعال مالك العقار من بيع منزله أو التوقف عن سداد قرض الرهن العقاري للبنك بعد الاقتراض، مما قد يؤدي إلى مواجهة المقرض خطر "التكرار المزدوج" لقيمة العقار.

هذه المخاطر الواضحة قد تكون واحدة من الأسباب التي تؤدي إلى توقف المشروع عن العمل. في المستقبل، تحتاج الأصول الحقيقية في العقارات إلى إطار قانوني أكثر نضجًا لمعالجة هذه القضايا.

الاستنتاج

![الطوب والكتل: دراسة مشاريع العقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-3c5381ec4cf4f9c93142a424844802ed.webp(

لا تزال العقارات RWA مفهومًا ناشئًا نسبيًا، ولم يتم بعد تأسيس حجم سوق واضح أو إنتاج مشاريع رائدة. المشاريع العاملة حاليًا صغيرة نسبيًا من حيث الحجم وقاعدة المستخدمين. يتطلب هذا المجال عمليات امتثال صارمة وإطار قانوني ناضج. بعض المشاريع تعتمد هياكل شركات معزولة عن المخاطر، أو تختار منتجات مالية مرتبطة بالعقارات كأهداف استثمارية لتقليل مخاطر التشغيل. ومع ذلك، للاستفادة الكاملة من إمكانيات العقارات RWA، فإن التقدم التشريعي والامتثال التشغيلي أمران لا غنى عنهما.

![كتلة与كتلة：دراسة مشاريع العقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-f762141f04d617d105e586faaa2254d0.webp(

فيما يتعلق بالتشريع، لم يتم إنشاء إطار عمل واضح ومتسق للأصول الحقيقية المدعومة بالعقارات. هناك تباين في تصنيفات الرموز بين الوكالات التنظيمية المختلفة في الولايات المتحدة، مما يؤدي إلى عدم وضوح القواعد وارتباك العملية، وهذا قد يهدد المستثمرين المحتملين ويعرض الجدوى طويلة الأجل لتوكن العقارات للخطر.

![الطوب والكتلة: دراسة مشاريع العقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-6fccda192bca1cecc1701aa9530dcc76.webp(

على الرغم من ذلك، لا تزال العديد من الشركات المالية المعروفة وشركات العملات المشفرة تحاول بنشاط RWA العقارية. وقد أثبتت عدد قليل من المشاريع خلال عام إلى عامين من التشغيل مبدئيًا جدوى المنتج. نظرًا للحجم الكبير للعقارات في مجال الاستثمار المالي، من المتوقع أن تشهد RWA العقارية تطورًا سريعًا مع إنشاء وتحسين الإطار القانوني ذي الصلة.