استكشاف مشاريع العقارات للأصول الحقيقية

إن مفهوم الأصول الحقيقية ( RWA ) لم يظهر مؤخرًا في سوق العملات المشفرة، بل كان موجودًا منذ عام 2018. كانت هناك أوجه تشابه عديدة بين توكينغ الأصول وإصدارات توكن الأوراق المالية ( STO ) في ذلك الوقت ومفهوم RWA اليوم. ومع ذلك، لم تتطور هذه المحاولات المبكرة إلى حجم سوق ناضج بسبب عدم كفاية الإطار التنظيمي وغياب مزايا العائد المحتمل الملحوظة.

في عام 2022، مع استمرار رفع أسعار الفائدة في الولايات المتحدة، تجاوز عائد سندات الخزانة الأمريكية بشكل ملحوظ معدلات الإقراض للعملات المستقرة في صناعة التشفير. وبالتالي، أصبح توكنيز سندات الخزانة الأمريكية كأصول حقيقية (RWA) أكثر جاذبية لصناعة التشفير. بدأت بعض مشاريع DeFi المتميزة، بالإضافة إلى المؤسسات المالية التقليدية، في استكشاف مجال RWA.

في العامين الماضيين، ظهرت عدد قليل من مشاريع RWA العقارية في السوق. تهدف هذه المشاريع إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري بطرق متعددة، وإثراء منتجات الاستثمار العقاري، وتقليل عوائق الدخول في الاستثمار العقاري. ستقوم هذه المقالة بتحليل حالات لهذه المشاريع، واستكشاف مزايا وعيوب تصميم RWA العقارية وسوقها المحتمل. نظرًا لأن هذه المشاريع تستهدف بشكل رئيسي سوق العقارات في أمريكا الشمالية، فإن السياسات واللوائح وظروف السوق ذات الصلة التي سيتم مناقشتها ستتعلق بشكل أساسي بمنطقة أمريكا الشمالية.

طرق توكنيزation سوق العقارات

سوق العقارات يحتوي على فرص استثمارية هائلة. وفقًا لدراسة Statista التي صدرت في مارس 2023، بلغت قيمة سوق العقارات المدرجة في أمريكا الشمالية 1.3 تريليون دولار، بينما بلغت قيمة سوق العقارات المدرجة عالميًا 2.66 تريليون دولار.

الهدف الأساسي من توكنية سوق العقارات هو تحقيق واحد أو أكثر من الأهداف التالية: إنشاء منتجات استثمار عقارية أكثر تنوعًا ومرونة، جذب مجموعة أوسع من المستثمرين، وزيادة سيولة وقيمة الأصول العقارية. تظهر هذه المنتجات بشكل رئيسي في ثلاثة أشكال:

1. تمويل ملكية العقارات المجزأة.

2. منتج مؤشر سوق العقارات في منطقة معينة.

3. توكن العقارات المستخدمة في الإقراض بالرهون.

علاوة على ذلك، فإن توكن العقارات على الشبكة له القدرة على تعزيز شفافية الأصول العقارية وديمقراطية الحوكمة.

إذا كنت تفهم صناديق الاستثمار العقاري ( REIT )، فهي نوع من الشركات التي تمتلك العقارات المربحة وتديرها أو تمولها. تقدم صناديق الاستثمار العقاري فرص استثمارية مشابهة لصناديق الاستثمار المشتركة، مما يتيح للمستثمرين العاديين الحصول على عائدات استثمارية من العقارات وعوائد إجمالية، وتعزز تطوير سوق العقارات في المنطقة. هناك العديد من أوجه التشابه بين صناديق الاستثمار العقاري و RWA العقارية في تقديم فرص استثمارية مجزأة في العقارات، حيث أنها تقلل بفعالية من عتبة الاستثمار وتعزز سيولة الأصول العقارية. ومع ذلك، فإن صناديق الاستثمار العقاري التقليدية عادةً لا توفر للمستثمرين فرص إدارة أو ملكية، وتحافظ على نمط تشغيل مركزي. ومع ذلك، فإنها تقدم نموذجاً يحتذى به لمشاريع RWA العقارية من خلال مراجعة الأصول والعمليات وبنية الاستثمار ضمن إطار تنظيمي صارم.

من خلال مراقبة تشغيل مشاريع RWA العقارية على مدار العامين الماضيين، أصبح لدينا فهم واضح لبعض مزاياها وعيوبها.

عادة ما تتمتع مشاريع RWA العقارية بالمزايا التالية:

• خفض عتبة الاستثمار لتمكين المزيد من المستثمرين من المشاركة
• زيادة سيولة الأصول العقارية
• تحقيق تجزئة استثمارات العقارات
• زيادة تنوع منتجات الاستثمار العقاري
• زيادة شفافية إدارة الأصول العقارية
• تبسيط إجراءات معاملات العقارات

العيوب تشمل:

• الإطار القانوني والتنظيمي لا يزال غير مكتمل
• نقص في حجم السوق الناضج والسيولة
• تكلفة التشغيل والإدارة مرتفعة
• تحتاج آلية حماية حقوق المستثمرين إلى تحسين
• تواجه آلية تقييم القيمة والتسعير تحديات
• المخاطر المحتملة للأمان والاحتيال

لكن عند دراسة حالات معينة بعمق، اكتشفنا أنه بسبب الاختلافات في الإدارة وطرق المنتجات، فإن كل مشروع يواجه ظروفًا عملية مختلفة خلال عملية التشغيل.

تحليل الحالة

تتناول هذه الفصل ثلاثة مشاريع عقارية من RWA للتحليل. كل مشروع يتبنى طرقاً مختلفة لتوكنيز سوق العقارات، ولها تمثيل معين في مجالاتها الخاصة. من المهم ملاحظة أن هذه المشاريع لا تزال في مراحلها الأولى، ولم تمر منتجاتها بعد بتجربة طويلة وشاملة للتحقق والاختبار في السوق.

ريال تي

تم إطلاق RealT في عام 2019، وهو واحد من أوائل مشاريع العقارات RWA، يركز على توكنينغ العقارات السكنية الأمريكية للاستثمار من قبل الأفراد بشكل رئيسي عبر Ethereum وGnosis Blockchain ( على Gnosis ).

تقوم RealT بشراء العقارات السكنية، وتقوم بتوكنتها وفقًا للقوانين الأمريكية. يتم تفويض إدارة وصيانة وجمع الإيجارات لهذه العقارات إلى وكالات إدارة خارجية. بعد خصم الرسوم، يتم توزيع الإيجارات الناتجة عن هذه العقارات على حاملي التوكنات. على الرغم من أن RealT مسؤولة عن عملية التوكنة، إلا أنها معزولة قانونيًا عن الشركات التي تمتلك الأصول العقارية. كما هو مذكور في موقعها الإلكتروني، إذا تخلفت الشركة عن السداد، يحق لحاملي التوكنات تعيين شركة أخرى لإدارة العقار المملوك. ومع ذلك، من الجدير بالذكر أن هذه الاتفاقية لا تتطلب إلزاميًا من RealT المشاركة في استثمارات التوكنات العقارية التي يروجون لها في السوق. يمكن للمستخدمين الذين يمتلكون توكنات العقارات تلقي الإيجار الشهري من العقار، ويجب خصم حوالي 2.5% كاحتياطي صيانة و عادة حوالي 10% كرسوم إدارة.

على سبيل المثال ، تبلغ القيمة الإجمالية لرموز العقارات لعقار في مونتغومري 323,020 دولارًا أمريكيًا ، وسعر كل رمز هو 52.10 دولارًا أمريكيًا ، وتم إصدار 6,200 رمزًا. يولد هذا العقار دخل إيجاري شهري قدره 2,600 دولار أمريكي. بعد خصم إجمالي 622 دولارًا أمريكيًا من نفقات التشغيل والإدارة ، يكون صافي الربح الشهري 1,978 دولارًا أمريكيًا ، مما يجعل الإجمالي السنوي 23,736 دولارًا أمريكيًا. لذلك ، يحصل كل رمز على توزيع قدره 3.83 دولارًا أمريكيًا ، مما يؤدي إلى معدل ربح سنوي قدره 7.35%.

بالنسبة لهذه العقار، تقدم RealT 100% من الرموز إلى السوق، مما يعني أن RealT لا تحتاج إلى الاستثمار مع العملاء، وتحافظ على نموذج شبه خالي من المخاطر للتشغيل. تحصل الإدارة على 8% من الإيجارات، وتتحصل على الجزء المتبقي من رسوم الصيانة، ويقوم منصة الاستثمار بفرض رسوم قدرها 2% فقط على توكين العقار، واختيار الإدارة والإشراف على الإدارة. من خلال هذه الطريقة، يمكن لفريق RealT توفير الكثير من الوقت الإداري، والتركيز على العثور على عقارات مؤهلة وتحويلها إلى رموز في السوق.

ومع ذلك، رغم أن توزيع الملكية يساعد في توزيع المخاطر بين المستثمرين، فإنه يجلب أيضًا تحديات. عندما تكون حصة استثمار المستثمر صغيرة جدًا، تصبح تكاليف إدارة الشركة مرتفعة لدرجة أنها تصبح غير مستدامة. توضح بعض الدراسات تضارب المصالح بين حاملي رموز العقارات وRealT. تقوم RealT باختيار هيئة إدارة لإدارة العقارات التي تمتلكها؛ إذا كانت RealT تمتلك حصة كبيرة من العقار، فسوف تسعى لتقليل تكاليف الإدارة؛ لأن سوء الإدارة سيؤثر سلبًا عليهم بشكل كبير. ومع ذلك، إذا كانت حصة RealT كبيرة جدًا، فإن ذلك سيقلل أولاً من سيولة الرموز، وثانياً، لن يقوم المساهمون الصغار في العقار بأداء واجبهم في الرقابة. يتوقع جميع حاملي الرموز أن يتمكن كبار المساهمين من الإشراف على ما إذا كانت الهيئة الإدارية المعينة فعالة ومؤهلة. من ناحية أخرى، إذا كانت حصة RealT صغيرة جدًا، فقد تفتقر RealT إلى الحافز الكافي لاختيار الهيئة الإدارية بعناية والمشاركة بنشاط في الإشراف، مما يجعل من الصعب على العديد من المستثمرين الأفراد مراقبة الهيئة الإدارية بفعالية.

من خلال النظر إلى أحدث عشرة رموز عقارية بيعت في سوق RealT، واستخدام مستعرضات blockchain ذات الصلة لمعرفة عدد حاملي كل عقار. تقوم RealT بتقسيم العقارات إلى أعداد مختلفة من الرموز لضمان أن يكون سعر كل رمز حوالي 50 دولارًا. تقع معظم العقارات في ديترويت، ويبلغ عدد حاملي الرموز حوالي 500 شخص، حيث يتجاوز عدد حاملي رمزين عقاريين 1000 شخص. يتم الجمع بين عدد الرموز لكل حامل لحساب نطاق استثمارات مستثمري RealT.

حوالي 90% من مستثمري RealT يستثمرون أقل من 500 دولار، وحوالي 9% من المستثمرين يستثمرون ما بين 500 إلى 2000 دولار، و1% من المستثمرين يستثمرون أكثر من هذا المبلغ. وهذا يدل على أن RealT قد نجحت إلى حد ما في خلق سوق استثمار عقاري للمستثمرين الأفراد وزيادة سيولة سوق الإسكان.

وفقًا لبيانات المعاملات التي تم استردادها من عنوان محفظة RealT على شبكة Gnosis الرئيسية، قامت RealT بتوزيع إجمالي يقارب 6 ملايين دولار من الإيجارات. تتراوح رسوم المنصة وفقًا لتقلبات تكاليف الصيانة والتأمين والضرائب بين 2.5% و3% من الإيجار، مما يعادل إيرادات المنصة التي تتراوح حوالي 150K إلى 180K دولار خلال العامين الماضيين. ومع ذلك، نظرًا لأن RealT ليست ملزمة بالمشاركة في استثمارات العقارات، وإذا اختارت المشاركة، فلا توجد قيود أو توضيحات محددة لمستوى مشاركتها، فإن الأرباح التي تحققها RealT من دخل الإيجارات تظل غير معروفة.

من منظور هيكل الشركة، قامت RealT بتأسيس Real Token Inc. في ولاية ديلاوير ككيان أساسي للشركة. هذا الكيان لا يمتلك أي أصول عقارية؛ بل يعمل فقط ككيان تشغيلي لمشروع RealT. بالإضافة إلى ذلك، قامت RealT بتأسيس Real Token LLC في ولاية ديلاوير كالشركة الأم لسلسلة من الشركات العقارية. مثل Real Token Inc.، لا تمتلك Real Token LLC(LLC: شركة ذات مسؤولية محدودة) أي أصول عقارية؛ هدفها الرئيسي هو تبسيط الإجراءات القانونية، مما يسمح للمستخدمين بالاستثمار في جميع الممتلكات من خلال التعاقد مع شركة واحدة فقط. أخيرًا، قامت RealT بتأسيس سلسلة من LLCs لكل عقار مستثمر. كفرع لشركة Real Token LLC، تمتلك كل سلسلة LLC ممتلكات محددة ورموزًا مرتبطة بها. تم تصميم هذه الهيكلية لضمان أن المشاكل المالية أو القانونية لعقار واحد لن تؤثر على ممتلكات أخرى تحت RealT أو على العمليات الخاصة بالشركة الأم.

باركل

باركل هو منصة استثمار DeFi، تتيح للمستخدمين تداول تقلبات أسعار سوق العقارات العالمي. تستخدم باركل هيكل AMM لجعل الأصول التركيبية المتعلقة بالعقارات متاحة في السوق. أطلقت باركل Barcle Labs Price Feed لإنشاء مؤشر عقاري لمنطقة معينة بناءً على سجلات مبيعاتها التاريخية. يمكن أن تتفاوت مدة السجلات التاريخية حسب تكرار تداول العقارات. بعد إنشاء المؤشر، يتاح للمستثمرين فرصة المراهنة على اتجاه أسعار العقارات، حيث يتم إنشاء مراكز شراء أو بيع بناءً على أسعار العقارات في هذه المنطقة.

هذه الطريقة، نظرًا لعدم وجود معاملات عقارية حقيقية، تجنب Parcl الانخراط في القضايا القانونية المتعلقة بتشغيل العقارات الفعلية. يمكنك أيضًا أن تشكك فيما إذا كانت تُعتبر حقًا مشروع RWA عقاري، لأنها لا تتوافق مع المعايير المذكورة أعلاه. ومع ذلك، فهي مشروع RWA يحظى بشعبية نسبية، حيث حصلت على استثمارات من بعض الشركات المعروفة، ومن المنطقي تضمينها في مناقشات تنويع منتجات RWA العقارية نظرًا لخصوصيتها.

تم إطلاق شبكة اختبار Parcl على Solana في مايو 2022، وبلغ إجمالي قيمتها المقفلة 16 مليون دولار. ومع ذلك، بعد أكثر من عام من التشغيل، يبدو أن Parcl لم يجذب الكثير من الاهتمام، حيث يبلغ حجم التداول اليومي أقل من 10,000 دولار وعدد المستخدمين النشطين يومياً أقل من 50 شخصاً.

تتميز منتجات Parcl بسهولة الاستخدام والتحديث السريع، كما أن مزودي الأسعار في Parcl Labs وتصميم سوق المؤشرات يعتبران ناضجين إلى حد ما. من ناحية التشغيل، يقوم فريق Parcl بنشاط بإطلاق Parcl Point وReal Estate Royale وغيرها من خطط جذب المستخدمين. على الرغم من هذه المزايا ووجود دعم من العديد من المؤسسات الاستثمارية المعروفة، لا تزال Parcl تحافظ على مستوى منخفض نسبياً من الاهتمام في السوق وحصة السوق، وقاعدة مستخدمين صغيرة، وحجم تداول محدود. قد يفسر هذا إلى حد ما أن سوق العملات المشفرة لم يكن جاهزاً بعد لاستقبال منتجات مؤشرات العقارات.

ريننو

تستكشف بعض الشركات الكبرى في مجال العملات المشفرة أيضًا منتجات في اتجاه الأصول الحقيقية المتعلقة بالعقارات. وقد أعلنت بعض الشركات أن فريقها الخاص بالعملات الرقمية للبنك المركزي يحاول دعم المستخدمين في تحويل العقارات إلى رموز واستخدامها كضمانات للرهن العقاري. كما تتعاون بعض الشركات مع أطراف أخرى لدعم قروض الرهن العقاري للعقارات. تقدم بعض المشاريع أيضًا خيار استخدام العقارات المرمزة كضمان للقروض، لكن هذه الخدمة تقتصر فقط على رموز العقارات التي تصدرها. في الأساس، تشبه هذه الخدمة منتجات اقتراض الرموز أكثر، ولا تعزز بشكل فعلي سيولة رأس المال لمالكي العقارات الأفراد.

Reinno هو مشروع بدأ في عام 2020