تطور الأصول الحقيقية في سوق العملات الرقمية

إن مفهوم الأصول الحقيقية ( RWA ) ليس شيئًا جديدًا في سوق الأصول الرقمية، ويمكن تتبعه على الأقل إلى توكنات الأصول وإصدارات توكنات الأوراق المالية ( STO ) في عام 2018. ومع ذلك، لم تنجح هذه المحاولات المبكرة في التطور إلى قطاع سوق ناضج بسبب عدم نضج إطار التنظيم في ذلك الوقت وافتقار العوائد المحتملة إلى مزايا ملحوظة.

في عام 2022، مع استمرار الولايات المتحدة في رفع أسعار الفائدة، تجاوزت عوائد سندات الخزانة الأمريكية بشكل ملحوظ معدلات الإقراض للعملات المستقرة في سوق الأصول الرقمية. لذلك، أصبح توكن سندات الخزانة الأمريكية كأصول حقيقية جذابًا بشكل متزايد لصناعة التشفير. ونتيجة لذلك، بدأت مشاريع DeFi القديمة مثل MakerDAO وCompound وAave، بالإضافة إلى المؤسسات المالية التقليدية مثل Goldman Sachs وJPMorgan وSiemens، وحتى بعض الحكومات، في استكشاف الأصول الحقيقية.

على مدار العامين الماضيين، ظهرت العديد من مشاريع الأصول الرقمية العقارية في السوق. تهدف هذه المشاريع إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري بطرق متعددة، وإثراء منتجات الاستثمار العقاري، وتقليل عوائق الدخول أمام المستثمرين في القطاع العقاري. تهدف هذه الدراسة إلى إجراء تحليل حالة لهذه المشاريع، وتحليل مزايا وعيوب تصميم الأصول الرقمية العقارية والأسواق المحتملة لها. نظرًا لأن هذه المشاريع تستهدف بشكل أساسي أصول واستثمارات العقارات في أمريكا الشمالية، ستتناول المناقشة السياسات والقوانين وظروف السوق ذات الصلة بالسوق العقارية في أمريكا الشمالية.

طرق سوق توكنات العقارات

سوق العقارات هو مجال ضخم مليء بفرص الاستثمار. أظهر بحث Statista في مارس 2023 أن قيمة سوق العقارات المدرجة في أمريكا الشمالية تصل إلى 1.3 تريليون دولار، بينما يصل حجم سوق العقارات المدرجة العالمي إلى 2.66 تريليون دولار.

الهدف الرئيسي من توكنات السوق العقاري هو تحقيق واحد أو أكثر من الأهداف التالية: إنشاء منتجات استثمارية عقارية أكثر تنوعًا ومرونة، جذب مجموعة أوسع من المستثمرين، وزيادة سيولة وقيمة الأصول العقارية. تظهر هذه المنتجات بشكل أساسي في ثلاثة أشكال:

1. تقسيم ملكية العقارات والتمويل.

2. منتج مؤشر سوق العقارات في منطقة معينة.

3. توكنات العقارات كضمان.

بالإضافة إلى ذلك، فإن توكنينغ ودمج البلوكشين قد زاد من شفافية الأصول العقارية والحكم الديمقراطي.

صناديق الاستثمار العقاري ( REIT ) هي شركات تمتلك أو تشغل أو تقدم التمويل للعقارات المدرة للدخل. تقدم صناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين العاديين فرص استثمارية مشابهة لصناديق الاستثمار المشتركة، مما يتيح لهم تحقيق دخل قائم على الأرباح والعائد الإجمالي، ويساهم في نمو سوق العقارات الإقليمي. تشترك صناديق الاستثمار العقاري و RWA العقارية في توفير بعض فرص الاستثمار العقاري، مما يقلل من عتبة الاستثمار ويزيد من سيولة الأصول العقارية. ومع ذلك، عادة ما لا توفر صناديق الاستثمار العقاري الفرص الإدارية أو الملكية للمستثمرين، حيث تحافظ على نموذج تشغيل مركزي. على الرغم من ذلك، فإن التدقيق الصارم للأصول وهيكل الاستثمار ضمن إطار تنظيمي صارم يوفران مخططًا قويًا لمشاريع RWA العقارية.

على مدار العامين الماضيين من تشغيل مشاريع RWA العقارية، أصبح لدينا فهم أوضح لمزاياها وعيوبها.

! الطوب والكتل: دراسة عن العقارات في سوق RWA

عادةً ما تتمتع مشاريع RWA العقارية بالخصائص المذكورة أعلاه. بعد دراسة حالات معينة بعمق، وجدت أن كل مشروع يواجه ظروفًا مختلفة في التشغيل الفعلي بسبب الاختلافات في الإدارة وطرق المنتجات.

دراسة حالة

في هذا الفصل، اخترت ثلاثة مشاريع أصول رقمية RWA لتحليلها. كل مشروع يستخدم نهجًا مختلفًا لتوكنينغ سوق العقارات، وهو الأكثر تمثيلًا في مجاله. من المهم ملاحظة أن هذه لا تزال مشاريع مبكرة، ومنتجاتها لم تخضع بعد للتحقق والاختبار في السوق على المدى الطويل والواسع.

RealT

تم إطلاق RealT في عام 2019، وهو واحد من أقدم مشاريع الأصول الرقمية العقارية في السوق، يركز على تقديم استثمار في العقارات السكنية الأمريكية بشكل رئيسي على Gnosis باستخدام Ethereum وGnosis blockchain (.

تقوم RealT بشراء العقارات السكنية وتشفير الكيانات المالكة لعقود الملكية وفقًا للوائح الأمريكية. يتم تكليف مسؤوليات إدارة وصيانة وجمع الإيجارات لهذه العقارات لجهات إدارة طرف ثالث. بعد خصم النفقات، يتم توزيع الإيجارات الناتجة عن عقار معين على حاملي الرموز الخاصة به. على الرغم من أن RealT مسؤولة عن عملية التشفير، إلا أنها قانونيًا منفصلة عن الشركات المالكة للأصول العقارية. وفقًا لما توضحه على موقعها، إذا تخلفت الشركة عن السداد، يحتفظ حاملو الرموز بحق تعيين شركة أخرى لإدارة الشركة المالكة لعقود الملكية. من الجدير بالذكر أنهم لا يفرضون الاستثمار المشترك في العقارات التي يطرحونها في السوق. يمكن لحاملي رموز العقار الحصول على جزء من دخل الإيجار الشهري للعقار، باستثناء احتياطي الصيانة الذي يبلغ حوالي 2.5% ورسوم الإدارة، والتي عادة ما تكون حوالي 10% من القيمة.

لنأخذ هذه العقار في مونتغومري كمثال، القيمة الإجمالية لرموز العقار هي 323,020 دولار، وسعر كل رمز هو 52.10 دولار، وتم إصدار 6,200 رمز. يولد هذا العقار إيرادات إيجارية شهرية قدرها 2,600 دولار. بعد خصم تكاليف التشغيل والإدارة التي تبلغ إجمالاً 622 دولار، يكون الربح الصافي الشهري 1,978 دولار، سنوياً 23,736 دولار. لذلك، يحصل كل رمز على توزيع قدره 3.83 دولار، وعائد سنوي قدره 7.35%.

![الطوب والكتل: دراسة للعقارات في سوق الأصول الرقمية])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

بالنسبة لهذه الملكية، تقدم RealT 100% من الرموز، مما يعني أن RealT لا تحتاج إلى الاستثمار مع العملاء، ويمكنها الحفاظ على نموذج تشغيل شبه خالي من المخاطر. تتقاضى الهيئة الإدارية 8% من الإيجارات وبقية رسوم الصيانة، وتأخذ منصة الاستثمار 2% فقط لتشفير الملكية، واختيار الهيئة الإدارية، والإشراف على الإدارة. من خلال هذه الطريقة، يمكن لفريق RealT توفير الكثير من وقت الإدارة، والتركيز على العثور على ملكيات مؤهلة وتحويلها إلى الرموز في السوق.

ومع ذلك، على الرغم من أن الملكية الجزئية تعزز تقاسم المخاطر بين المستثمرين، إلا أنها أيضًا تجلب تحديات. تظهر المشكلة عندما تكون المصالح المالية للمستثمرين صغيرة جدًا لدرجة أن تكاليف إدارة الشركة تصبح غير قابلة للتطبيق. تشرح إحدى التقارير تضارب المصالح بين حاملي رموز العقارات وRealT. تختار RealT وكالات الإدارة لإدارة الممتلكات التي تمتلكها؛ إذا كانت RealT تمتلك حصة كبيرة من الممتلكات، يمكنها تقليل تكاليف الوكالة؛ وبالتالي، فإن الإدارة غير الفعالة ستؤثر سلبًا عليهم. ومع ذلك، إذا كانت حصة RealT كبيرة جدًا، فقد تؤثر سلبًا على سيولة الرموز، وقد يصبح المساهمون الصغار أيضًا مستفيدين دون تكلفة. قد يتوقع هؤلاء الملاك وجود مساهمين كبار للإشراف على مدى جدوى الوكالات المدارة. من ناحية أخرى، إذا كانت حصة RealT ضئيلة، فقد تفتقر RealT إلى الدافع للاختيار الكامل لوكالات الإدارة أو المشاركة في عملية الإشراف، كما أن العديد من المستثمرين يجدون صعوبة في تحمل مسؤولية الإشراف على الوكالات المدارة بشكل فعال.

لقد قمت بمراجعة أحدث 10 عملات تم بيعها في سوق RealT، واستخدمت متصفح blockchain ذي الصلة للبحث عن عدد مالكي كل عقار.

![الطوب والكتل: دراسة عن العقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

كما هو موضح في الرسم البياني، تقوم RealT بتقسيم الممتلكات إلى عدد مختلف من العملات، مما يجعل سعر كل عملة حوالي 50 دولارًا. تقع معظم الممتلكات في ديترويت، ولديها حوالي 500 حامل للعملات، حيث يتجاوز عدد حاملي الممتلكات في مكانين 1000 شخص. الآن، من خلال دمج هذه البيانات مع عدد العملات لكل حامل، يمكن فهم نطاق استثمارات مستثمري RealT.

! [الطوب والكتل: دراسة عن العقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

حوالي 90% من مستثمري RealT يستثمرون أقل من 500 دولار، حوالي 9% يستثمرون من 500 إلى 2000 دولار، و1% يستثمرون أكثر من هذا المبلغ. وهذا يدل على أن RealT نجحت إلى حد ما في خلق سوق استثمار عقاري للمستثمرين الصغار وزيادة سيولة سوق العقارات.

من خلال بيانات المعاملات من محفظة RealT، أصدرت RealT ما يقرب من 6 ملايين دولار من مدفوعات الإيجار. تتقلب الرسوم الأساسية حسب تكاليف الصيانة والتأمين والضرائب، حيث تمثل حوالي 2.5% - 3% من الإيجار، مما يعادل حوالي 150,000 إلى 180,000 دولار من إيرادات المنصة على مدار العامين الماضيين. ومع ذلك، نظرًا لأن RealT لا تحتاج إلى المشاركة في الاستثمار العقاري، وإذا اختارت الاستثمار، فلا توجد قيود أو إرشادات واضحة، فإن الإيرادات التي تحصل عليها RealT من إيرادات الإيجار لم يتم الكشف عنها بعد.

من منظور هيكل الشركة، قامت RealT بتأسيس Real Token Inc. في ولاية ديلاوير ككيان مركزي للشركة. لا تمتلك هذه الكيان أي أصول عقارية؛ فهو يعمل فقط ككيان تشغيلي لمشروع RealT. بالإضافة إلى ذلك، قامت RealT بتأسيس Real Token LLC في ولاية ديلاوير كالشركة الأم لسلسلة من الشركات العقارية. مثل Real Token Inc.، لا تمتلك Real Token LLC أي أصول عقارية؛ الغرض الرئيسي منها هو تبسيط الإجراءات القانونية، مما يسمح للمستخدمين بالمشاركة في استثمارات جميع الممتلكات من خلال توقيع عقد مع شركة. أخيرًا، قامت RealT بإنشاء سلسلة من الشركات ذات المسؤولية المحدودة المرتبطة بكل ممتلكة تم الاستثمار فيها. كأحد الشركات التابعة لـ Real Token LLC، تمتلك كل شركة ذات مسؤولية محدودة سلسلة ممتلكات معينة ورموزًا مرتبطة بها. تم تصميم هذه الهيكلية لضمان أن المشاكل المالية أو القانونية لممتلكة واحدة لن تؤثر على الممتلكات الأخرى التابعة لـ RealT، ولا تؤثر على عمليات الشركة الأم.

![الطوب والكتل: دراسة عن العقارات في سوق الأصول الرقمية])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) باركل

بروتوكول Parcl هو منصة استثمار DeFi تتيح للمستخدمين تداول تقلبات أسعار سوق العقارات العالمية. تُستخدم Parcl للحصول على تعرض دائم للأصول التركيبية باستخدام هيكل AMM. قدمت Parcl تغذية أسعار Parcl Labs، والتي تُنشئ مؤشرات للعقارات في مناطق معينة استنادًا إلى تاريخ المبيعات. يمكن أن تتغير مدة فترة تاريخ المبيعات حسب تكرار تداول الممتلكات. بعد إنشاء المؤشر، يحصل المستثمرون على فرصة للمضاربة على قيمة العقارات، ويمكنهم الشراء أو البيع على المكشوف لأسعار العقارات.

هذه الطريقة تجعل Parcl تتجنب المشاكل القانونية، لأن تشغيل المنصة لا ينطوي على العقارات الفعلية. قد يجادل البعض ما إذا كان حقًا مشروع RWA للعقارات، لأنه لا يتماشى مع المعايير المذكورة أعلاه. ومع ذلك، فإنه مشروع RWA يحظى بشعبية نسبية، وقد حصل على استثمارات من مؤسسات معروفة في الصناعة مثل Coinbase وSolana Ventures وDragonFly. من المعقول تضمين مناقشة حول إمكانيات تنويع RWA للعقارات.

! [الطوب والكتل: دراسة عن العقارات في سوق RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

تم إطلاق شبكة الاختبار الخاصة بـ Parcl في مايو 2022 على سولانا، وتبلغ القيمة الإجمالية المقفلة حالياً 16 مليون دولار. بعد أكثر من عام من التشغيل، يبدو أن Parcl لم يجذب الكثير من الانتباه، حيث يبلغ حجم التداول اليومي أقل من 10,000 دولار، وعدد المستخدمين النشطين يومياً أقل من 50 شخصاً.

منتجات Parcl بسيطة وسريعة التطوير. تصميم Parcl Labs لتغذية الأسعار والأسواق المؤشر جيد وسهل الاستخدام.

فيما يتعلق بالتشغيل، أطلق فريق Parcl بنشاط خطط جذب المستخدمين مثل Parcl Point وReal Estate Royale. على الرغم من هذه المزايا، وبدعم من العديد من المؤسسات الاستثمارية المعروفة، لا تزال Parcl تحتفظ بموقف متواضع نسبيًا في السوق، حيث أن قاعدة المستخدمين صغيرة وحجم المعاملات محدود. ربما لم يكن السوق جاهزًا بعد لمنتجات مؤشرات العقارات.

) ريننو

تستكشف شركات الأصول الرقمية الكبرى مثل Ripple وMakerDAO إمكانية السماح للمستخدمين بتوكنين العقارات كضمانات للقروض. أعلنت Ripple في يوليو أن فريقها للعملات الرقمية للبنك المركزي يعمل في هذا الاتجاه. تتعاون MakerDAO مع RobinLand لدعم قروض الرهن العقاري العقارية. تقدم RealT خيار استخدام العقارات المرمزة كضمان للقروض، على الرغم من أن هذه الخدمة مقصورة فقط على الرموز التي تصدرها. في جوهرها، تشبه هذه الخدمة منتج اقتراض رمزي، ولا تزيد بشكل جوهري من سيولة رأس المال لمالكي العقارات.

Reinno هو مشروع مهجور تم إطلاقه في عام 2020 وتوقف عن التشغيل في عام 2022. على الرغم من أنه لم يترك الكثير من الأثر في السوق، إلا أنه قدم منتجين يستحقان الذكر مرتبطين بالعقارات RWA.

المنتج الأول هو خدمة قروض قائمة على العقارات المرمزة. عندما يحتاج مالكو العقارات إلى تمويل، يمكنهم تقديم مستندات العقار إلى Reinno. بعد الموافقة، ستقوم Reinno بإنشاء شركة غرض خاص ### في ديلاوير للمعاملات، والمعروفة أيضًا باسم SPV، وهي شركة فرعية تم إنشاؤها بواسطة الشركة الأم لعزل المخاطر المالية. إن وضعها القانوني كشركة مستقلة يجعل التزاماتها حتى في حالة إفلاس الشركة الأم.