استكشاف العقارات في سوق ترميز الأصول المادية

المقدمة

مفهوم ترميز الأصول(RWA) في سوق العملات المشفرة ليس جديدًا, فقد ظهرت أصول مماثلة للترميز وإصدار الرموز الأمنية(STO) منذ عام 2018. لكن بسبب عدم كفاية إطار العمل التنظيمي في ذلك الوقت, لم تتمكن هذه المحاولات المبكرة من تطوير مجال السوق الناضج بسبب عدم وضوح مزايا العوائد المحتملة.

في عام 2022، مع استمرار الولايات المتحدة في رفع أسعار الفائدة، تجاوزت عوائد سندات الخزانة الأمريكية بشكل كبير معدلات فوائد الاقتراض من العملات المستقرة في سوق التشفير. وبالتالي، أصبح من الأكثر جاذبية لقطاع التشفير ترميز الأصول باستخدام سندات الخزانة الأمريكية كأصول حقيقية. بدأت مشاريع DeFi الكبيرة والمؤسسات المالية التقليدية في استكشاف الأصول الحقيقية.

في العامين الماضيين، ظهرت العديد من مشاريع RWA العقارية في السوق. تهدف هذه المشاريع إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري من عدة جوانب، وإثراء المنتجات، وتقليل عوائق الاستثمار. تتناول هذه الدراسة تحليل حالات لهذه المشاريع، واستكشاف مزايا وعيوب تصميم RWA العقارية والأسواق المحتملة. نظرًا لأن هذه المشاريع تستهدف بشكل أساسي أصول المستثمرين العقاريين في أمريكا الشمالية، فإن السياسات والقوانين وظروف السوق ذات الصلة تتعلق بشكل رئيسي بسوق العقارات في أمريكا الشمالية.

طرق ترميز الأصول في سوق العقارات

سوق العقارات ضخم، وفرص الاستثمار وفيرة. تظهر دراسة أجرتها منصة بيانات معينة في مارس 2023 أن قيمة سوق العقارات المدرجة في أمريكا الشمالية تبلغ 1.3 تريليون دولار، بينما تبلغ قيمة سوق العقارات المدرجة عالمياً 2.66 تريليون دولار.

الهدف الرئيسي من ترميز الأصول في سوق العقارات هو: خلق منتجات استثمار عقاري متنوعة ومرنة، جذب مستثمرين أوسع، وزيادة سيولة وقيمة الأصول العقارية. وتجسد هذه المنتجات بشكل رئيسي في ثلاثة أشكال:

1. تمويل تجزئة ملكية العقارات
2. منتج مؤشر سوق العقارات في منطقة معينة
3. ترميز الأصول العقارية كضمان

بالإضافة إلى ذلك، فإن ترميز الأصول وتكامل البلوكشين يزيد من شفافية الأصول العقارية والحوكمة الديمقراطية.

صناديق الاستثمار العقاري ( REIT ) تشترك في أوجه تشابه مع الأصول العقارية RWA، حيث توفر كلاهما فرص استثمار مجزأة، وتخفض العوائق وتزيد من السيولة. ومع ذلك، فإن صناديق الاستثمار العقاري التقليدية لا تقدم عادةً فرص إدارة أو ملكية للمستثمرين، وتحافظ على نموذج تشغيل مركزي. على الرغم من ذلك، فإن المراجعة الدقيقة للأصول وهياكل الاستثمار توفر مرجعًا لمشاريع الأصول العقارية RWA.

على مدار العامين الماضيين من تشغيل مشاريع RWA العقارية، أصبح لدينا فهم أوضح لمزاياها وعيوبها.

! الطوب والكتل: دراسة عن العقارات في سوق RWA

تمتلك مشاريع RWA العقارية النموذجية الخصائص المذكورة أعلاه. بعد التعمق في حالات محددة، وجد أنه نظرًا لاختلاف أساليب الإدارة والمنتجات، فإن كل مشروع يواجه ظروفًا مختلفة في التشغيل الفعلي.

دراسة الحالة

تتناول هذه الفصل ثلاثة مشاريع RWA في مجال العقارات للتحليل. كل مشروع يستخدم طرقًا مختلفة لترميز الأصول في سوق العقارات، وهي الأكثر شعبية في مجالاتها الخاصة. يجب ملاحظة أن هذه المشاريع لا تزال في مراحلها المبكرة، ومنتجاتها لم تخضع بعد لاختبارات وتحقق طويلة الأمد في السوق.

RealT

تم إطلاق RealT في عام 2019، وهو واحد من أوائل مشاريع RWA العقارية في السوق، يركز على تقديم استثمارات في العقارات السكنية الأمريكية بشكل رئيسي على شبكة Gnosis من خلال Ethereum و Gnosis blockchain (.

تقوم RealT بشراء العقارات السكنية وترميز الأصول وفقًا للوائح الأمريكية التي تملك بموجبها عقود الملكية. يتم تفويض إدارة وصيانة وتحصيل الإيجارات إلى جهات إدارة خارجية. بعد خصم الرسوم، يتم توزيع الإيجارات الناتجة عن العقارات المحددة على حاملي العملات. على الرغم من أن RealT مسؤولة عن عملية الترميز، إلا أنها قانونيًا منفصلة عن الشركات التي تمتلك الأصول العقارية. وفقًا لوصف موقعها الإلكتروني، إذا تخلفت الشركة عن السداد، يمكن لحملة العملات اختيار تعيين شركة أخرى لإدارة الشركة التي تمتلك عقود الملكية. ومن الجدير بالذكر أنهم لا يفرضون الاستثمارات المشتركة في العقارات التي يطرحونها في السوق. يمكن لحاملي العملات العقارية الحصول على حصة من إيرادات الإيجار الشهرية للعقار، باستثناء احتياطي صيانة يقارب 2.5٪ ورسوم إدارة عادة ما تكون حوالي 10٪ من القيمة.

كمثال على عقار في مونتغومري، فإن القيمة الإجمالية لرموز العقار تبلغ 323,020 دولارًا، وسعر كل عملة 52.10 دولارًا، وتم إصدار 6,200 عملة إجمالًا. ينتج العقار دخل إيجاري شهري قدره 2,600 دولار. بعد خصم إجمالي 622 دولارًا من تكاليف التشغيل والإدارة، يكون الربح الصافي الشهري 1,978 دولارًا، والعائد السنوي 23,736 دولارًا. لذلك، يحصل كل رمز على توزيع قدره 3.83 دولار، ومعدل العائد السنوي 7.35%.

![الطوب والكتل: دراسة عن العقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(

بالنسبة لهذه العقار، تقدم RealT 100% من العملات، مما يعني أن RealT لا تحتاج إلى الاستثمار مع العملاء، مما يحافظ على نموذج تشغيل شبه خالي من المخاطر. تتقاضى الهيئة الإدارية 8% من الإيجار وتكاليف الصيانة المتبقية، بينما تأخذ منصة الاستثمار 2% فقط لترميز الأصول، واختيار الهيئة الإدارية، والإشراف على الإدارة. من خلال هذه الطريقة، يمكن لفريق RealT توفير الكثير من وقت الإدارة، والتركيز على البحث عن العقارات المؤهلة وترميزها في السوق.

ومع ذلك، على الرغم من أن ملكية الأجزاء تسهل على المستثمرين تحمل المخاطر، إلا أنها تجلب تحديات. عندما تكون الفوائد المالية للمستثمرين صغيرة جدًا، قد تصبح تكاليف إدارة الشركة غير قابلة للتطبيق. يشرح تقرير لورنس سوينكلز تضارب المصالح بين حاملي رموز العقارات وRealT. تختار RealT هيئة إدارية لإدارة العقارات التي تمتلكها؛ إذا كانت RealT تمتلك حصة كبيرة في العقار، يمكن أن تقلل من تكاليف الوكالة؛ وبالتالي، فإن الكفاءة الإدارية المنخفضة ستؤثر سلبًا عليهم. ومع ذلك، إذا كانت حصة RealT كبيرة جدًا، فقد تؤثر سلبًا على سيولة الرموز، وقد يصبح المساهمون الصغار متسابقين. قد يتوقع هؤلاء الملاك أن يقوم المساهمون الكبار بالإشراف على ما إذا كانت الهيئة الإدارية المعينة قابلة للحياة ماليًا. من ناحية أخرى، إذا كانت حصة RealT صغيرة، فقد تفتقر RealT إلى الدافع الكافي لاختيار الهيئة الإدارية أو المشاركة في عملية الإشراف، كما أن العديد من المستثمرين يجدون صعوبة في الإشراف بفعالية على الهيئة الإدارية.

لقد قمت بمراجعة أحدث عشرة عملات تم بيعها في سوق RealT، واستخدمت متصفح blockchain ذي الصلة للبحث عن عدد مالكي كل عقار.

! [الطوب والكتل: دراسة للعقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

كما هو موضح في الرسم البياني، يقوم RealT بتقسيم العقارات إلى عدد مختلف من العملات، بحيث يكون سعر كل عملة حوالي 50 دولاراً. تقع معظم العقارات في ديترويت، وهناك حوالي 500 حامل عملة، حيث تحتوي عقارين على أكثر من 1000 حامل عملة. من خلال دمج هذا مع عدد العملات التي يمتلكها كل حامل، يمكن فهم نطاق استثمارات مستثمري RealT.

![الطوب والكتل: دراسة حول العقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

حوالي 90% من مستثمري RealT يستثمرون أقل من 500 دولار، وحوالي 9% يستثمرون ما بين 500 إلى 2000 دولار، و1% يستثمرون أكثر من هذا المبلغ. وهذا يدل على أن RealT نجحت إلى حد ما في إنشاء سوق استثمار العقارات للمستثمرين الصغار وزيادة سيولة سوق الإسكان.

وفقًا لبيانات المعاملات من محفظة RealT ) عنوان محفظة Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(، قامت RealT بدفع حوالي 6 ملايين دولار من إجمالي الإيجارات. تتقلب الرسوم المنصة بناءً على تكاليف الصيانة والتأمين والضرائب، والتي تتراوح تقريبًا بين 2.5% - 3% من الإيجار، مما يعادل حوالي 150,000 إلى 180,000 دولار من إيرادات المنصة خلال العامين الماضيين. ومع ذلك، نظرًا لأن RealT لا تفرض المشاركة في استثمارات العقارات، وإذا تم اختيار الاستثمار، فإن مستوى المشاركة ليس له قيود أو إرشادات محددة، فإن الإيرادات التي تجنيها RealT من دخل الإيجار لا تزال غير معلنة.

من منظور هيكل الشركة، أسست RealT شركة Real Token Inc. في ولاية ديلاوير ككيان مركزي للشركة. لا تمتلك هذه الكيان أي أصول عقارية؛ بل تعمل فقط ككيان تشغيلي لمشروع RealT. بالإضافة إلى ذلك، أسست RealT شركة Real Token LLC في ولاية ديلاوير كالشركة الأم لسلسلة من الشركات العقارية. مثل شركة Real Token Inc.، لا تمتلك شركة Real Token LLC أي أصول عقارية؛ هدفها الرئيسي هو تبسيط الإجراءات القانونية، مما يسمح للمستخدمين بالاستثمار في جميع العقارات من خلال توقيع عقد مع شركة واحدة. أخيرًا، تؤسس RealT شركة Series LLC المقابلة لكل عقار مستثمر. كفرع لشركة Real Token LLC، تمتلك كل Series LLC عقارًا محددًا وعملة مقابلة. تم تصميم هذه الهيكلية لضمان أن المشاكل المالية أو القانونية لعقار واحد لن تؤثر على العقارات الأخرى أو عمليات الشركة الأم تحت RealT.

) باركل

بروتوكول باركل هو منصة استثمار DeFi، تسمح للمستخدمين بتداول تقلبات أسعار سوق العقارات العالمية. يُستخدم باركل للحصول على تعرض دائم للأصول الاصطناعية باستخدام هيكل AMM. يقدم باركل تغذية أسعار باركل لخلق مؤشرات للعقارات في مناطق معينة بناءً على تاريخ المبيعات. يمكن أن تتغير فترة تاريخ المبيعات بناءً على تكرار تداول العقارات. بعد إنشاء المؤشر، تتاح للمستثمرين فرصة المضاربة على قيمة العقارات، حيث يمكنهم الشراء أو البيع على المكشوف لأسعار العقارات.

تجنبت هذه الطريقة المشاكل القانونية لـ Parcl، لأن تشغيل المنصة لا يتضمن العقارات الفعلية. قد يتساءل البعض ما إذا كانت حقًا مشروع RWA عقاري، لأنها لا تتوافق مع المعايير المذكورة أعلاه. ومع ذلك، فهي مشروع RWA يحظى بشعبية نسبية، وقد حصلت على استثمارات من بعض منصات التداول، وبعض رأس المال الاستثماري على السلاسل العامة، وبعض المؤسسات الاستثمارية وغيرها من الأسماء الكبيرة في الصناعة. من المعقول مناقشة إمكانيات تنويع RWA العقارية.

! [الطوب والكتل: دراسة للعقارات في سوق RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

تم إطلاق شبكة اختبار Parcl في مايو 2022 على سلسلة كتل معينة، والآن يبلغ إجمالي القيمة المقفلة 16 مليون دولار أمريكي. بعد أكثر من عام من التشغيل، يبدو أن Parcl لم يجذب الكثير من الاهتمام، حيث أن حجم التداول اليومي أقل من 10,000 دولار أمريكي وعدد المستخدمين النشطين يوميًا أقل من 50 شخصًا.

منتجات Parcl مبسطة وسريعة التطوير. تصميم أسعار Parcl Labs وتغذية السوق جيد ومناسب للاستخدام.

فيما يتعلق بالتشغيل، يقوم فريق Parcl بنشاط بإطلاق خطط لجذب المستخدمين مثل Parcl Point و Real Estate Royale. على الرغم من هذه المزايا والدعم من العديد من المؤسسات الاستثمارية المعروفة، لا تزال Parcl تحتفظ بصورة سوقية منخفضة نسبياً، مع قاعدة مستخدمين صغيرة وحجم تداول محدود. ربما لم يكن السوق جاهزًا بعد لمنتجات مؤشر العقارات.

) ريننو

تستكشف شركات العملات المشفرة الكبيرة مثل شركة الدفع المعينة و DAO معين إمكانية السماح للمستخدمين بترميز الأصول العقارية كضمانات للقروض. أعلنت شركة الدفع المعينة في يوليو أن فريق العملة الرقمية للبنك المركزي الخاص بها يعمل في هذا الاتجاه. قامت DAO المعينة بالتكامل مع RobinLand لدعم قروض الرهن العقاري العقاري. تقدم RealT خيار استخدام الأصول العقارية المرمزة كضمانات للقروض، ولكن هذه الخدمة تقتصر فقط على الرموز التي تصدرها. في جوهرها، تشبه هذه الخدمة منتج قروض الرموز، ولم تؤد إلى تحسين فعلي في سيولة رأس المال لملاك العقارات.

Reinno هو مشروع مهجور تم إطلاقه في عام 2020 وتوقف عن العمل في عام 2022. على الرغم من أنه لم يترك الكثير من الأثر في السوق، إلا أنه قدم منتجين جديرين بالذكر متعلقين بالعقارات RWA.

المنتج الأول هو خدمة القروض المستندة إلى ترميز الأصول العقارية. عندما يحتاج مالك العقار إلى تمويل، يمكنه تقديم مستندات العقار إلى Reinno. بعد الحصول على الموافقة، ستقوم Reinno بإنشاء شركة غرض خاص ### في ديلاوير للصفقة، والتي تُعرف أيضًا باسم SPV، وهي شركة تابعة تم إنشاؤها بواسطة الشركة الأم لعزل المخاطر المالية. إن الوضع القانوني لها كشركة مستقلة يضمن التزاماتها حتى في حالة إفلاس الشركة الأم. لذلك، يُطلق على الشركات ذات الأغراض الخاصة أحيانًا اسم كيان بعيد عن الإفلاس. في الولايات المتحدة، SPV عادة ما تكون مشابهة لـ LLC (. بعد ذلك، ستقوم Reinno بإنشاء عقود ذكية للرموز العقارية، حيث يمكن للمالكين إيداع الرموز كضمان للقروض. سيتم تحديد حد القرض بناءً على قيمة الرموز.

المنتج الثاني هو تمويل الرهن العقاري، بعد أن يشتري المستخدم العقار ويحصل على رهن عقاري، يمكنه ترميز ملكية العقار لتمويله. يمكن استخدام الأموال التي تم الحصول عليها لسداد الرهن العقاري للبنك، ثم يسدد العميل القرض بمعدل فائدة ثابت.

![الطوب والكتل: دراسة عن العقارات في سوق الأصول الحقيقية])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

تظل عمليات Reinno مركزية ونموذج على الأرض، حيث يحتاج العملاء إلى زيارة المكتب وتقديم مستندات العقارات. هناك بعض المخاطر الواضحة في نهج مثل Reinno. أولاً، إذا اختار المقترض التخلف عن سداد القرض والتوقف عن السداد، فإن Reinno كمقدم خدمة ترميز الأصول بدلاً من المقرض، سيكون من الصعب عليها مقاضاة المقترض.